ЕС запретил сбор налога на трансфер при передаче акций с активами недвижимости Португалии

Суд ЕС отменил налоговую практику, которая влияла на сделки с недвижимостью Португалии

Суд Европейского Союза вынес решение, которое имеет прямое значение для рынка недвижимости Португалии и для компаний, держащих португальские активы: в деле Nova Iberomoldes (C-837/24) Суд признал, что Португалия не вправе взимать налог на передачу недвижимости (Real Estate Transfer Tax) при корпоративных реструктуризациях, когда в уставный капитал новой компании вносятся акции компаний, владеющих недвижимостью. Это решение сразу заставляет пересмотреть подход инвесторов и юристов к структурам владения португальской недвижимостью и к налоговым рискам при реорганизациях.

Что случилось в деле

Факты просты, но юридические последствия большие: при учреждении холдинговой компании её уставный капитал был сформирован взносами в натуральной форме — акциями нескольких обществ. Одно из таких обществ владело объектами, расположенными в Португалии. Португальские налоговые органы посчитали, что приобретение более 75% акций компании, владеющей недвижимостью, эквивалентно прямой передаче собственности на недвижимость и начислили налог на передачу недвижимости, рассчитываемый от стоимости самих объектов.

Налогоплательщик обратился к суду, указав, что такая практика противоречит Directive 2008/7/EC (Capital Duty Directive), которая защищает корпоративные реорганизации от косвенных налогов. Суд согласился с этим аргументом.

Что именно решил Суд ЕС в деле C-837/24

Суд установил несколько ключевых положений, которые инвесторам и компаниям важно знать:

• Вклад акций в капитал новой компании подпадает под определение защищаемой транзакции по Directive 2008/7/EC.
• Португальский налог на передачу недвижимости квалифицируется как косвенный налог в смысле Директивы, несмотря на то что его налоговая база связана с ценой самой недвижимости.
• Фактическая смена титула собственности на само имущество не имела места, поэтому исключения, предусмотренные Директивой, такие как освобождение для налогов на передачу ценных бумаг или налогов на передачу имущества, неприменимы.
• Аргументы португальских властей о предотвращении злоупотреблений и уклонении от налогов были отвергнуты Судом на представленных фактах.

В сумме Суд признал, что взимание такого налога в контексте вклада акций нарушает право ЕС.

Почему это важно для рынка недвижимости и инвесторов

Мы считаем, что решение меняет налоговую реальность для ряда корпоративных реструктуризаций с участием компаний-владельцев недвижимости Португалии. Практические последствия включают:

• Возможность оспаривать ранее начисленные или уплаченные суммы Real Estate Transfer Tax при реструктуризациях, где имело место вложение акций, а не прямой перевод собственности.
• Снижение налоговой неопределённости при создании холдинговых структур, хотя точность анализа сделки остаётся обязательной.
• Изменение расчетов затрат сделок M&A и внутригрупповых консолидаций, где ранее требовалось резервирование средств на RETT.

Важно подчеркнуть, что это решение не отменяет налог при прямой продаже недвижимости. Оно касается конкретно вкладов акций в уставной капитал и других реорганизаций, которые защищены Capital Duty Directive.

Какие операции защищает Capital Duty Directive

Директива перечисляет типы корпоративных операций, которые государство не может облагать косвенными налогами. Среди них:

• учреждение капитализированных компаний путём взноса в натуральной форме;
• увеличение капитала за счёт вкладов в натуральной форме, включая передачу активов и долей;
• вклад долей дочерних компаний;
• слияния и выделения (mergers и demergers);
• определённые внутригрупповые реструктуризации.

Если реструктуризация подпадает под эти категории, государства-члены не вправе налагать косвенные налоги, которые экономически связаны с операцией.

Последствия за пределами Португалии: внимание Австрии и другим странам ЕС

Решение CJEU имеет потенциал широко влиять на практику других стран ЕС, которые ввели похожие правила. Прямой пример из первоисточника — Австрия:

• С 1 июля 2025 года в Австрии действует реформа правил налогообложения трансфера недвижимости в виде консолидации долей и смены акционеров.
• Ссылка: Section 1(3) GrEStG предусматривает, что как прямые, так и косвенные консолидации долей в компаниях, владеющих австрийской недвижимостью, могут приводить к начислению Real Estate Transfer Tax.

В нашей оценке, в том виде, в котором норма работает сейчас, она рискует противоречить праву ЕС в тех случаях, где консолидация происходит в рамках реструктуризации, защищённой Capital Duty Directive. Австрийские исключения для реорганизаций применяются лишь частично и не покрывают весь спектр операций, охваченных Директивой.

Это значит, что компании с активами в нескольких юрисдикциях должны внимательно пересмотреть статус своих реорганизаций и предусмотреть возможные судебные и административные шаги.

Что делать инвесторам и компаниям: практическая инструкция

В нашем анализе очевидно, что ответ должны давать налоговые консультанты и корпоративные юристы, но есть ряд конкретных шагов, которые владельцы активов и инвесторы могут предпринять прямо сейчас:

• Провести аудит завершённых реструктуризаций, где применялся Real Estate Transfer Tax к операциям с акциями.
• Оценить возможность подачи административных заявлений или судебных исков с требованием возврата налога.
• Для австрийских дел учитывать сроки: когда налог был самоисчислен, налогоплательщик может подать заявление о вынесении формального акта в течение 1 года в соответствии с Section 201 BAO, после чего можно обжаловать его в порядке обычного обжалования.
• При планировании будущих реструктуризаций подготовить «zero-return» и сопроводительное письмо, ссылающееся на решение CJEU, чтобы сохранить право на последующее обжалование налоговой позиции.
• Согласовать стратегию с налоговыми адвокатами по каждому конкретному случаю: суд может исходить из фактов, и общих шаблонных действий может быть недостаточно.

Список контроля перед реструктуризацией:

• Определить, подпадает ли операция под категорию защищённых Директивой.
• Подготовить документальную базу, доказывающую отсутствие реальной передачи титула на недвижимость.
• Оценить риск применения антиприбегательных норм и подготовить аргументы против такого квалифицирования.
• Согласовать тайминг и формы отчетности, включая нулевую декларацию, если целесообразно.

Риски и ограничения решения Суда ЕС

Мы не считаем, что теперь можно автоматически избегать налогов во всех конфигурациях. Есть важные ограничения и риски:

• Суд дал решение на конкретных фактах дела Nova Iberomoldes.