ЕС: Португалия не вправе облагать налогом вклад акций компаний с недвижимостью

Что случилось и почему это важно для инвесторов в недвижимость Португалии

Суд Европейского союза вынес решение, которое меняет правила игры для реструктуризаций, затрагивающих недвижимость Португалии. В постановлении от 4 июня 2026 года по делу C‑837/24 (Nova Iberomoldes) Суд установил, что национальное законодательство Португалии, предусматривающее взимание налога на передачу недвижимости (RETT) при внесении в уставный капитал акций компаний, владеющих объектами, противоречит Директиве ЕС о косвенных налогах на формирование капитала (Директива 2008/7/EC).

Мы внимательно изучили текст решения и его практические последствия. В этой статье я объясняю суть вердикта, юридические аргументы Суда, влияние на португальский и европейский рынок, а также что должны сделать собственники, инвесторы и налоговые консультанты прямо сейчас.

Краткая суть дела Nova Iberomoldes

Дело связано с созданием публичной компании Nova Iberomoldes в 2019 году. Ее уставный капитал был полностью оплачен единственным акционером через вклад в виде акций нескольких обществ с ограниченной ответственностью. Одна из этих компаний, Edilásio Carreira da Silva Lda, владела двумя объектами недвижимости в Португалии и после вклада стала 100% дочерней компанией Nova Iberomoldes.

Португальские налоговые органы посчитали, что на такую операцию должен начисляться RETT. Для целей RETT налогооблагаемой базой считается референсная (кадастровая) стоимость недвижимости или, если выше, балансовая стоимость этой недвижимости. Nova Iberomoldes оспорила доначисление и дело дошло до предварительного вопроса перед CJEU.

Что решил Суд ЕС: ключевые юридические выводы

CJEU дал ряд чётких установок, которые важно понимать:

• Статья 5(1)(a) и 5(1)(e) Директивы 2008/7/EC запрещает государствам-членам вводить любую форму косвенного налога в отношении вкладов в уставный капитал и реструктуризаций, определенных в директиве. Суд признал, что создание Nova Iberomoldes попадает под определение «реструктуризаций» в смысле статьи 4(1)(b).

• Ручной разбор сделки показал, что вклад акций был интегральной частью реструктуризации, а не самостоятельной операцией. Следовательно, обычное взимание RETT при таком вкладе подпадает под запрет статьи 5(1)(e).

• Аргумент Португалии о том, что налог направлен не на акции, а на экономическую передачу права собственности на недвижимость, Суд отверг. Даже если налог исчисляется через «прозрачную» оценку стоимости недвижимости, его эффект равнозначен налогообложению вклада в капитал.

• Исключения, перечисленные в статье 6 Директивы (например, налоги на передачу ценных бумаг или недвижимости), должны толковаться строго. В данном случае они не применяются: передача акций была не «независимой транзакцией», а частью реструктуризации, а юридическая собственность на землю не переходила.

• Цель борьбы с уклонением от налогов не оправдывает общее правило без учета конкретных обстоятельств: blanket-применение RETT нарушает принцип пропорциональности.

Практические последствия для рынка и инвесторов

Я ожидаю, что решение вызовет цепочку последствий в нескольких направлениях:

• Непосредственный эффект для компаний, которые проводили реструктуризации с внесением в капитал акций компаний, владеющих португальской недвижимостью: если процедуры обжалования по прежним доначислениям ещё открыты, налогоплательщики могут ссылаться на несовместимость национальных норм с Директивой ЕС.

• Для структурирования новых сделок рекомендуется пересмотреть схемы вноса недвижимости в холдинговые структуры. Традиционные маршруты через вклад акций в уставный капитал теперь могут быть меньше обременены риском RETT при соблюдении условий реструктуризации.

• Налоговые органы Португалии вероятно пересмотрят свои инструкции и практику. Это создаёт период неопределенности, в течение которого частые запросы и споры о квалификации операций будут возрастать.

• Решение актуально и для других стран ЕС, где есть налогообложение при косвенном приобретении недвижимости через покупку акций. В тексте решения прямо упомянуты Нидерланды как пример государства, где аналогичные вопросы возникают.

Как это влияет на голландский рынок и другие юрисдикции

CJEU отметил, что его выводы применимы не только к Португалии. В Нидерландах правила RETT отличаются, но вопросы похожие:

• В Нидерландах приобретение акций в компании не облагается RETT в общем случае, но налог применяется, если компания квалифицируется как «real estate company» (onroerendgoedrechtspersoon). Важные критерии для классификации:

  • доля в акционерном капитале;
  • более 50% активов компании состоят из недвижимости на консолидированной основе;
  • минимум 30% недвижимости расположены в Нидерландах;
  • не менее 70% недвижимости используются для операций по приобретению, распоряжению или эксплуатации (например, аренде).

• Голландское право предусматривает исключения для реструктуризаций — internal reorganization exemption и merger exemption, но они содержат условия и механизмы обратного начисления (clawbacks). Если реструктуризация не полностью удовлетворяет условиям исключения, спорным остается, как сочетается национальная практика с выводами CJEU.

• Нидерланды не подавали свои замечания в деле Nova Iberomoldes, в отличие от некоторых других государств.