ENFIA урежут на 50% и отменят для многих — владельцы жилья в Греции получают новые стимулы

Что произошло и почему это важно

Министр экономики и финансов Греции Кириакос Пиерракакис на конференции владельцев недвижимости POMIDA представил пакет мер, который меняет правила игры для недвижимости в Греции. Сама по себе новость о снижении налога, крупных грантах на реновацию и запуске цифрового реестра кажется простой, но последствия для владельцев, инвесторов и арендного рынка будут сложными и разнонаправленными.

Мы объясним, что именно объявлено, какие цифры важны и как это повлияет на рынок аренды, цены и решения владельцев. Наша оценка основана на заявлении министра и реакции Профессиональной федерации владельцев POMIDA, которая одновременно поддерживает и критикует инициативы.

Основные меры: цифры и сроки

В объявлении министр сформулировал несколько ключевых инициатив. Вот главное, что стоит запомнить:

• ENFIA будет сокращён на 50% с 2026 года. Это означает значительное уменьшение ежегодного налогового бремени для владельцев жилой недвижимости.
• С 2027 года единый налог на недвижимость полностью отменят для основных домов в малых населённых пунктах; расширение льготы планируется для удалённых и приграничных районов.
• Правительством продлён налоговый вычет для владельцев пустующих квартир, сдающих их в долгосрочную аренду, до 2026 года. Важные изменения: право сохранить вычет даже при смене арендатора и расширенная поддержка для больших семей и ключевых работников (врачи, медсёстры, учителя, военные).
• Анонсирован реновационный пакет на 400 млн евро, покрывающий до 80% затрат на ремонт и модернизацию с максимальной суммой €36,000 на жильё.
• В планах запуск Реестра собственности и управления недвижимостью MIDA в первом квартале 2026 года. Это цифровая платформа для мониторинга использования жилых фондов: пустует ли жильё, кто проживает или сдаёт объект.
• Упоминалась корректировка налогообложения доходов от аренды: правительство хочет защитить малых и средних владельцев и повысить прозрачность деклараций. Также отмечена недавняя корректировка промежуточной ставки налога с 35% до 25%.

Эти меры идут в комплекте с инициативами по упрощению перевода офисных и коммерческих площадей в жилые помещения в городах с высоким спросом.

Что это значит для владельцев жилья и инвесторов — практическая перспектива

Мы смотрим на последствия с точки зрения тех, кто уже владеет недвижимостью, и тех, кто рассматривает покупку.

Для владельцев существующих объектов:

• Меньше налогов на содержание: 50% снижение ENFIA с 2026 года уменьшит годовые расходы на владение. Это особенно заметно для владельцев нескольких объектов.
• Реновационные субсидии дают реальную возможность вывести старое жильё на рынок с минимальными собственными затратами, если вы укладываетесь в лимит €36,000.
• Продлённый налоговый вычет для пустующих объектов делает долгосрочную аренду более выгодной и снижает риски, связанные с простоем.

Для инвесторов и покупателей:

• Меньшая налоговая нагрузка улучшит доходность «hold and rent» стратегий; окупаемость будет лучше просчитываться в моделях доходности.
• Программа реноваций повышает шанс генерировать прирост стоимости за счёт модернизации и энергоэффективности.
• Новый реестр MIDA означат рост прозрачности. Для аккуратного инвестора это плюс; для тех, кто пока игнорировал формальную регистрацию, это риск штрафов.

Мы советуем владельцам и потенциальным покупателям:

• Пересчитать налоговую нагрузку с учётом снижения ENFIA и включить возможные гранты в CAPEX модели.
• Оценить, стоит ли переводить пустующие объекты в долгосрочную аренду сейчас, чтобы получить льготы до конца 2026 года.
• Проконсультироваться с налоговым консультантом насчёт новых правил наследования и передачи собственности, которые POMIDA считает проблемными.

Как меры повлияют на рынок аренды и цены жилья

Государственные стимулы направлены на увеличение предложения жилья. В теории рост предложения должен снизить давление на арендный рынок, но реальность сложнее.

Что может произойти:

• Мобилизация пустующих объектов и перевод коммерческих площадей в жилые увеличат предложение, особенно в городах и пригородах с сильным спросом.
• Реновационные гранты сделают экономически разумным вывод из запустения жильё, которое раньше требовало больших вложений.
• В короткой перспективе аренда может оставаться дорогой в популярных районах из‑за задержки с реализацией проектов и бюрократических барьеров.

Факторы, которые ограничивают эффект:

• POMIDA выразила обеспокоенность по поводу новых сборов, таких как предлагаемый местный сбор на развитие. Если этот сбор будет введён, он может частично нейтрализовать снижение ENFIA.
• Ограничения на краткосрочную аренду и правила автоматического исключения регистрации при продаже или наследовании создают дополнительный риск для владельцев малых единиц в центральных районах. Владельцы могут предпочесть оставить недвижимость закрытой, чтобы избежать сложных правил.
• Внедрение MIDA повысит административную нагрузку и контроль, что повлияет на тех, кто практиковал неформальные схемы сдачи.

В нашей оценке, влияние на цены будет дифференцированным: в малых населённых пунктах отмена ENFIA может стимулировать покупку и удержание вторичных домов, но рост спроса там ограничен инфраструктурой. В городах эффект на предложение займет время, поэтому цены и арендные ставки снизятся медленно.

Практические шаги: чек-лист для владельцев и инвесторов

Если вы владеете или планируете купить жильё в Греции, следующие шаги помогут воспользоваться преимуществами и снизить риски:

• Проверьте право на льготы ENFIA и рассчитайте будущую экономию на налогах.
• Если у вас пустующая квартира, рассмотрите оформление долгосрочной аренды до конца 2026 года, чтобы сохранить налоговый вычет.
• Подготовьте пакет документов для участия в программе реноваций: оцените объём работ и посчитайте, покрывает ли грант до €36,000 ваши расходы.
• Отслеживайте сроки запуска реестра MIDA и убедитесь, что данные о ваших объектах актуальны и корректны.
• Оцените риски, связанные с предложенным местным сбором и новыми ограничениями на краткосрочную аренду, и скорректируйте инвестиционные расчёты.
• Обсудите с юристом и налоговым консультантом возможные последствия правил о автоматическом исключении регистрации при продаже или наследовании.

Этот чек-лист не заменяет консультацию специалиста. Мы рекомендуем действовать заранее: многие выгоды требуют оформления документов и выполнения работ в определённые сроки.

Риски и нерешённые вопросы, на которые стоит обратить внимание

Программа выглядит впечатляюще по объёму, но есть важные риски:

• POMIDA считает, что некоторые меры создают «дополнительное бремя» для собственников.