Девелоперы ОАЭ на волне прибыли: кого поддержал бум рынка и что это значит для инвесторов

Рост прибыли девелоперов подтверждает: недвижимость ОАЭ привлекает капитал

Рост чистой прибыли крупнейших публичных девелоперов показывает, что недвижимость ОАЭ остаётся в фокусе инвесторов и покупателей. За первые шесть месяцев 2026 года девять компаний, торгуемых на местных биржах, суммарно зафиксировали чистую прибыль в размере 21,88 млрд дирхамов, что на 24,18% больше, чем в первой половине 2025 года. По нашему анализу, такой результат — не случайность: это сочетание высокого спроса на жилую недвижимость, роста операционных доходов и оживления туристического сектора.

Мы разбираем цифры, причины и риски, чтобы помочь инвесторам и покупателям понять, где искать возможности и как оценивать устойчивость этого тренда.

Ключевые цифры первого полугодия 2026

• Совокупная чистая прибыль девяти компаний: 21,88 млрд дирхамов (рост 24,18% г/г).
• Совокупная выручка тех же компаний: 66,92 млрд дирхамов (рост 21% г/г), против примерно 55,28 млрд дирхамов в 1H2025.

Эти агрегированные показатели говорят об общерыночном импульсе, но внутри сектора разбег по регионам и компаниям существенный. Ниже — более детальный разбор по эмирaтам и лидерам сектора.

Разница по эмиратам: Абу‑Даби против Дубая

Результаты по биржам Абу‑Даби и Дубая показывают разную динамику и профиль роста.

Абу‑Даби (Abu Dhabi Securities Market)

• Чистая прибыль четырёх компаний составила 6,557 млрд дирхамов, рост 13,3% по сравнению с 5,787 млрд дирхамов в 1H2025.
• Общая выручка этих компаний — 26,66 млрд дирхамов, рост 16,4% против 22,89 млрд дирхамов годом ранее.

Крупнейшие компании и показатели:

• Aldar Properties: чистая прибыль 4,204 млрд дирхамов, рост 16,4% (с 3,612 млрд в 1H2025). Это лидер по прибыли в Абу‑Даби.
• Madan Holding: чистая прибыль 2,202 млрд дирхамов, рост 2,9%; выручка выросла с 6,545 млрд до 9,188 млрд дирхамов (рост 40%).
• Ishraq Investment Company: прибыль увеличилась до 75,29 млн дирхамов, рост 80,59% от 41,69 млн.
• Ras Al Khaimah Real Estate: прибыль упала до 76,65 млн дирхамов, снижение 52,2% по сравнению с 160,6 млн.
• Dar Real Estate: выручка составила 16,843 млрд дирхамов, рост 8,5%.

Вывод по Абу‑Даби: рост происходит на фоне стабильного спроса и крупных проектных поступлений у лидеров; в то же время у некоторых компаний видны колебания, что говорит о разной зависимости от отдельных проектов.

Дубай (Dubai Financial Market)

• Пять компаний показали совокупную чистую прибыль 15,33 млрд дирхамов, рост 29,5% (с 11,83 млрд в 1H2025).
• Совокупная выручка — 40,26 млрд дирхамов, рост 24,3% (с 32,39 млрд).

Ключевые игроки и результаты:

• Emaar Properties: чистая прибыль 8,67 млрд дирхамов, рост 22,5% (с 7,079 млрд).
• Emaar Development: чистая прибыль 5,56 млрд дирхамов, рост 48% (с 3,75 млрд).
• TECOM Group: прибыль 804,7 млн дирхамов, рост 9,1%.
• Diyar Development: прибыль 276,6 млн дирхамов, рост 10,2%.
• Al‑Etihad Real Estate: прибыль 18,4 млн дирхамов, рост 26%.

Вывод по Дубаю: здесь рост более агрессивный, чем в Абу‑Даби. Драйверы — значительное оживление проектов и сильный приток туристов, что отражается в прибылях Emaar и Emaar Development.

Что стоит за ростом прибыли: спрос, строительство и туризм

Нельзя объяснить рост только общей экономикой. По нашей оценке, главные факторы следующие:

• Рост спроса на жильё. Жилая недвижимость остаётся главным сегментом спроса. Покупатели включают как резидентов, так и международных покупателей, интересующихся инвестициями и вторыми домами.
• Увеличение операционных доходов. Девелоперы получают больше доходов от уже действующих портфелей: сдача в аренду, управление активами, гостиничный бизнес и коммерческая аренда.
• Расширение проектного портфеля. Новые проекты и запускаемые фазы увеличили доходы от проектных продаж и передач прав собственности.
• Туризм и гостиничный сектор. Восстановление туристического потока даёт приток арендаторов и покупателей, особенно в Дубае.

Практический эффект для покупателей и инвесторов:

• Рост прибыли компаний часто предшествует росту цен и арендных ставок, но временной лаг может быть разным.
• Для инвесторов в акции девелоперов это хорошая новость: повышающиеся прибыли означают улучшение мультипликаторов и возможности дивидендов. Однако надо смотреть на соотношение прибыли и денежного потока.
• Для покупателей жилья цена и доступность зависят от темпов ввода нового предложения; спрос выше предложения ведёт к давлению на цены.

Риски и ограничители роста — где стоит быть осторожным

Мы приветствуем положительную динамику, но видим ряд рисков, которые могут ограничить или переориентировать рост:

• Концентрация прибыли в нескольких компаниях. Emaar и Aldar занимают значительную долю прибыли в своих рынках; это делает сектор уязвимым к проблемам отдельных эмитентов.
• Волатильность отдельных игроков. Пример Ras Al Khaimah Real Estate с падением прибыли на 52,2% показывает, что успехи не равномерны.
• Риск перепроизводства.