Десятки тысяч компаний под прицелом: Таиланд повышает прозрачность в сфере недвижимости

Жёсткий фронт против «номиналов»: что происходит с недвижимостью Таиланда

Власти Таиланда начали масштабную кампанию по выявлению скрытого иностранного контроля в секторе недвижимости и туризма. Речь идет о схемах, когда реальный иностранный капитал и управление скрыты за формальными тайскими акционерами — так называемыми номиналами. Для тех, кто следит за рынком и рассматривает real estate investment в Таиланде, это событие имеет прямые последствия: недвижимость Таиланда теперь проверяют не только на бумаге, но и по факту контроля, финансовых потоков и связей между компаниями.

Первый эффект уже виден: с начала 2026 года изменились регистрационные правила, с 1 января и 1 апреля введены новые требования к подтверждению реальности инвестиций. В конце апреля правительство заключило меморандум о сотрудничестве 23 ведомств, чтобы связать данные и полномочия разных служб.

Ясно одно: это не просто рутинная проверка. Мы видим переход от формального подхода к контролю над реальной экономической властью — и для инвесторов это значит, что прежние «рабочие» схемы с номиналами больше не безопасны.

На кого именно нацелены проверки

Контроль сконцентрирован на туристических и прибрежных зонах, где иностранные инвестиции наиболее заметны и где часто используются номинальные структуры для доступа к земле и гостиничному бизнесу.

• Ко Пханган: зарегистрировано 3 754 компании, из них 2 381 имеют иностранных акционеров.
• Ко Самуи: 12 050 компаний, из них 8 213 с иностранными долями.
• Пхукет (провинция): 29 646 компаний, 11 626 с иностранными акционерами.
• Паттайя (округ Банг Ламунг): 33 314 компаний, 19 910 с иностранными долями.

Эти цифры не означают автоматически незаконность всех упомянутых компаний. Но оценки показывают масштаб потенциально рискованных связей: по одной из публикаций, около 118 016 компаний имеют долю иностранцев в пределах 0.01–49.99%, и примерно 53 000 связей уже признаны потенциально рисковыми и подлежат дополнительной проверке.

На какие отрасли обращают пристальное внимание

Государственные проверки выделяют целый ряд секторов как наиболее чувствительные:

• торговля землей и недвижимостью;
• туристические услуги, отели и курорты;
• короткосрочная аренда и управление виллами;
• строительство и подряд;
• e-commerce, логистика, склады;
• сельскохозяйственная деятельность, связанная с землепользованием.

Мы считаем это логичным: там, где земля, жилье и туризм пересекаются, неправомерные схемы дают больше возможностей для скрытого извлечения прибыли и обхода правил по рабочим визам, налогам и лицензиям.

Что понимают под «номинальной» структурой

По сути, номинал — это формальный тайский акционер или директор, который фигурирует в документах, но при этом не вносил капитал и не участвует в управлении по своей воле. Признаки номинала, на которые ориентируются инспекторы, включают:

• отсутствие реального вклада акционера в уставной капитал;
• повторяющееся появление одних и тех же тайских имен в множестве компаний;
• доверенности или полномочия, свидетельствующие о контроле иностранца через управление банковскими счетами и переговорами;
• учет в отчетности арендной платы за землю в балансе компании, которая может скрывать фактическое владение.

Отдельно выделяют две группы для проверок:

1. компании, где иностранная доля составляет от 0.01% до 49.99% — здесь изучают признаки посредничества;
2. компании, где иностранная доля превышает 50% — если такие компании ведут виды деятельности, ограниченные для иностранцев, это может быть прямым нарушением Foreign Business Act 1999.

Наш анализ показывает, что ключевой переход в подходе контролирующих органов — это смещение акцента с номинальных цифр уставного капитала на реальные механизмы контроля и финансовые потоки.

Законодательная база и возможные санкции

Основной норматив — Foreign Business Act 1999. В нем установлены три списка видов деятельности: полностью закрытых, чувствительных с точки зрения безопасности и культуры, а также тех, для которых требуется дополнительная защита местного бизнеса. Конкретные последствия выявления номиналов могут включать:

• уголовную ответственность — до 3 лет лишения свободы и штраф до 1 000 000 бат;
• передачу материалов в полицию, Департамент специальных расследований, антимонопольные и налоговые органы;
• налоговые доначисления и иные финансовые санкции.

Стоит подчеркнуть: уголовная ответственность грозит не только иностранному инвестору — тайские номиналы, а также консультанты, бухгалтера и юристы, помогавшие конструировать такие схемы, также могут быть привлечены к ответственности.

Как новые правила изменили процесс регистрации

С 1 января и 1 апреля 2026 года Департамент регистрации компаний ввел обязательные требования по предоставлению финансовых доказательств при регистрации рискованных компаний. На практике это означает:

• предоставление банковских выписок, подтверждающих оплату капитала;
• подтверждение реального участия тайских акционеров в инвестициях;
• обязательство директоров подтверждать, что акционеры не являются посредниками.

Регистраторы получили право более строго проверять финансовые потоки и отклонять заявки, если инвестиции не подтверждены. Это сдерживающий фактор для быстрого создания компаний «под сделку», но облегчение для тех, кто работает прозрачно.

Что это значит для покупателей и инвесторов: практические рекомендации

Мы собрали рекомендации, которые помогут как покупателям инвестировать осознанно, так и продавцам снизить риск при сделках.

• До покупки недвижимости или доли убедитесь в чистоте структуры собственности. Попросите документы, подтверждающие оплату капитала, банковские переводы и договоры займа.
• Требуйте от продавца финансовую отчетность за последние 3–5 лет.