Что происходит в Испании: жилье дешевеет в Берлине и Лондоне, но не в Мадриде

Недвижимость в Европе переживает необычный момент. Цены на жилье в Великобритании упали с наибольшей скоростью за последние 14 лет, а в Германии цены на жилье также зарегистрировали свое наибольшее годовое падение с 2000 года. В целом, второй квартал 2023 года принес снижение цен на жилье на 1,7% в Европе и на 1,1% в Европейском Союзе, по данным Евростата.

Да, во многих частях континента цены на жилье уже ниже среднего уровня прошлого года. Но не в Испании. Данные. Цены на жилье в Германии зарегистрировали свое наибольшее падение во втором квартале этого года с момента начала регистрации. Его правительство говорит о том, что высокие процентные ставки и рост затрат на материалы сказались на рынке недвижимости. Результатом стало годовое снижение цен на жилую недвижимость на 9,9%, особенно в Берлине, Гамбурге и Мюнхене.

В Великобритании наблюдается аналогичное явление. Цены снизились на 3,8% по годовой динамике, согласно данным Национального общества строительства. Также говорят о том, что рост кредитов замедлил спрос, вызвав снижение цен. Всего девять стран ЕС зарегистрировали более низкие цены во втором квартале 2023 года по сравнению с предыдущим годом, но в других 17 странах-членах цены на жилье продолжают расти.

К сожалению, это касается нашей страны. В Испании. Цены на жилье выросли более чем на 6% в первой половине года, конкретно на 6,7% по годовой динамике с января по март и на 6,4% с апреля по июнь, по данным консалтинговой и оценочной компании Gesvalt. Таким образом, наша страна уже второй год подряд наблюдает рост цен на жилье на более чем 3%. Это означает, что стоимость домов составляет 1568 евро за квадратный метр.

Факт в том, что рынок недвижимости в Испании действительно замедляется, что видно по количеству сделок купли-продажи и ипотек, но очень незначительно. Фактически, то, что цены остаются на том же уровне в текущей экономической ситуации, удивляет экспертов, которые уже называют это недвижимым парадоксом: снижение сделок и ипотек и рост цен. Только повышение процентных ставок могло бы привести к быстрому снижению цен, но этого не произошло.

Хотя общее мнение указывает на то, что в Европе наблюдается умеренность после всплеска в 2022 году, вызванного нервозностью из-за ужесточения денежно-кредитной политики со стороны центральных банков (повышение процентных ставок), некоторые эксперты не считают, что повышение процентных ставок оказывает влияние на цены в Испании. Акцент делается на отсутствии предложения и на сохранении спроса.

Что говорят эксперты?

Кристина Ариас, директор по исследованиям в Tinsa, объясняет в статье для испанской газеты El Periódico, что главной причиной является то, что "в некоторых европейских городах наблюдается устойчивый рост цен на жилую недвижимость с 2008 года, ускоренный с 2019 года. Изменение денежно-кредитной политики показало, что существуют динамики пузыря, и на этих рынках цены корректируются". По ее словам, здесь нет пузыря, наоборот: "В Мадриде и Барселоне тенденция к росту цен началась позже, и темпы роста не были настолько агрессивными на протяжении такого долгого времени. Кроме того, ипотечное финансирование оставалось на уровне равновесия, и не возникло избыточного спроса на кредит".

Также это подтверждает Хосе Мария Басаньес, президент оценочной компании Tecnitasa, который говорит в той же статье, что "цены на жилье в нескольких странах Европы падают, особенно в тех странах, где они росли сильнее в последние годы, и гораздо сильнее, чем в Испании". Иными словами, в других столицах Европы цены на жилье сильно выросли после крупного финансового кризиса, и теперь идет их коррекция. Нет ни пузыря, ни предложения.

В отличие от того, что произошло в первом десятилетии XXI века, здесь не было избытка предложения, скорее наоборот. В то время как спрос значительно вырос с начала пандемии, рынок смог ответить на него с той же скоростью с точки зрения предложения. Из-за малого количества застройщиков и сильных барьеров для входа, очень трудно было увидеть увеличение запасов нового жилья. Здесь важную роль играет повышение процентных ставок, которое затрудняет доступ к кредитам для застройщиков. И спрос все еще сильный.

К этому добавляется то, что, как уже упоминалось ранее, несмотря на повышение процентных ставок и ужесточение условий предоставления ипотек со стороны банков, спрос на жилье в Испании остается стойким. Некоторые эксперты указывают на такие факторы, как высокий процент иностранных покупателей и то, что почти половина сделок купли-продажи жилья в Испании совершается наличными, то есть без ипотечного финансирования.

Изображение: Unsplash в Xataka | В Мадриде продаются квартиры за 50000 евро. Есть только одна проблема: внутри они уже заселены.