Cнижение цен на жилье в Португалии до 4,4% к 2023 году согласно S&P

В 2022 году мировое сообщество было удивлено повышением процентных ставок ведущими центральными банками в попытке снизить инфляцию. Именно здесь начался цикл повышения процентных ставок по ипотечным кредитам. Эта ситуация приводит к снижению спроса на покупку жилья и уже вызывает падение цен на жилье в различных странах, тенденция, которая будет усиливаться в этом году. Агентство S&P Global Ratings прогнозирует, что Португалия будет одной из европейских стран, которая в этом году ощутит наиболее сильное падение цен на жилье (-4,4%), за ней следует Великобритания (-3,5%).

Текущая ситуация оказывает влияние на все экономики и рынки недвижимости, но не одинаково. "Влияние более высоких процентных ставок на цены на жилье и инвестиции также может варьироваться от страны к стране, отражая различия в недвижимости рынки Европы, в частности, в способе финансирования", - начинает объяснять S&P в документе под названием "Европейские цены на жилье: плавное, постепенное снижение", опубликованном в эту среду, 11 января.

Это связано с тем, что страны, в которых процентные ставки по ипотеке с переменной ставкой составляют большую часть, больше всего пострадают от повышения процентных ставок. "Корректировка цен на жилье будет более суровой и быстрой в странах, где процентная ставка по кредитам с переменной ставкой высока и где повышение процентных ставок больше", - подчеркивает агентство рейтинга.

Именно эта ситуация оставляет Швецию и Португалию более подверженными быстрой корректировке цен на жилье, чем другие рассмотренные рынки, заключает S&P. Напомним, что в нашей стране около 90% ипотечных кредитов имеют переменную ставку и привязаны к Euribor.

Прогнозы S&P указывают на снижение цен на жилье в этом году в 10 из 11 европейских экономик, а именно в Португалии снижение стоимости жилья будет наиболее резким в 2023 году (-4,4%). Затем следует Великобритания, где цены на жилье для покупки должны снизиться на 3,5% к концу этого года. Испания и Нидерланды также должны почувствовать падение номинальных цен на жилье (оба -2,5%). В Швеции цены на жилье уже начали падать в 2022 году (-4,3%), в отличие от других рассматриваемых экономик, таких как Португалия, где цены на жилье повысились на 6,8% в прошлом году, прогнозирует S&P. Но в этом году падение должно смягчиться в этой стране, расположенной на севере Европы (-2,2%). В 2023 году только в Швейцарии ожидается замедление роста цен на жилье на продажу (+0,5%) вместо падения.

Цены на жилье в Европе снова станут выше в 2024 году? Следовательно, S&P ожидает, что цены на жилье исправятся в большинстве европейских стран в течение 2023 года. И в некоторых европейских экономиках падение стоимости жилья продолжится также в 2024 году, например, в Германии (-1%), Испании (-1%) и Бельгии (-0,5%). В Нидерландах цены на жилье не должны ни подниматься, ни падать в 2024 году. В остальных странах агентство рейтингов ожидает, что цены на жилье возобновят свое повышение, но не так резко.

"Мало или практически нет перспектив сильного восстановления [цен на жилье] до 2025 года", - сказал Сильвен Броер, главный экономист по Европе, Ближнему Востоку и Африке (EMEA) S&P Global Ratings, процитированный в документе. Прогнозы указывают на то, что в Ирландии цены на жилье снова начнут расти более резко (+3,5%), за ней следуют Швеция (+3,3%) и Великобритания (+3,0%). В Португалии цены на жилье для продажи возрастут всего на 2% в 2025 году, также прогнозируют.

"Мы наблюдаем, что корректировка к более высоким процентным ставкам может продолжаться до десяти кварталов и обычно в два раза более выражена после периода низких процентных ставок", - пояснил Сильвен Броер, хотя исторически цены на жилье в Европе достаточно неизменны, когда речь идет о снижении цен.

Следует отметить, что в то время как номинальные процентные ставки по ипотечным кредитам резко повысились, достигнув наивысшего уровня за последнее десятилетие, в реальном выражении (исправленные на инфляцию) процентные ставки остаются отрицательными и должны оставаться такими до середины 2024 года. Повышение процентных ставок еще не отражается на ценах на жилье в 2022 году.

В своем анализе S&P подчеркивает, что как цены на жилье, так и инвестиции могут быть затронуты быстрым ростом процентных ставок по ипотечным кредитам, но отмечает, что не все рынки жилья корректируют цены на жилье одновременно. Процентные ставки Euribor выросли в Европе в течение 2022 года. Но агентство отмечает, что цены на жилье едва приспособились к повышению процентных ставок. Почему? Недостаток предложения на рынках может быть причиной этого факта, учитывая высокий спрос на жилье. Кроме того, семьи продолжают покупать жилье в разных странах (например, в Португалии), даже при повышенных процентных ставках. Именно поэтому цены на жилье продолжали расти в рассматриваемых странах в 2022 году. Конкретно, S&P отмечает, что цены на жилье продолжали расти в среднем на 10% до первого полугодия 2022 года. Есть также факторы, которые поддерживают продолжение спроса на покупку жилья в Европе: улучшение финансового положения семей, обеспеченное высоким уровнем занятости; повышение заработной платы; накопленные сбережения во время пандемии. Таким образом, агентство отмечает, что покупательская способность семей может восстановиться уже в начале 2024 года благодаря повышению заработных плат. С другой стороны, они также указывают на то, что поток беженцев из Украины также увеличивает спрос на жилье.