Цены на жилье в Португалии продолжают взлетать — почему меры правительства не сработали

Эти примеры показывают, что набор мер частично противоречив: они создают стимулы для одной группы, одновременно оставляя слабую сторону — ограниченное предложение — практически без изменений в краткосрочной перспективе.

Что думают и что делают инвесторы и покупатели — практические советы

Мы наблюдаем разделение интересов: иностранные инвесторы ищут доходность в краткосрочной аренде; местные покупатели стремятся к собственному жилью; девелоперы оценивают возврат на проекты в условиях растущих цен на материалы и дефицита участка.

Практические рекомендации для разных групп:

• Для частных покупателей и семей, ищущих первичное жильё:

  • Оцените реальную среднюю цену в целевом районе — на национальном уровне €3,000/м2, в Лиссабоне €4,500/м2, но в пригородах и регионах цены значительно ниже.
  • Учтите налоговые льготы: если вы моложе 35 лет и планируете покупку до €316,000, применяются освобождения от IMT и гербового сбора, а также государственная ипотечная гарантия.
  • Проконсультируйтесь по срокам и условиям госгарантии — банки имеют свои критерии андеррайтинга.

• Для частных инвесторов, ориентированных на аренду:

  • Рассчитайте годовую доходность (gross yield) с учётом новой ставки IRS 10% при «умеренной» аренде и возможных возвратов IMT при выполнении условий налогового резидентства.
  • Сравните краткосрочную аренду и долгосрочную: доходы от туристической аренды остаются выше, но политический риск регулирования платформ краткосрочной аренды сохраняется.

• Для зарубежных покупателей:

  • Будьте готовы к IMT 7.5% для нерезидентов. Если есть планы переезда и сдачи жилья по «умеренным ценам», предусмотрена возможность возврата.
  • Планируйте налоговую стратегию заранее — получение налогового резидентства за 24 месяца требует строгого соблюдения правил.

• Для девелоперов и инвесторов в строительство:

  • Учитывайте снижение НДС на строительство до 6% — это снижает затраты, но доступность земли и сроки разрешений остаются ограничивающими факторами.
  • При проектировании жилья для «доступной аренды» стоит использовать изменения в Lei dos Solos и программы государственного финансирования.

Риски и на что обратить внимание

Рынок остаётся уязвимым к нескольким рискам, которые покупателям и инвесторам важно учитывать:

• Политический риск: меры могут быть пересмотрены будущими правительствами. Изменение правил «Золотой визы», льгот или налоговой политики может быстро изменить привлекательность инвестиций.
• Риск корректировки цен: быстрый рост цен повышает вероятность ценовой коррекции, особенно если внешние потоки туристов и краткосрочной аренды уменьшатся.
• Регуляторный риск для краткосрочной аренды: отмена ограничений лицензирования сейчас, но органы местного самоуправления могут вводить новые правила против массовой туристической аренды.
• Операционные риски: сроки строительства и возведение 25,000 квартир могут растянуться, поэтому эффект на предложение будет постепенным.

Мы рекомендуем перед покупкой провести комплексную проверку: юридическую due diligence, анализ доходности и налоговых последствий, сценарное моделирование цен и доходов от аренды.

Практический кейс: что сделать, если вы планируете купить сейчас

Если вы рассматриваете покупку в Португалии в ближайшие 6–12 месяцев, последовательность действий может быть следующей:

1. Определите цель: собственное жильё, долгосрочная аренда или туристическая аренда.
2. Сравните цены по районам и сегментам: ориентируйтесь на €3,000/м2 как средний показатель по стране и €4,500/м2 в Лиссабоне.
3. Проверьте право собственности и статус участка, особенно если объект попадает под наследственные споры или в процесс undivided inheritance.
4. Оцените налоговые условия: применим ли вам порог €316,000 для освобождения от IMT, планируете ли вы получить налоговое резидентство.
5. Рассчитайте ипотеку с учётом кредитных требований и госгарантии при необходимости.
6. Составьте план по управлению арендой и возможной смене регуляций.

Эти шаги помогут снизить непредсказуемость сделки и выстроить реалистичный прогноз возврата инвестиций.

Часто задаваемые вопросы

Влияют ли меры «Construir Portugal» на цены сейчас?

Меры нацелены на увеличение предложения в среднесрочной перспективе, но не остановили рост цен в краткосрочной перспективе. По данным, цены выросли на 18% в III квартале 2025 и на 13.1% в январе 2026 по сравнению с годом ранее.

Стоит ли иностранному инвестору покупать сейчас с учётом IMT 7.5%?

Покупка остаётся оправданной для тех, кто делает расчёт доходности и понимает налоговую схему. IMT 7.5% повышает входной барьер, но возврат возможен при условии получения налогового резидентства в течение двух лет и сдаче жилья по умеренным ценам.

Что означает «умеренная аренда» и как это влияет на доходность?

Правительство установило порог «умеренной аренды» до €2,300/мес для применения льготного IRS 10%. Для многих городских семей этот уровень выше их платежеспособности, поэтому для инвесторов это может означать ограниченный пул арендаторов, способных платить такую аренду.

Как быстро увеличится предложение благодаря 25,000 новым домам?

25,000 единиц — заметный объём, но строительные циклы и распределение по регионам означают, что эффект на национальном рынке будет постепенным. Полный эффект потребует нескольких лет.

Заключение: реальность для покупателей и инвесторов

Меры правительства охватывают широкий набор инструментов: строительство, изменения в Земельном законе, налоговые льготы, ипотечные гарантии и корректировку налогов для нерезидентов. Однако в условиях высокого внешнего спроса и хронического дефицита предложения эти меры не смогли в кратком сроке остановить рост цен: 18% за III квартал 2025, январский показатель +13.1% (год к году) и средняя цена €3,047/м2 в январе 2026 демонстрируют, что рынок остаётся под давлением. Наш практический совет: если вы покупаете или инвестируете, рассчитывайте на средние цены около €3,000–€3,047 за кв. м, планируйте налоговую стратегию с учётом IMT 7.5% для нерезидентов и ищите объекты в регионах с менее напряжённым спросом.