Цены на жильё в Афинах почти удвоились за десять лет — рост замедляется, что это значит для инвестора?

Быстрый крючок: почему недавнее замедление не отменяет десятилетний рост

Рынок недвижимости Греции, и в частности рынок в Афинах, продолжает привлекать внимание международных покупателей и инвесторов. В то же время 2025 год показал ясный тренд — рост цен замедляется. Мы разберём, что говорят официальные данные, где именно выросли цены сильнее всего и какие практические выводы следует учитывать тем, кто хочет купить квартиру или вкладывать в афинскую недвижимость.

Что нужно знать сразу

• Апартаменты в Афинах продолжают дорожать, но темпы роста упали по сравнению с прошлым годом.
• Принятие инвестиционных решений сегодня требует более тщательной проверки локации и расчёта доходности, потому что рынок переходит в более зрелую фазу.

Каковы последние цифры: замедление, но рост сохраняется

Банк Греции оценивает, что цены на жилую недвижимость будут расти как минимум до 2026 года, но уже более умеренно. Центральный банк подчёркивает, что спрос остаётся сильным, однако темпы увеличения цен начинают снижаться после постпандемийного ралли.

Данные за 2025 год подтверждают это: за первые девять месяцев 2025 года цены на квартиры увеличились на 7,5% в номинальном выражении, тогда как за тот же период 2024 года рост составлял 9,7%. Это снижение темпов — ясный сигнал о том, что рынок охлаждается, но остаётся в плюсе.

Исследование компании Geoaxis Property & Valuation Services даёт более детальную картину по сегментам:

• Новостройки: рост +6,07% в годовом выражении в третьем квартале 2025 года.
• Вторичный рынок: рост +6,65% в годовом выражении за тот же период.

Для сравнения, в третьем квартале 2024 года прирост составлял 8,5% для новостроек и 7,8% для вторичного жилья. Это подтверждает, что вырастающая фаза рынка уступает место более спокойной динамике.

Десятилетие роста: где и насколько подорожали квартиры

Долгосрочная картина всё ещё сильна. С 2016 года наблюдается существенное удорожание жилья в выбранных районах Афин:

• Новостройки — рост примерно 100% с 2016 по 2025 год.
• Вторичное жильё — рост примерно 94% за тот же период.

Лидеры роста среди районов по данным Geoaxis:

• Марусси: новостройки выросли +109%, с €1,833/м² в 2016 году до €3,825/м² в 2025 году.
• Палео-Фалиро: рост новостроек +104%.
• Перистери: рост +101%.
• Ампелокипи: рост +99%.

В сегменте вторичного жилья Марусси также показал наибольший прирост — +101%, причём средняя цена старой квартиры выросла с €1,057/м² в 2016 году до €2,121/м² в 2025 году. Холаргос показал +100% в этом сегменте.

Наиболее дорогой район в выборке — Холаргос, где средняя цена новостройки составляет €4,443/м²; годовой рост там — +4,12%. А в Палео-Фалиро самая высокая годовая динамика 2025 года — +8% и средняя цена новостройки €4,013/м².

Что это значит для покупателей и инвесторов: практическое руководство

Мы анализируем данные с точки зрения реального покупателя и инвестора. Вот основные выводы и рекомендации.

Для покупателей, планирующих проживание

• Ожидайте, что рост цен будет замедляться, поэтому спешить с покупкой исключительно из страха упущенной выгоды не стоит. Если покупка мотивирована жизненными причинами (работа, семья), приоритеты остаются прежними: локация, транспорт, школы и инфраструктура.
• Сравнивайте цены новостроек и вторичного жилья в одном районе. Разница в цене за квадратный метр может быть фактором в пользу ремонта вторичного жилья, особенно если вы готовы вкладываться в ремонт и адаптацию.

Для инвесторов, ориентированных на доход от аренды

• Снижение темпов роста цен делает доходность от аренды более важным критерием. При оценке проекта рассчитывайте реальный доход до налогов и расходов на управление.
• Ищите районы с устойчивым спросом на аренду: районы рядом с деловыми центрами, университетами и хорошей транспортной доступностью. Марусси, как крупный деловой и жилой узел, показывает долгосрочное укрепление цен.

Для иностранных инвесторов

• Рост цен почти вдвое за десять лет показывает, что Афины могут обеспечить значительный прирост капитала, но текущая фаза требует более аккуратного подхода к финансированию и срокам выхода из инвестиций.
• Оцените валютные риски и налоговые обязательства в Греции. Планируйте запас ликвидности на случай, если рынок ещё корректируется или временно замедляет обороты.

Оценка рисков: где скрытые ловушки

Ниже перечислены основные факторы, которые могут повлиять на динамику цен и представляют риск для инвестора:

• Риск переоценки локаций.