Цены на квартиры ушли в небо и продолжают расти.

Цены на недвижимость в Черногории продолжают расти, несмотря на снижение цен на строительные материалы на международном рынке и предупреждение Европейского центрального банка о «хаотическом падении» цен на недвижимость в еврозоне.

Ответив на вопрос о том, почему цены на квартиры сейчас растут, если цены на строительные материалы падают, а тренд в Европе полностью противоположный, представители строительного сектора говорят, что за последние несколько месяцев интерес со стороны иностранцев значительно вырос, и они «не спрашивают о цене». «В Черногорию официально приехало более 80 тысяч иностранцев, в основном русских, украинцев и турок, которые гораздо богаче среднего черногорца. Они уже составляют 15 процентов населения и хотят приобретать недвижимость. Наши текущие цены на квартиры для них очень низкие, поэтому они вкладывают значительные суммы денег в их покупку. Сейчас в Подгорице невозможно найти квартиру дешевле 1700 евро за квадратный метр, а на лучших местах цена значительно превышает две тысячи», - сказал собеседник «Вести».

В отчете Монстата от июня года указано, что средняя цена за квадратный метр в новостройке в Подгорице составляла 1580 евро. Рост будет продолжаться, пока у иностранцев есть деньги. «В течение лета и сейчас произошел новый существенный рост цен, так что средний показатель при расчете на третий квартал будет превышать 1700 евро за квадратный метр. У нас есть примеры успешной продажи иностранцам на местах за Морачой, рядом с Храмом, по цене 2800 евро за квадрат, а фундаменты для здания только что были положены», - сказал собеседник «Вести».

На вопрос о том, сколько продлится рост цен, он ответил, что пока есть интерес иностранцев покупать по таким ценам. «Даже несколько тысяч богатых иностранцев могут значительно повысить цены на длительный срок, потому что вся наша строительная операция по всей Черногории может строить максимум три-четыре тысячи квартир в год, а интерес иностранцев сейчас превышает это. Цены на строительные материалы имели большой рост в прошлом году, а сейчас идет их снижение. Независимо от этого, цены будут оставаться высокими, пока есть покупатели за них», - сказал собеседник «Вести».

Взнос за квартиру вырос с 382 до 630 евро. В начале 2019 года средняя цена за квадратный метр квартиры в Подгорице в коммерческой продаже составляла, согласно данным Монстата, 1209 евро. Согласно этой цене 50-метровая квартира стоила 60 тысяч евро. Тогда, согласно данным Центрального банка, средняя эффективная процентная ставка по ипотечным кредитам составляла 4,53 процента. То есть, общая сумма кредита, которую нужно было вернуть за 20 лет, составляла 91 тысячу евро, с ежемесячным взносом в размере 382 евро. Сейчас, с ожидаемым ростом средней цены за квадратный метр до 1700 евро, стоимость этой квартиры повысилась до 85 тысяч евро. Процентная ставка сейчас составляет 6,42 процента, поэтому общая сумма кредита на 20 лет составит 151 тысячу евро, а ежемесячный взнос составит 630 евро. Сама стоимость квартиры за четыре года выросла на 25 тысяч евро, общая сумма задолженности по кредиту на 66 тысяч евро, а ежемесячный взнос на 250 евро. Чтобы сейчас кто-то купил эту квартиру в кредит, ему потребуется чистая зарплата не менее 1300 евро.

Европейский центральный банк недавно повысил рефинансовую процентную ставку, что повлияет на новый рост процентных ставок и в Черногории. Они также объявили, что это последнее повышение в попытке сдержать инфляцию.

Квадратные метры дорогие для европейцев. Европейский центральный банк (ЕЦБ) в июне предупредил о большом падении цен на недвижимость в еврозоне, что может иметь отрицательные последствия для банков, имеющих высокую долю ипотечных кредитов. «Взглядывая в будущее, падение цен на недвижимость может стать хаотичным, поскольку растущие процентные ставки по новым ипотечным кредитам все больше подвергают угрозе их доступность и увеличивают бремя процентов по существующим ипотечным кредитам», предупредил тогда ЕЦБ. Они также предупредили, что регионы, где институциональные инвесторы занимают крупные позиции на рынке недвижимости, могут быть сильнее потрясены, если капитал уйдет. Таких опасностей пока нет в Черногории, и строители и банки хорошо зарабатывают. Синдикальные фонды строят даже по 600 евро за квадратный метр. В отчете Монстата за второй квартал указано, что были продажи квартир через синдикальные фонды по цене 589 евро за квадратный метр в новостройке. Это данные, относящиеся к центральному региону, включающему Никшич, Даниловград, Цетине и Тузи. Это была цена, которая включала только затраты на строительство синдикального фонда, так как они получили бесплатную землю от городов и были освобождены от платы за обустройство земельного участка, коммунальных платежей. Если учесть, что разницы в строительных работах практически нет, а в соответствии с данными Монстата в Подгорице затраты на коммунальные платежи, землю и другие расходы составляют 301 евро, общие затраты строителя не могут превышать 1100 евро за квадратный метр.

Цены росли, но Монстату отправляли старые данные. Монстат на прошлой неделе опубликовал отчет «Потребление строительных и эксплуатационных материалов», в котором указаны общие расходы на около 150 видов строительных материалов в течение 2022 года и сумма потраченных денег на их покупку. Разделив эти числа, получается цена этого материала за штуку, квадратный метр или килограмм. Сравнивая эти цены из 2022 года, они полностью совпадают с ценами в 2021 году в том же отчете. «Вести» отправили этот отчет нескольким строителям и торговцам строительными материалами с просьбой сказать, являются ли это цены, действовавшие в прошлом году. В прошлом году строители заявляли, что из-за начала войны в Украине произошел значительный рост цен на строительные материалы, поэтому им пришлось повысить цены на квартиры. Монстат по методологии на основе образца выбирает несколько крупных торговцев, которым отправляет опросники о ценах на строительные материалы. Строители и торговцы сначала утверждали, что они не получают таких опросников и что кто-то в Монстате скопировал старые цены, а затем они проверили в компаниях, получили ли кто-нибудь эти опросники. Один из них позже сказал «Вестям», что они получили опросник, но его работникам было скучно заполнять его для более чем 150 видов продукции, поэтому они прислали им некоторые данные, которые они уже присылали. Это иллюстративный пример, который показывает, что статистика может быть «точной суммой неточных данных».