Больше домов, но меньше хозяев: как мультисобственники меняют рынок жилья в Испании

Рынок меняется: больше объектов, меньше владельцев

В Испании растёт число зданий и квартир, но доступ к собственности сокращается — это парадокс, который уже влияет на рынок недвижимости Испания. Наш анализ основан на недавнем отчёте Министерства социальных прав и Высшего совета по научным исследованиям (CSIC). В двух первых фразах стоит самая шокирующая цифра: впервые владельцы нескольких объектов стали большинством — 51,7%. Для покупателя или инвестора это сигнал: рынок перестаёт быть набором частных домовладений и всё больше превращается в пространство для капитала.

Этот материал объясняет, как такого рода концентрация формируется, кого она затрагивает сильнее всего и какие практические шаги могут предпринять разные участники рынка — от арендаторов до институциональных инвесторов.

Каковы факты: ключевые цифры отчёта

Отчёт CSIC и Министерства социальных прав содержит ряд точных и важных статистик. Ниже — самое существенное:

• Жилищный фонд вырос примерно на 2 миллиона объектов за последние 14 лет.
• Число домов, принадлежащих владельцам с более чем 10 объектами, выросло с ~138 000 в 2008 году до почти 626 000 в 2025 году — это в четыре раза.
• Доля мультисобственников достигла 51,7%, в то время как в 2008 году она была 46,1%.
• Доля домохозяйств, живущих в собственных домах, упала с 79% до 63,9%.
• Доля арендаторов выросла с 11,9% до 19,2%.
• Домохозяйств, получающих доход от сдачи недвижимости, стало 9,8% вместо 3,4%.
• В крупных городах мультисобственники контролируют рынок аренды: Барселона — 60,8%, Мадрид — 56,4%.
• Средние арендные ставки превышают €1 200 в месяц, в ряде случаев выше средней ежемесячной выплаты по ипотеке.
• Продажи в феврале 2026 года составили 59 689 сделок, что на 0,5% меньше по сравнению с прошлым годом; в 2025 году было 714 000 транзакций, рекорд с 2007 года.

Эти числа подтверждают: расширение жилищного фонда не помогло расширить базу собственников — напротив, новые объекты и транзакции упрочили позиции тех, кто уже владеет несколькими единицами недвижимости.

Механизм концентрации: почему растёт доля крупных владельцев

Отчёт показывает почти «ступенчатую» динамику роста: чем больше изначально у владельца объектов, тем быстрее росли его активы за период. Изменение выглядит так:

• Владельцы одной недвижимости уменьшили свою долю на 3,7%.
• Владельцы двух объектов увеличили долю на 8,1%.
• Владельцы трёх — на 22,5%; четырёх — на 32,2%; пяти — на 43,1%; шести-десяти — на 51,6%.
• Даже внутри группы крупных собственников их относительная доля выросла на 35,3%.

Почему так происходит? С нашей практики и наблюдений можно выделить несколько логичных факторов:

• Институциональные инвесторы и специализированные фонды имеют доступ к дешёвым кредитам и масштабируют портфели быстрее.
• Владельцы нескольких объектов реинвестируют доходы от аренды, получая эффект «компаундирования» капитала.
• В условиях высокой конкуренции и дефицита предложения именно крупные покупатели могут предложить более привлекательные условия продавцам (оплата наличными, быстрое закрытие сделки).

Это означает, что рост жилого фонда концентрируется в руках тех, кто уже владеет недвижимостью, и не выполняет функцию распределения владения среди широких слоёв населения.

Последствия для рынка аренды и покупателей

Сдвиг в структуре собственности меняет правила игры для арендаторов, покупателей и инвесторов.

Для арендаторов:

• Более высокая доля мультисобственников увеличивает стандартизацию и профессионализацию управления объектами — это может означать лучшую ответственность, но и более жёсткую ценовую политику.
• В городах под давлением спроса число желающих на одну квартиру может превышать 100 человек в первые дни после размещения объявления.
• Ставки аренды в больших городах превышают €1 200, что делает аренду менее выгодной по сравнению с ипотекой для части жителей.

Для покупателей и инвесторов:

• Конкуренция с крупными портфелями повышает стартовые цены, особенно в «горячих» зонах.
• Инвесторам с портфелем выгодно масштабирование: доход от аренды реинвестируется, что даёт преимущество перед индивидуальными покупателями.
• Риск регулятивных изменений становится ключевым фактором при оценке инвестиционной привлекательности недвижимого актива.

Для рынка в целом:

• Формируется двухуровневая система: в регионах с дефицитом предложения и высоким спросом цены и транзакции растут, в других регионах активность падает.
• Социальный эффект очевиден: связь между занятостью и доступом к собственности ослабла, что повышает риск социальной поляризации.

Политика: королевский декрет и его значение

Правительство предложило королевский декрет, который должен продлить аренду и ограничить рост арендной платы до конца 2027 года. Основные параметры:

• Продление арендных контрактов, истекающих в указанный период, до конца 2027 года, максимум на два года.
• Ограничение ежегодного роста арендной платы.

Закон направлен на защиту более 2,6 миллиона арендаторов, чьи контракты могут истечь в ближайшее время; он нацелен на смягчение ударов для семей, которые заключали договоры в пандемийные годы по более низким ставкам.