Бангкок продаёт больше, но 350 000 квартир остаются непроданными — что это значит для рынка

Рост активности, но массовый излишек: короткий обзор

Рынок недвижимости Таиланда в 2024 году демонстрирует противоречивую картину. С одной стороны, переводы прав собственности на кондоминиумы в Бангкоке и пригородах выросли на 12,7% в годовом выражении. С другой стороны, по оценке консалтинга Knight Frank Thailand, около 350 000 единиц жилья остаются непроданными. Это ситуация, которая требует внимательного разбора: рост продаж есть, но он происходит на фоне значительного объёма «складских» запасов.

В этой статье мы объясним, откуда взялось предложение, какие меры правительства повлияли на спрос, как девелоперы реагируют и что это значит для покупателей и инвесторов. Мы также дадим практические советы и оценим риски.

Что показывает статистика: ключевые цифры

• +12,7% — годовой рост активности по передаче кондоминиумов в Бангкоке и прилегающих районах в 2024 году (данные Knight Frank Thailand).
• ~350 000 — оценка текущего объёма непроданных кондоминиумов на рынке Бангкока.
• ~60 000 — среднее годовое число переводов кондоминиумов в последние периоды; при таком уровне продаж поглощение существующего запаса займёт 5–6 лет, при условии что новые поставки будут ограничены.

Эти цифры говорят о медленном, но заметном восстановлении спроса, однако темп продаж далеко не достаточен для быстрой ликвидации избытка предложения. Это формирует прочную почву для переговорной силы покупателей и приводит девелоперов к осторожности.

Что подстегнуло рост продаж: роль государственной поддержки

Knight Frank прямо указывает на ряд факторов, которые помогли оживить спрос. Главные из них:

• Ослабление правил по соотношению кредита к стоимости кредита (LTV). Это означает, что покупателям стало доступнее финансирование покупки; банки могут выдавать более гибкие кредиты, а потенциальные покупатели — вносить меньшие первоначальные взносы.
• Снижение сборов за передачу прав собственности. Меньшие транзакционные издержки повышают привлекательность сделок.

Эти шаги государства работают как «стимул» спроса, в основном со стороны локальных покупателей, которые реагируют на улучшенные условия кредитования и бо́льшую доступность сделки. Однако эффект не универсален: он концентрируется в сегментах, где продукт соответствует платежеспособному спросу.

Избыток предложения: почему 350 000 — не просто цифра

Количество непроданных единиц имеет несколько важных последствий:

• Снижение ценового давления на новые проекты и вторичный рынок. При таком объёме запасов покупатели получают больше рычагов для переговоров о ценах, скидках и условиях оплаты.
• Рост конкуренции между девелоперами за ограниченный пул платежеспособных клиентов. Это вынуждает компании предлагать более привлекательные условия, чтобы ускорить продажи и высвободить ликвидность.
• Риск девальвации активов в определённых локациях и сегментах. Там, где спрос слаб, в запасе остаются дешёвые и средние по цене проекты; цены на подобные объекты будут испытывать наибольшее давление.

По нашим наблюдениям, избыток кумулятивен: предыдущие волны строительства привели к большому притоку предложения, а спад после 2019–2020 годов затормозил нормализацию рынка. Даже рост переводов на 12,7% выглядит скромно на фоне масштабов запасов.

Как девелоперы меняют стратегию: осторожность и ликвидность

Knight Frank прогнозирует, что девелоперы будут крайне избирательны при запуске новых проектов в ближайшие 1–2 года. На практике это означает:

• Приоритет локациям с доказанным спросом: транспортные узлы, деловые районы и проверенные жилые микрорайоны.
• Фокус на чётко определённые ценовые сегменты, где есть спрос и где маржа позволяет покрывать риски.
• Уменьшение темпов ввода новых проектов и отложенные старты для проектов, которые не соответствуют текущим критериям ликвидности.
• Стратегии по сохранению денежного потока: продвинутые скидки, растянутые планы платежей, продажа через агентские сети с бонусами.

Такая тактика не удивляет: при наличии большого количества непроданных единиц девелоперы не могут позволить себе агрессивную экспансию без риска ухудшить финансовые показатели.

Что это значит для покупателей и инвесторов

Мы видим несколько однозначных последствий для разных групп на рынке.

Покупатели (живущие в Таиланде или экспаты)

• Сильные переговорные позиции. Как отметил Potjaman Vorakitpokathorn, Partner and Head of Project Marketing в Knight Frank Thailand, "покупатели, скорее всего, сохранят значительную переговорную силу в отношении цен, стимулов и условий платежей".