Балеарские острова Испании предлагают запрет на иностранных покупателей

В течение последнего десятилетия район Сон Эспаньолет, расположенный в центре Пальмы на острове Майорка, оказался в центре внимания покупателей. «Иностранцы начали стягиваться в Санта-Каталину, где перехватили инициативу. Когда они уставали от шума и последствий ночной жизни, они приходили сюда, в место, где множество первых этажей с патийями», — делится размышлениями Мари Кармен Гутьеррес, проживающая в этом спокойном районе большую часть своей жизни. Прогулка по этому району открывает оазис спокойствия в самом сердце города с населением в 415000 человек. Движение автомобилей крайне незначительно, а свежевыкрашенные фасады juxtaposed современного дизайна и традиционных небольших бунгало создают гармоничную атмосферу. На первый взгляд может показаться, что большинство домов обладают чудесными задними дворами и садами, эти элементы увеличивают общую площадь недвижимости.

Идиллические районы, такие как Сон Эспаньолет, пользуются популярностью среди состоятельных иностранных покупателей, особенно тех, кто приезжает с материка Европы. Интерес к недвижимости охватывает всю территорию Балеарских островов, расположенных в восточной части Средиземного моря у побережья Испании. За последние десять лет почти 60000 иностранцев стали владельцами жилья на этих островах. В 2021 году объем покупок недвижимости иностранцами составил около 40% от общих сделок на рынке, согласно данным местного реестра недвижимости. Лишь Канарские острова приближаются к этой цифре — 25.87% продаж недвижимости приходятся на иностранцев.

Спрос на жилье здесь колоссален, особенно среди граждан Германии, Великобритании и Франции, что объясняет среднюю цену в районе 300 долларов за квадратный метр на Балеарских островах, делая его вторым по стоимости рынком недвижимости в Испании после Мадрида с ценой 329 долларов за кв. м. Растущие цены побудили региональное правительство Балеарских островов, состоящее из трех левых и центристских партий, создать комиссию для анализа возможности ограничения на приобретение жилья теми, кто не является резидентом островов в течение минимум пяти лет.

Пресс-секретарь Франсины Арменгола — регионального лидера Балеарских островов и члена центристкой партии PSOE — заявил в октябре 2022 года, что правительство поддерживает внедрение ограничений на владение жильем. Заместитель Арменгола, Хуан Педро Илланес из партии Подемос, недавно поддержал такой подход, назвав Канаду образцом для подражания. С 1 января 2023 года правительство Джастина Трюдо ввело запрет на владение жильем иностранцами на срок не менее двух лет.

Несмотря на то, что некоторые страны ввели жесткие ограничения для иностранных покупателей жилья, другие, такие как Испания, наоборот, поощряли иностранные инвестиции в недвижимость, предлагая противоречивые "золотые визы". Приобретая квартиру или дом на сумму не менее 500000 евро, покупатели могут подать заявление на получение постоянного вида на жительство.

Некоторые эксперты, опрошенные EL PAÍS, выражают сомнения в юридической возможности ограничения приобретения недвижимости для нерезидентов. В любом случае они не считают, что такие меры будут способны существенно повлиять на общие цены на жилье. В Сон Эспаньолет становится все сложнее найти доступное жилье на фоне высокого спроса. Многие местные жители согласны с необходимостью предложенных ограничений.

«Норвежец, который купил многие дома в нашем районе, приходил к нам, стучал в дверь и предлагал 700000 евро, если мы на следующий день пойдем к нотариусу чтобы оформить сделку», — рассказывает Хуан Антонио Перес, член квартального совета, который уже много лет борется с иностранными покупателями, многие из которых скупают собственность для дальнейшей аренды туристам. Обстановка в районе напряженная, возникают конфликты между местными собственниками и инвесторами. «Этот норвежский инвестор сказал нам, смеясь, что через 10 лет никто из нас не узнает этот район», — с горечью вспоминает Гутьеррес.

По данным 2022 года, иностранцы приобрели наибольшее количество домов в Испании, чем когда-либо прежде. В первом квартале года нотариусы зафиксировали, что было совершено как минимум 72987 сделок иностранными покупателями. Это составляет около 20% от всех продаж жилой недвижимости по стране за указанный период. Ограничения на покупку жилья иностранцами или нерезидентами оказывается более распространенными, чем можно было бы подумать. Как и в Канаде, Австралия и Новая Зеландия также ввели ограничения на покупку домов нерезидентами.

В некоторых странах ЕС, таких как Дания и Мальта, требуется быть резидентом в течение определенного времени, чтобы получить право на покупку жилья. В архипелаге Аландских островов в Финляндии требования еще строже: европейцы, желающие приобрести землю в этом северном регионе, сначала должны получить разрешение от властей.

Договоры ЕС четко указывают, что не может быть ограничений по национальному признаку, свободе передвижения, предоставления услуг и свободе движения капитала. Примеры местных правительств, которые пытались ввести ограничения для нерезидентов, существуют, как Фландрия в Бельгии и парламент Корсики, в 2009 и 2014 годах соответственно. Однако обе инициативы были признаны несоответствующими европейскому законодательству.

Какова бы ни была целесообразность инициативы правительства Балеарских островов, эксперты подчеркивают, что такие меры могут оказать непосредственное влияние лишь на конкретные районы, но в общем контексте не приведут к значительным изменениям. «Исследования показывают, что когда цены в сегменте элитной недвижимости растут, это создает эффект "перетасовки" в других сегментах... более доступное жилье тоже становится дороже», — объясняет Эдуардо Робси, экономист, который занимал пост генерального директора по жилью на Балеарах до весны 2022 года.

По его словам, проблемы с жильем в регионе и в других перегруженных территориях в мире обычно являются следствием роста общего населения, что способствует увеличению спроса. Национальный статистический институт прогнозирует, что в течение следующих 15 лет население Испании вырастет более чем на 4 миллиона человек. Особенно Балеарские острова должны вырасти в относительном плане не менее чем на 25%. Поэтому Робси уверяет, что потребуется больше инвестиций в жилищное строительство, особенно делая акцент на субсидируемом жилье. «Не существует чудесных решений», — резюмирует он.

Ханс Ленц, президент Ассоциации недвижимости Балеарских островов, соглашается с тем, что главной проблемой в его регионе является нехватка предложения. «Население Балеарских островов долгое время не получало достаточно нового жилья... По оценкам, не хватает как минимум 16000 домов». Влияние запретов на иностранных покупателей жилья в странах, таких как Новая Зеландия, которое вступило в силу в 2018 году, оказалось незначительным. С тех пор жилье подорожало на 55%, сообщает Хосе Гарсия Монтальво, профессор экономики в Университете Помпея Фабра в Барселоне.

Гарсия Монтальво снобистски смотрит на подобные меры, считая их популистскими и обманчивыми: «Это лишь способ сказать гражданам, что в этом виноваты другие», — добавляет он. «К тому же эти инициативы не требуют затрат от правительства: строительство большего количества субсидируемого жилья обходится дорого и будет гораздо более эффективным планом». В Канаде цены на жилье непрерывно растут с 2010 года. В 2022 году, перед тем как Либеральная партия Трюдо внедрила запрет, цены уже упали на 12% по сравнению с началом пандемии. Ожидается, что в 2023 году цены на жилье упадут еще на 15%, не учитывая новых мер.

Тем не менее не все согласны с мнением о безрезультатности таких запретов. Хавьер Гил из Союза арендаторов Мадрида поддерживает эти ограничения: «Цель этой меры заключается в том, чтобы если кто-то покупает дом, то он собирается в нем жить. То есть, чтобы исключить спекуляции и покупку ради аренды», — заявил он недавно в Twitter. У канадского правительства была аналогичная риторика, когда они вводили новое законодательство о жилье.

Южная Испания также является той частью страны, которая привлекает иностранных покупателей. Марио Гарника, директор офиса Engel & Völkers в Малаге, отмечает: «Приход таких клиентов с высоким покупательским потенциалом заставил застройщиков строить дома с качественными стандартами, регенерируя районы и создавая богатство и рабочие места в городе». Но также он подчеркивает, что «другая сторона медали — это рост цен в наиболее востребованных местах, где цены увеличились примерно на 20%, что ведет к перемещению местного населения в другие районы».

В то время как в Канаде продажа иностранцам ограничена, такие страны, как Испания, Португалия, Панама и Ирландия выбрали обратный путь: поощрение инвестиций через так называемые золотые визы, при помощи которых государство предоставляет разрешения на жительство в обмен на покупку жилья определенной ценности. Эта политика помогла восстановить экономику Мадрида после финансового кризиса 2008-2014 годов, когда экономика сократилась, а уровень безработицы значительно возрос. В настоящее время 13 стран ЕС имеют программы получения гражданства или вида на жительство в обмен на инвестиции, что позволяет лицам из третьих стран приобрести постоянное гражданство или паспорта ЕС, инвестируя в недвижимость или другие активы.