Арендная доходность в Португалии упала до 6,2% — где теперь искать прибыль?

Падение доходности: что произошло и почему это важно

В 2026 году инвестировать в недвижимость Португалии стало заметно менее доходно: по данным портала Idealista, средняя валовая арендная доходность по стране во втором квартале составила 6,2%. Если вы рассматриваете недвижимость Португалии как объект для инвестиций, это число должно оказаться в первых строках ваших расчётов — и вот почему.

Мы видим явную динамику: доходность упала с 7,2% во втором квартале 2024 года до 6,2% в Q2 2026, что составляет снижение на 1 процентный пункт за два года и на 0,7 п.п. по сравнению с Q2 2025. Такие изменения влияют на возврат инвестиций, окупаемость капитала и на стратегии, которые выбирают покупатели. В нашем анализе мы разберём, где ещё можно получить более высокие ставки, какие сегменты рынка выглядят привлекательнее и какие риски нужно учитывать.

Ключевой вывод для инвестора

Если вы рассчитываете на доходность от аренды выше средней, смотреть стоит не на Лиссабон и Порту, а на города среднего размера и коммерческие объекты, где цифры часто лучше.

Что показывает отчёт Idealista — цифры и методика

Idealista исходит из объявлений о продаже и аренде жилья за второй квартал 2026 года. Валовая доходность рассчитывалась путём сравнения цены покупки с годовым арендным доходом по объявлениям — то есть это показатель до вычета расходов и налогов. Это важное уточнение: валовая доходность даёт представление о «сыром» потенциале инвестиций, но не заменяет расчёт чистой доходности.

Главные цифры и лидеры по валовой доходности в Q2 2026:

• Каштелу-Бранку (Castelo Branco) — 8,1%
• Вила-Реал (Vila Real) — 8,1%
• Браганса (Bragança) — 7,6%
• Сантарен (Santarém) — 6,6%
• Коимбра (Coimbra) — 6,4%
• Лейрия (Leiria) — 6,0%
• Эвора (Évora) — 5,7%
• Понта-Делгада (Ponta Delgada) — 5,6%
• Сетубал (Setúbal) — 5,4%
• Брага (Braga) — 5,3%

На другом конце шкалы находятся крупнейшие городские агломерации:

• Лиссабон — 4,3%
• Порту — 4,8%
• Фару — 4,8%
• Фуншал (Madeira) — 5,2%
• Авейру и Визеу — по 5,0%

Исследование также сравнивает сегменты недвижимости:

• Розничные помещения (retail) — 8,0%
• Офисные помещения — 7,8%
• Жилая недвижимость — 6,2% (национальный средний)
• Гаражи — 5,1%

Эти цифры отражают спрос и ценовую структуру на объявленных ценах; реальные сделки и чистая доходность могут отличаться.

Почему доходность падает: факторы, которые мы видим на рынке

Снижение валовой доходности в Португалии имеет несколько объяснений. Ни одно из них не является «волшебной пулей», но в сумме они формируют текущую картину.

• Рост цен на покупку жилья. Когда цена актива растёт быстрее, чем арендная ставка, валовая доходность падает.
• Ограниченный рост арендных ставок в некоторых сегментах, особенно в крупных городах, где арендные ставки уже высоки и рост сдерживается регулированием и покупательной способностью арендаторов.
• Сдвиги в спросе: туризм, удалённая работа и миграция влияют неравномерно — центры туризма могут поддерживать высокие краткосрочные ставки, но это не всегда конвертируется в стабильную долгосрочную арендную доходность.
• Макроэкономические факторы: уровень процентных ставок, стоимость ипотечного финансирования и инфляция влияют на расходы инвестора и на доступность сделки.
• Предложения и качество портфеля: на рынках с большим объёмом новых построек давление на цену аренды усиливается.

Мы считаем, что ключевой механизм в Португалии сегодня — это разрыв между ростом цен на покупку и динамикой арендных ставок. В крупных городах покупатели платят премию за ликвидность и перспективу капитализации, что сильно снижает доходность от аренды.

Где искать лучшие доходности: города и сегменты, которые выделяются

Ряд малых и средних городов по-прежнему предлагают доходность выше среднего по стране. Это логично: цены на покупку там ниже, а локальный спрос на долгосрочную аренду остаётся стабильным.

Города с более высокой валовой доходностью (выше 7%) — это:

• Каштелу-Бранку: 8,1%
• Вила-Реал: 8,1%
• Браганса: 7,6%

Города с доходностью в диапазоне 6–6,6% подойдут тем, кто ищет компромисс между ликвидностью и доходностью:

• Сантарен — 6,6%
• Коимбра — 6,4%
• Лейрия — 6,0%

Коммерческая недвижимость в целом выглядит привлекательнее жилой по валовой доходности:

• Ритейл 8,0% и офисы 7,8% предлагают лучшие показатели, но требуют иной управленческой модели и обычно больше зависят от экономического цикла.

Гаражи — противоположный пример: 5,1%. Это часто рассматривается как низкорисковый актив, но и доходность у него самая низкая.

Практическая заметка: высокая валовая доходность в малых городах не всегда означает лёгкую эксплуатацию. Ликвидность таких объектов может быть ниже, а профиль арендатора и оборот подвержены локальным экономическим особенностям.

Практические стратегии для инвесторов: что мы советуем

Мы рекомендуем инвесторам подходить к рынку Португалии с расчётом и дисциплиной. Вот набор практических шагов и стратегий, которые помогут улучшить результат в условиях падающей валовой доходности:

• Точнее рассчитывайте чистую доходность. Валовая доходность — стартовая точка; учитывайте налог на доходность, начисления коммунальных платежей, взносы в кондоминиум, страховку, расходы на управление и ремонт. Часто правило «валовая доходность минус 2–3 п.п.» грубо отражает отличие от чистой.
• Рассмотрите сегменты с более высокой валовой доходностью: малые города и коммерческие площади. Но перед этим оцените риски ликвидности и управления.
• Считайте окупаемость с учётом финансирования. При высокой ставке по ипотеке часть доходности «съедается» процентами.
• Оцените профиль арендатора. Студенты и сезонные арендаторы дают разные риски и доходность, как и краткосрочная туристическая аренда.
• Планируйте капвложения.