Аренда бьёт молодёжь: почему недвижимость Греции дорожает и что это значит для инвесторов

Быстрый удар по кошельку: аренда и недвижимость Греции в 2024

Рынок аренды и недвижимость Греции находятся в состоянии значительного напряжения: цены на аренду растут быстрее общей инфляции, а доля владельцев жилья упала до уровней Европы. Мы начали с этой темы, потому что это влияет на каждую инвестиционную или покупательскую стратегию в стране — и на жизнь молодых людей, которые всё чаще вынуждены снимать старые, небольшие квартиры.

Введение с цифрами

• Доля владельцев жилья в Греции — 69,7% (Eurostat 2024). Это почти идентично среднеевропейскому показателю в 68%.
• 30,3% населения — арендаторы.
• В сентябре годовой рост цен на аренду составил 9,9%, тогда как общая инфляция замедлилась до 1,9%.

Эти цифры говорят нам одно: спрос на аренду вырос быстро, предложение сократилось, а цены реагируют повышением. Мы проанализировали данные ENFIA, ELSTAT, REMAX и правительственных программ, чтобы понять, как это отражается на типичных арендаторах, на запасе жилья и на инвестиционной привлекательности.

Кто владеет, а кто арендует: тенденции и переходы

До долгового кризиса в начале 2010-х годов уровень собственников превышал 80%. Сейчас ситуация изменилась: 69,7% собственников — ближе к европейскому уровню. Это снижение — сигнал социальных и экономических сдвигов.

Почему это важно:

• Владельцы, у которых выросла стоимость активов за счёт восстановления рынка после кризиса, получают капитализацию на бумаге.
• Молодёжь и семьи с низкими доходами столкнулись с ростом арендных ставок и сокращением доступного жилья.

Эта смена баланса влечёт за собой и другие последствия: давление на арендуемые квартиры, повышение спроса на выгодные, но часто старые объекты и усиление социальных разногласий по доступу к жилью.

Почему растут арендные ставки: факторы спроса и предложения

Резкий рост аренды — не случайность. Мы видим сочетание нескольких факторов:

• После кризиса цены на недвижимость выросли, что подняло ориентиры для арендной доходности.
• Предложение жилья для долгосрочной аренды сократилось: некоторые собственники предпочитают не сдавать или сдают «вне учёта».
• Часть рынка уходит в теневой сегмент: по программе компенсации арендной платы средняя задекларированная аренда составляет €225, что указывает на широкую практику уклонения от налогов.

Параллельно с этим государственная поддержка ограничена — программа возврата аренды включила 886,883 одобренных домохозяйств, но это далеко не все арендаторы, поскольку одно домохозяйство может включать нескольких человек.

Рост цен на аренду в сочетании с ростом стоимости жилья создаёт новые реальности для покупателей и инвесторов:

• Для владельцев с ростом цены появляется искушение не сдавать, а держать актив как «капитал».
• Для инвесторов появляются возможности реконверсии старых объектов в сдаваемое жильё, но надо учитывать риски налоговой прозрачности и качества объектов.

Профиль арендатора и какие квартиры снимают чаще всего

REMAX проводил анализ реальных договоров по своей сети — данные показывают, что арендаторы в большинстве случаев выбирают компактные и старые квартиры, чтобы снизить расходы.

Ключевые цифры профиля арендатора:

• 67% арендуют жильё до 75 м², при этом 44,7% — до 50 м².
• 74,1% арендованных квартир старше 20 лет.
• В Афинах и Салониках доля аренды старого жилья достигает ~85%, а новых квартир до 5 лет — лишь 4%.

Требования арендаторов по регионам:

• Лифт: 100% в Афинах считают его необходимым.
• Близость к общественному транспорту: 94% в Аттике.
• Парковка важна для 56% в Афинах и 50% в Салониках.
• Меблировка имеет низкий приоритет: в Афинах 94% равнодушны к меблировке.

Эти предпочтения формируют спрос на конкретные типы недвижимости — небольшие, центральные или хорошо транспортно связанные квартиры, часто требующие ремонта.

Структура жилфонда, пустующие дома и дефицит современного предложения

ENFIA и перепись ELSTAT дают подробную картину жилфонда Греции:

• Всего по ENFIA — 7,3 млн жилых единиц; перепись ELSTAT зафиксировала 6,596,761 объектов.
• 2,27 млн — отдельные дома, 1,012 млн — сдвоенные, 3,274 млн — многоквартирные здания.
• Пустующих объектов — 2,277 млн, из них 1,033 млн — отдельные дома.

Возрастной профиль построек:

• 2,356 млн построены в 1960–1980 гг.
• 1,228 млн — 1981–1990 гг.
• В период кризиса 2011–2015 построено лишь 112,758 объектов.
• С 2016 года — 60,866 объектов.

Выводы:

• Большая часть жилфонда — старые здания. Это значит, что предложение современной, энергоэффективной аренды ограничено.
• Одновременно много пустующих объектов, но они часто находятся вне городских центров и в состоянии, требующей инвестиций.

Налоговые и правовые аспекты: где скрывается доход от аренды

Среди красных флагов рынка:

• Средняя задекларированная арендная плата по программе возмещения — €225, что резко контрастирует с реальными рыночными ценами в крупных городах.
• Есть 19,000 объектов, платящих двойной ENFIA; это объекты банков и сервicer-портфелей, выведенные из рыночного оборота.
• На 2023–2024 годы 48,485 (2024) и 64,627 (2023) объектов не платят ENFIA из‑за уничтожения при пожарах или наводнениях.

Практическая проблема для инвесторов:

• Низкая декларация доходов создаёт риск внезапных проверок и корректировок со стороны налоговых органов.
• Если вы покупаете с расчётом на официальную доходность, учитывайте, что заявленные доходы арендодателей часто занижены.

Что это значит для инвесторов, покупателей и экспатов

Мы оцениваем риски и возможности для трёх групп:

Инвесторы:

• Возможность: конвертация старых и пустующих домов в доходный фонд — особенно в больших городах с высоким спросом на небольшие квартиры.
• Риск: высокая конкуренция на места качественного жилья, необходимость крупных инвестиций в ремонт и соблюдение налоговой прозрачности.

Покупатели (местные и иностранцы):

• Покупка собственного жилья в крупных городах для использования и сдачи остаётся привлекательной при долгосрочных планах.
• Но покупательская способность молодёжи снижена; доступ к ипотеке и накоплениям ограничен.

Экспаты и арендаторы:

• Ожидайте, что большинство доступных вариантов — небольшие и старые квартиры, особенно в Афинах и Салониках.
• Для комфорта ищите объекты с лифтом и хорошей транспортной доступностью.

Практические рекомендации:

• Инвестируйте в районы с высокой транспортной доступностью и недостатком современного жилья.
• Рассчитывайте на необходимость вложений в ремонт старых квартир.
• Планируйте налоговую прозрачность: оформляйте договоры и учитывайте декларируемые платежи.

Что может сделать государство и какие меры уже принимаются

Государство вводит инструменты учёта и поддержки: система возврата арендной платы и «Регистрация арендаторов» нацелены на упорядочивание рынка и выявление неплатежей.