Ален Аталла (Тринити Жестион Приве): Скоро больше возможностей на рынке

Ален Аталла (Trinity Gestion Privée): "Я думаю, что мы столкнемся с большим кризисом в сфере жилья в ближайшие месяцы"

В условиях сложной экономической ситуации сектор недвижимости неизбежно страдает. Рост ставок, затрат, снижение возможности кредитования и покупательной способности... Однако меры, предпринятые правительством, не вызывают единодушия. Рынок анализируется Аленом Аталлой, основателем Trinity Gestion Privée.

Решающие лица.

Как бы вы оценили текущее состояние рынка недвижимости?

Ален Аталла. Рынок недвижимости во Франции находится в затруднительном положении. Я думаю, что мы столкнемся с большим кризисом в сфере жилья в ближайшие месяцы и годы, и это по нескольким причинам. Во-первых, снижение числа разрешений на строительство является индикатором в финансовой сфере. Число разрешений на строительство снижается с 2018 года. Одна из причин - это трудности муниципалитетов, которые с трудом выдают новые разрешения из-за увеличения местных налогов. Коллектив - это школа, дорога, удобства, налоги... и недовольные избиратели. "Финансовые консультанты открывают возможности для инвестиций в недвижимость там, где государство закрывает их"

Другой причиной является план биоразнообразия правительства и его цель по достижению Нулевой искусственной застройки, что, по моему мнению, не является плохой вещью. Этот закон также ставит конец закулисным сделкам последних лет, которые чрезмерно увеличили потребление природных земельных ресурсов. Наконец, рост цен, связанный с энергетическими нормами для нового строительства и обязательством реновации тепловых провалов, а также текущие условия финансирования предвещают довольно пессимистический сценарий. Недавно премьер-министр сделала заявление о кризисе в сфере жилья... Нежелание нынешнего правительства поддерживать недвижимость становится проблемой. В июне прошлого года Элизабет Борн объявила, что не будет продления налоговых мер, что наносит ущерб профессионалам, поскольку это затрагивает 350 000 рабочих мест, непосредственно или косвенно связанных с этим решением. Да, это имело свою стоимость для государства, но все же принесло 91 миллиард евро налоговых поступлений! Прекращение этих мер, безусловно, приведет к сокращению числа застройщиков, и во Франции еще больше станет нехватать жилья. Без финансирования стареющий недвижимый фонд Франции не сможет обновиться, что является проблемой, особенно в случае с тепловыми провалами; и не будет создаваться новое жилье в напряженных районах. Премьер-министр ориентировала свою речь на возможное открытие определенных заброшенных зон (B2 и C1), но без каких-либо компенсаций.

Пострадала ли способность французов к инвестициям?

Высокий финансовый совет (HCSF) установил предел задолженности на уровне 35%, независимо от налоговых доходов семьи и оставшейся суммы для жизни, которая, в зависимости от ситуации, может быть значительной. По моему мнению, для инвесторов в недвижимость, стремящихся к аренде, есть важная работа, которую нужно выполнить. Банки также повышают свои ставки, что затрудняет доступ к кредиту после определенного возраста. Кроме того, инфляция значительно повлияла на стоимость материалов и покупательную способность семей, не говоря уже о прерываниях поставок, связанных с войной в Украине.

Ваши клиенты испытали снижение недвижимости в своих портфелях?

С 2022 года к нам обратилось много клиентов, которые хотели инвестировать в недвижимость, но не смогли получить доступ к кредиту по всему ряду причин. Кроме того, стоимость этого актива выросла благодаря снижению ставок в последние годы и "коронавирусной революции". Сегодня ничто не указывает на то, что недвижимость обретет силу в наших портфелях.

Появятся ли новые инвестиционные стратегии?

Мы попытаемся создать клубные сделки, где мы сможем продвигать инвестиции в недвижимость, что позволит нам облегчить доступ к кредитам нашим клиентам с гораздо меньшими вкладами, чем требуются банками. Таким образом, финансовые консультанты откроют возможности для инвестиций в недвижимость там, где государство закрывает их. Цифровизация в сфере сделок уже занимает важное место на рынке. Цифровизация и взаимодействие, безусловно, станут выигрышной стратегией.

Насколько переход к энергетической эффективности и соответствующие регулирования влияют на доступ к этому активу?

Мы делаем реальное различие между недвижимостью для проживания и недвижимостью для инвестиций. Что касается инвестиций в недвижимость, всегда будут возможности, предлагающие доходность и безопасность, при условии, что налоговая политика позволяет это делать и что все тщательно изучено. "Было бы проще поощрять создание нового жилья, чем реновацию старого"

Однако на рынок выйдут множество объектов, классифицированных как тепловые провалы, и в будущем - как "непригодное для жилья" по ценам, полностью оторванным от рынка, со скидкой. Это результат промедления последующих правительств. Сегодня переход, навязанный правительством Макрона, слишком быстрый. Строительные профессионалы не обучены последним нормам строительства и материалам, а владельцы, будь они собственниками или нет, опасаются больших затрат на реконструкцию из-за вышеупомянутых причин.

Предпринятые усилия по поощрению устойчивого и экологически чистого жилья во Франции достаточны?

Было бы проще поощрять создание нового жилья, чем реновацию старого. Экологический кризис серьезен и требует немедленных действий. Правительство в свое время должно было наложить больше ограничений на компании и граждан, чтобы ускорить энергетическую трансформацию наших жилых помещений уже десятилетия назад. Без частных инвесторов и финансовой компенсации, в данном случае налоговой, мне кажется сложно представить себе достаточное количество жилой недвижимости и успешную экологическую трансформацию.

Были ли предприняты меры в пользу собственников?

Недавно Национальное собрание приняло закон, защищающий собственников от заселения посягательством, что является хорошей вещью. Кроме этого, я не вижу ничего другого. В нашей стране собственник часто остается в стороне в угоду принципу равенства.

Какое предложение вы бы сделали, чтобы преодолеть этот кризис?

Было бы интересно быстро ввести новую программу, аналогичную программе Пинель, начиная с 2024 года, на более длительный срок инвестиций. Введение такой программы пополнит казну государства, спасет рабочие места в отрасли и обеспечит экологическую трансформацию жилья, не забывая о главной цели - обеспечить жильем французов. Мяч на стороне правительства. Интервью провела Марин Флери.