Airbnb под контролем ЕС: хозяевам в Хорватии придётся регистрироваться и терять анонимность

Новые правила ЕС и их прямой эффект на недвижимость Хорватии

Новые правила Европейского союза, вступившие в силу 20 мая 2026 года, уже меняют правила игры для владельцев краткосрочной аренды и оказывают влияние на недвижимость Хорватии. Мы объясняем, что именно требует Регламент (EU) 2024/1028, как Хорватия собирается переносить эти нормы в национальное законодательство и какие практические шаги теперь должны предпринять владельцы апартаментов, инвесторы и муниципальные власти.

Коротко и по делу

Суть простая: цифровая регистрация и передача данных платформами. ЕС требует прозрачности данных о количестве гостей, ночёвках и регистрационных деталях каждого объекта — и платформы вроде Airbnb и Booking.com должны ежемесячно передавать эти данные национальным органам через единую цифровую точку доступа.

Что предусматривает Регламент (EU) 2024/1028

Регламент направлен на стандартизацию мониторинга краткосрочной аренды по всей Евросоюзу. Ключевые положения, которые уже сейчас актуальны для Хорватии:

• Дата вступления в силу: 20 мая 2026.
• Платформы обязаны создавать механизмы для регулярной передачи данных — в основном ежемесячно через автоматизированные системы.
• Власти государств-членов получают доступ к данным через единый цифровой пункт доступа.
• Платформы должны проверять регистрационные номера объектов и убирать объявления без требуемых регистраций.
• Национальные органы получили права приостанавливать или отзывать регистрационные номера при недостоверных или подозрительных данных.

Процедура прошла Европарламент: итоговое голосование — 493 за, 14 против, 33 воздержались. Ведущий докладчик от Европарламента — нидерландская депутатка Ким Ван Спаррентак — добивалась усиленных полномочий для национальных органов над подозрительными случаями.

Как Хорватия переводит правила ЕС в национальную практику

Министерство туризма и спорта Хорватии предложило новый Закон о гостеприимстве, который синхронизирован с требованиями Регламента. Главные элементы хорватской реализации:

• Введение унифицированной цифровой процедуры регистрации для хозяев.
• Каждому объекту размещения присваивается обязательный регистрационный номер, при отсутствии которого объект не может рекламироваться на платформах.
• Централизация всех административных процедур в системе eTourism: от подачи заявок на категоризацию до выдачи разрешений.
• Расширение надзорных полномочий на таможенные органы и муниципальную стражу вместе с Государственной инспекцией.
• Обязательная периодическая перекатегоризация жилья и ужесточение штрафов за нелегальные операции.
• Мораторий на выдачу новых разрешений для апартаментов и комнат в жилых домах.

Министр Тончи Главина назвал предлагаемый закон «самым большим шагом страны в борьбе с теневой экономикой в секторе» — это заявление отражает приоритет власти: вывести рынок краткосрочной аренды в правовое поле.

Что это значит для владельцев и инвесторов

Прямые последствия для рынка недвижимости и краткосрочной аренды очевидны и разнообразны.

Краткосрочная и долгосрочная аренда: перенос баланса

Мы ожидаем такие эффекты:

• Уменьшение числа незарегистрированных объектов на платформах. Это уменьшит «чёрный» предложение и может повысить реальный доход зарегистрированных хозяев за счёт снижения конкуренции со скрытыми объектами.
• В короткой перспективе предложение объектов на рынке краткосрочной аренды может сократиться — часть собственников не захочет проходить регистрацию или не выдержит ужесточённой категоризации.
• Снижение предложения краткосрочной аренды может увеличить предложение на долгосрочный рынок, если владельцы переориентируются, но это зависит от локальных стимулов и правил муниципалитетов.

Для инвесторов

Инвестиционная логика меняется:

• Доходность (yield) от краткосрочной аренды станет более предсказуемой у зарегистрированных владельцев, но конкуренция усилится среди тех, кто прошёл легализацию и выдержал перекатегоризацию.
• Риск непредвиденных расходов растёт: перекатегоризация, новые требования к стандартам, штрафы и возможное приостановление регистрационных номеров.
• Мораторий на новые разрешения в жилых домах может ограничить будущий приток предложений и поддержать стоимость существующих объектов под сдачу.

Наша оценка: для тех, кто инвестирует в недвижимость Хорватии, первоочередная задача — оценить сроки и стоимость приведения объектов в соответствие с новыми требованиями и встроить эти расходы в финансовую модель инвестиции.

Влияние на цены и доступность жилья

Регламент и национальная реализация нацелены на снижение давления на доступность жилья в туристических центрах, но эффект будет не мгновенным.

• Если значительное число объектов уйдёт с краткосрочного рынка, это в среднесрочной перспективе может привести к росту цен на долгосрочную аренду из-за уменьшения притока свободных квартир.
• С другой стороны, упорядочение рынка делает его более предсказуемым для долгосрочных инвесторов, что может увеличить инвестиционный спрос и поднять цены на покупку жилья в популярных городах.
• Мораторий на новые разрешения в жилых домах может ограничить будущее предложение апартаментов под аренду, сглаживая предложение и поддерживая цены.

Вывод: эффект на цены будет дифференцирован по регионам — сильнее всего изменения почувствуют прибрежные туристические зоны, острова и исторические центры городов, где концентрация краткосрочной аренды была наибольшей.

Практические шаги для владельцев, платформ и муниципалитетов

Владельцам и инвесторам нужно действовать продуманно. Мы рекомендуем следующий чек-лист.

• Зарегистрируйтесь в национальной системе как можно раньше — в Хорватии это будет происходить через систему eTourism.
• Получите обязательный регистрационный номер и укажите его в объявлениях на платформах.
• Проверяйте соответствие требованиям при перекатегоризации: техническое состояние, безопасность, классификация по звёздам или категориям.
• Аудитируйте финансовую модель: включите возможные расходы на перекатегоризацию, обновление стандартов и возможные штрафы.
• Для инвесторов: пересмотрите прогнозы доходности и включите сценарий с уменьшением числа ночёвок из-за ограничений в отдельных муниципалитетах.

Платформы обязаны:

• Проверять регистрационные номера и удалять незарегистрированные объявления.
• Нормализовать формат передачи данных: ежемесячные отчёты о количестве гостей и ночёвках.

Муниципалитетам стоит:

• Интегрироваться с eTourism для автоматизированного контроля.
• Рассмотреть целевые меры для районов с дефицитом жилья: лимиты по ночёвкам, системы согласования, зонирование.

Контроль, риски и последствия несоблюдения

Регламент усиливает контроль и расширяет санкции.