Афины потеряли 2 500 краткосрочных апартаментов — как это изменит рынок и ваши инвестиции

Резкий поворот для недвижимости Греции: меньше краткосрочных вариантов в центре Афин

Рынок недвижимости Греции переживает заметные изменения: в центральных районах Афин количество активных номеров для краткосрочной аренды сократилось с 29 500 до 27 000. Эти цифры были озвучены на Short Stay Athens Conference 2026 и заставляют по-иному смотреть на краткосрочную аренду в столице.

Мы видим, что меры регулирования переходят из обсуждения в практику. Для покупателей, инвесторов и экспатов это не просто статистика — это сигнал о новой реальности, где лицензирование и регистры (AMA) формируют предложение, доходность и риски.

Что произошло: заморозка выдачи AMA и волна регистраций

В конце 2024 года Греческая независимая налоговая служба AADE объявила о заморозке выдачи новых AMA для краткосрочной аренды в Афинах, мера вступила в силу в 2025 году и позже распространилась на Салоники. Результат для центральных муниципалитетов (1-й, 2-й и 3-й округи) таков:

• Было: 29 500 активных AMA
• Стало: 27 000 активных AMA
• Снижение: примерно 2 500 объектов или около 8%

Перед вступлением ограничения в силу владельцы активно регистрировали объекты — это объясняет всплеск регистраций в конце 2024 года. После введения заморозки новые регистрации резко уменьшились, что и привело к падению количества доступных для краткосрочной аренды объектов в центральных районах.

Почему власти приняли такое решение

Государство преследует две задачи:

• уменьшить давление на рынок жилья в популярных туристических зонах, где доступность для местных жителей снизилась из‑за роста краткосрочной аренды;
• ввести контроль над быстрым ростом числа предложений, который мог привести к несбалансированному рынку.

Это часть широкой политики регулирования сектора краткосрочной аренды, влияние которой уже видно в Афинах и Салониках.

Последствия для туризма и гостиничного бизнеса

Афины остаются одним из основных туристических направлений Европы. Тем не менее сокращение числа краткосрочных апартаментов в центральных районах меняет структуру предложения.

• Туристы столкнутся с уменьшением ассортимента апартаментов в районах Плака, Монастираки и у Синтагмы.
• Часть туристов может перейти к гостиницам, апарт-отелям и хостелам, что повлияет на заполняемость и среднюю дневную ставку (ADR) отелей.
• Местные сервисы — рестораны, бары и магазины — ощутят изменение спроса в зависимости от того, изменится ли состав туристов и их места размещения.

Я считаю, что гостиницы получат возможность поднять цены и улучшить заполняемость в пик сезона, но эффект будет зависеть от того, насколько быстро рынку удастся компенсировать сокращение частного жилья альтернативными предложениями.

Что это значит для инвесторов и владельцев недвижимости

Для тех, кто инвестирует в недвижимость Греции, изменения несут смешанные сигналы. С одной стороны, ограничения сокращают конкуренцию на рынке краткосрочной аренды; с другой — усиливают регуляторную неопределённость.

Ключевые выводы для инвесторов:

• Снижение предложения в центре может поднять доходность существующих легальных объектов, если спрос на краткосрочную аренду останется прежним.
• Владельцы без AMA не смогут получить новые номера для краткосрочной аренды, что уменьшит число объектов, которые можно легализовать в будущем.
• Часть владельцев может переключиться на долгосрочную аренду, что увеличит предложение для местных арендаторов и снизит давление на рынок жилья.

Инвесторы должны учитывать не только текущую доходность, но и регуляторные риски: рестрикции по регистрациям могут измениться, могут появиться дополнительные требования к безопасности, налогообложению и управлению объектами.

Практическое руководство для покупателей и инвесторов

Мы составили список конкретных шагов, которые помогут снизить риски и заработать на новых условиях рынка.

1. Проверьте статус AMA перед покупкой

• Убедитесь, что у объекта есть активный AMA, если ваша стратегия — краткосрочная аренда.
• Если AMA отсутствует, выясните возможность легализации: после заморозки новые номера выдаются ограниченно.

2. Оцените альтернативные стратегии дохода

• Рассмотрите перевод в долгосрочную аренду: это поможет получать стабильный доход и снизить риски регуляторных изменений.
• Инвестиции в гостиничные операции или апарт-отели могут быть привлекательны, так как спрос на отели может вырасти.

3. Оценка локации и ценообразования

• Центр города становится относительной редкостью для краткосрочной аренды; периферийные районы и пригороды могут предлагать лучшие возможности для покупки по цене ниже среднего.
• Проведите анализ сезонности спроса, ADR и ожидаемой загрузки, чтобы рассчитать окупаемость.

4. Налоги и юридическая проверка

• Работайте с местными юристами и консультантами по налогообложению: регистрация в AADE, НДС, налог на доходы от аренды и городские сборы требуют точного соблюдения.
• Уточните правила кондоминиума и муниципальные ограничения на аренду.

5. План «B» на случай ужесточения правил

• Будьте готовы перевести объект в долгосрочную аренду или продать, если рынок краткосрочной аренды станет менее привлекательным.

Я лично рекомендую подстраховать инвестиционную модель сценариями с разной долей краткосрочной и долгосрочной аренды.

Афины vs Салоники: что важно знать

Заморозка изначально коснулась Афин, затем мера распространилась на Салоники. Хотя оба города — крупные туристические центры, их рынки разнятся:

• Афины: сильная сезонная волна туристов, концентрация памя‑тников в центре, высокая конкуренция до введения ограничений.
• Салоники: растущий короткосрочный рынок, но с иной сезонностью и разной туристической базой.

Если вы рассматриваете покупку в Греции, не стоит считать оба рынка идентичными; локальные регуляции, спрос и профиль гостей отличаются.

Риски и неопределённые факторы

Регулирование создает риски, которые нужно учитывать в инвестиционных моделях:

• Возможность расширения мер на другие города и районы.
• Изменения в налогообложении доходов от аренды и введение новых требований к эксплуатации объектов.
• Репутационные риски для тех, кто эксплуатирует нелегальные объекты: штрафы, закрытие объявлений, блокировка платформами.

Есть и экономические риски: если снижение числа частных предложений снизит общий туристический поток, доходы местного бизнеса снизятся, а это отразится на стоимости недвижимости в городских центрах.

Что советуют эксперты рынка

Данные конференции Short Stay Athens Conference 2026 подтверждают, что регуляторы целенаправленно действуют против разрастания краткосрочной аренды в центрах городов.