Абу‑Даби запретил единовременные сервисные платежи и обязал аккредитованных управляющих — что важнее инвестору

Почему новые правила в Абу‑Даби важны для рынка недвижимости ОАЭ

Новые правила управления совместной собственностью в Абу‑Даби меняют правила игры для инвесторов, девелоперов и управляющих. В первые строки этого материала надо сказать прямо: новое Административное решение № 25/2025 и последующие требования дают покупателям больше прозрачности в отношении расходов на обслуживание и контроля над общими зонами, но создают дополнительную нагрузку на застройщиков и управляющие компании. Мы объясняем, что конкретно изменилось, что это значит для инвестиционной привлекательности и какие практические шаги нужно сделать сейчас.

Вleiding: в первых 100 словах включаем целевой запрос — недвижимость ОАЭ. Новые правила прямо влияют на рынок недвижимости ОАЭ и на стоимость владения жилыми и смешанными проектами в эмирате.

Что именно установлено документом № 25/2025

Административное решение было подписано руководством Департамента муниципалитетов и транспорта (DMT) 24 ноября 2025 года и официально вступило в силу 28 февраля 2026 года. Оно принято в рамках Закона Абу‑Даби № 3/2015 о регулировании сектора недвижимости и дополняет недавние решения по эскроу, уставам комитетов собственников и процедурам возврата средств.

Ключевые положения нового регламента:

• Чёткое определение общих зон: лифты, бассейны, дороги, дренаж, парки, оборудование и инфраструктура.
• Ограничения на изменение/продажу общих зон без одобрения DMT и Центра недвижимости Абу‑Даби.
• Обязательное назначение аккредитованной управляющей компании в течение 30 дней после сдачи первого объекта;
• Срокы контрактов управляющей компании: продление не может превышать три последовательных года без одобрения Центра;
• Сервисные сборы требуют предварительного утверждения Центром недвижимости Абу‑Даби и DMT; сборы, взимаемые без одобрения, являются незаконными;
• Оплата сервисных сборов помесячно или поквартально — запрет на единовременные годовые платежи;
• Требования к годовым бюджетам с резервными фондами и страховкой общих зон;
• Новые правила по договорам поставки сервисных услуг, включая запрет на сделки, увеличивающие сборы без одобрения Центра;
• Раскрытие застройщиком ключевой информации перед продажей: сроки сдачи, ориентировочные сервисные сборы на первые два года, проектные планы и система управления.

Как это меняет практику для инвесторов и покупателей

Мы разделяем влияние изменений на три группы участников рынка: инвесторы, застройщики и управляющие.

Для инвесторов и владельцев подразделения значимы следующие последствия:

• Более предсказуемые операционные расходы. Наличие утверждённых бюджетов и резервов даёт понимание, какие регулярные платежи ожидают владельца в первые годы;
• Защита от внезапных «всплесков» сборов. Требование одобрения сервисных сборов Центром снижает риск того, что управляющая компания или девелопер без оглядки поднимут плату;
• Гибкие способы оплаты. Возможность оплаты помесячно или поквартально облегчает управление денежными потоками и снижает финансовый стресс для владельцев;
• Больше информации на этапе покупки. Раскрытие предполагаемых сервисных сборов за первые два года помогает точнее считать доходность при инвестировании в сдачу в аренду.

Однако стоит учитывать и риски для инвестора:

• Рост административных расходов у девелоперов может со временем привести к увеличению утверждённых сборов;
• Замедление процессов одобрения в Центре может откладывать введение сборов и бюджетов, приводя к временным дефицитам финансирования для поддержания общих зон;
• Возможность того, что дополнительные требования к страхованию и резервам увеличат общую стоимость владения.

Новые обязанности управляющих компаний и как это влияет на качество управления

Регламент вводит строгие стандарты для управляющих компаний. Девелопер обязан назначить аккредитованную компанию в течение 30 дней после передачи первого юнита, а сроки соглашений ограничены.

Обязательные операционные требования для управляющих:

• Ведение учёта в электронной форме;
• Подготовка и подача отчётов каждые шесть месяцев;
• Передача всех записей при окончании договора управления;
• Включение в договоров поставки положений о конкурентном ценообразовании, метриках выполнения и правах на расторжение.

Последствия для рынка:

• Жёсткая регламентация повышает уровень ответственности и прозрачности;
• Меньше возможностей для «серых» схем в договорах с поставщиками;
• Управляющие компании с хорошей репутацией и электронной системой учёта получат конкурентное преимущество;
• Новые критерии аккредитации и отчётности увеличивают барьер входа для мелких игроков.

Сервисные сборы, бюджеты и страхование: что контролирует Центр недвижимости

Вопросы сбора и утверждения расходов — центральный элемент регламента. Что важно знать владельцу или инвестору:

• Сервисные сборы должны быть утверждены Центром недвижимости Абу‑Даби после согласования с DMT;
• Любые сборы, начисленные без такого одобрения, незаконны и не подлежат взысканию;
• Вправе требовать данные о составе бюджета и резервов: годовой бюджет должен включать ожидаемые доходы и расходы, а также взносы в резервный фонд;
• Запрещено включать в годовой бюджет расходы на восстановление капитальных вложений в случае несоблюдения договоров;
• Управляющая компания обязана иметь страховой полис на общие зоны с покрытием ремонта, восстановления и ответственности перед третьими лицами.

Механизмы взыскания задолженности стали формализованнее:

• Аудиторская справка, нотариальное уведомление и документ от Центра могут использоваться для взыскания просроченных сборов;
• Центр может наложить ограничение на регистр права (restriction on the unit’s register), запрещающее отчуждение юнита до погашения задолженности.

Обязательства застройщика: раскрытие и передача ответственности

Для девелоперов регламент усиливает требования по раскрытию информации. Перед подписанием договора купли‑продажи покупатель должен получить детальную декларацию, включающую:

• Описание проекта и инфраструктуры;
• Проектные планы и управление объектом;
• Ориентировочные сервисные сборы на первые два финансовых года;
• Предполагаемые сроки строительства и сдачи.

Практическая ценность этой нормы в том, что инвестор может заложить реальные операционные расходы в расчёт доходности ещё до совершения сделки. Это уменьшает риск неожиданных расходов, которые раньше часто оказывались сюрпризом после сдачи проекта.

Правила для договоров поставки и риск завышения сборов

Регламент прямо запрещает управляющим компаниям заключать договоры с поставщиками, которые прямо или косвенно увеличивают сервисные сборы или приносят доход девелоперу/управляющему без одобрения Центра.