75% купленного жилья в Греции старше 20 лет — что это значит для покупателей и инвесторов

Старые дома правят рынком: быстрый ввод

Рынок недвижимости в Греции показывает один удивительный и тревожный факт: более трех четвертей проданных жилых объектов в 2025 году были старше 20 лет — и это меняет правила для тех, кто ищет жилье или рассматривает инвестиции. Анализ REMAX Greece, основанный на тысячах совершённых сделок через 90 офисов и более 1 200 агентов, подтверждает — дефицит новостроек стал системным.

За первые строки: недвижимость в Греции сегодня — это преимущественно вторичный фонд. Это не просто статистика: для покупателей, арендодателей и инвесторов она задаёт набор практических последствий, о которых мы расскажем и которые стоит учитывать при принятии решений.

Ключевые цифры рынка 2025

Ниже — точные данные REMAX Greece по типам сделок и возрасту жилых объектов. Я оставляю источнику все цифры без интерпретации, а затем анализирую последствия.

• Жилые объекты составили 74,8% всех сделок в 2025 году.
• Земельные участки — 14,3%, сельскохозяйственные земли — 5,8%, коммерческие объекты — 5,1%.
• По возрастным группам жилых объектов:
  • 75,6% домов и квартир старше 20 лет;
  • новостройки до 5 лет — 12,3%;
  • 6–10 лет — 0,3%;
  • 11–15 лет — 2%;
  • 16–20 лет — 9,8%.

Региональные акценты:

• В Аттике (Большие Афины) жилые объекты составили 85,3% сделок, а 86,2% проданного жилья — старше 20 лет, новостроек — лишь 3,3%. При этом покупки земли в регионе выросли на 1,8% год к году.
• В Салониках доля жилых продаж — 87,4%, из них 87% — старше 20 лет, а новостройки — 2%.

Эти цифры показывают, что нехватка нового строительства особенно выражена в крупнейших урбанизированных зонах.

Почему новостроек так мало — краткий разбор причин

Ремонтировать мифы не придётся: REMAX прямо указывает на структурный дисбаланс — строительства не хватает, чтобы поглотить спрос. Но что за этим стоит? Мы видим несколько факторов, которые объясняют ситуацию:

• Ограниченное строительство в последние годы и длительные сроки реализации проектов.
• Сложности с получением разрешений и регулирование в плотных частях городов.
• Высокие строительные затраты и логистические ограничения, делающие проекты более дорогими и рискованными для застройщиков.
• Снижение активности девелоперов после финансовых шоков предыдущего десятилетия и осторожность банков в кредитовании проектов.

Эти причины совпадают с экономической реальностью многих стран, но в Греции они усиливаются специфическими местными условиями — высокой плотностью застройки в Аттике, сейсмичностью территории и ограничениями по землепользованию в прибрежных зонах.

Что это значит для покупателей жилья — практическое руководство

Я часто слышу от читателей: "Купить или ждать, пока появятся новые проекты?" Ситуация неоднозначная, и вот что мы советуем учитывать.

Если вы ищете жилое жильё для себя

• Рассчитывайте, что большинство доступных вариантов — вторичное жильё, часто требующее капитального ремонта.
• Проведите полную техническую проверку: электричество, водоснабжение, состояние перекрытий, наличие плесени и теплотехнические характеристики.
• Обязательно уточняйте, есть ли документы на перепланировку и соответствует ли жильё актуальным строительным и сейсмостойким нормам.
• Энергетическая эффективность — важный фактор: старое жильё часто имеет слабую теплоизоляцию и устаревшие системы отопления; это влияет на эксплуатационные расходы.

Если вы — инвестор / покупатель под сдачу

• Новостройки в дефиците; если вы найдёте современный объект, он будет пользоваться спросом и может принести более высокую арендную ставку.
• Вторичное жильё даёт возможности для создания добавленной стоимости через ремонт и модернизацию, но важно корректно просчитать CAPEX и сроки окупаемости.
• Учитывайте риск низкой энергоэффективности — расходы на отопление и кондиционирование могут съесть доходность, если вы не включите энергоремонт в бюджет.

Практическая контрольная таблица перед покупкой вторички:

• Технический аудит (engineer inspection)
• Проверка прав собственности и обременений
• Согласование возможности легального ремонта или надстройки
• Оценка энергокласса и затрат на утепление
• Анализ рынка аренды в районе

Почему растут покупки земли — шанс или предостережение?

В Аттике наблюдается рост интереса к земельным участкам: баланс продаж земли вырос на 1,8% год к году. Что это значит?

• Покупатели и инвесторы ищут альтернативу отсутствующим готовым новостройкам и рассматривают строительство «с нуля». Для покупателей это может быть способ получить современное жильё с энергоэффективными стандартами.
• Для инвестора покупка участка — это путь к девелопменту или созданию объектов под аренду, но и здесь есть подводные камни: сроки, разрешения на строительство, подключение к инженерным сетям и высокие начальные затраты.

Мы рекомендуем тем, кто рассматривает участок:

• Проверить целевое назначение земли и возможность получения строительного разрешения.
• Уточнить плотность застройки, максимальную этажность и требуемые отступы по границам.
• Считать не только цену участка, а полную стоимость проекта: проектирование, строительство, подключение коммуникаций, налоги и пошлины.

Если у вас нет опыта девелопмента, лучшая стратегия — работать с локальными архитекторами и юристами, или инвестировать в совместные проекты с проверенными девелоперами.

Риски покупки старого жилья — на что смотреть

Покупка вторичного фонда в Греции может быть разумной, но есть объективные риски:

• Сейсмическая безопасность. Старые постройки могли не проходить современную сейсмостойкую проверку.
• Высокие операционные расходы из‑за плохой теплоизоляции и устаревших систем отопления/кондиционирования.
• Юридические риски: отсутствие документов на перепланировки или незарегистрированные пристройки.
• Непредвиденные расходы на ремонт и модернизацию, которые снижают финансовую привлекательность.

Мы советуем на этапе due diligence включать:

• Строительного инженера в команду проверки;
• Юриста по недвижимости для проверки истории права собственности и обременений;
• Эксперта по энергоаудиту для оценки расходов на модернизацию.

Где искать преимущества в текущих условиях рынка

Да, большинство предложений — старые, но в этом есть и возможности для тех, кто готов работать.

• Сегмент реставрационных проектов. В районах с высоким туристическим спросом обновлённая квартира после ремонта может выйти в лидеры по запрашиваемой аренде.
• Снижение конкуренции в сегменте земли.