700 000 домов «перепрыгнули» рейтинг DPE — как это меняет цену и спрос на жильё

Почему DPE стал фактором, который нельзя игнорировать

Рейтинг энергоэффективности сегодня влияет на рынок недвижимости Франции сильнее, чем раньше — и это отражается в ценах, спросе и банковских предложениях. В первые строки смотрят не только местоположение и цена: всё больше покупателей и инвесторов добавляют в чек-лист энергоэффективность и прогноз расходов на отопление. Для тех, кто планирует покупку или инвестицию, понимание механики DPE и практических последствий стало обязательным.

Коротко о главном

• DPE (diagnostic de performance énergétique) обязателен при продаже и при сдаче жилья в аренду.
• Шкала — от A (лучший) до G (худший).
• Классы G запрещены к аренде в качестве основного жилья уже сейчас, класс F будет запрещён с 2028 года.
• С января 2025 года изменилась методика: коэффициент для электроотопления снизился с 2.3 до 1.9, что улучшило рейтинг порядка 700 000 домов.

Эти базовые факты определяют текущее поведение участников рынка — и цену объекта теперь чаще дисконтируют с учётом энергоэффективности.

Что именно изменилось в системе DPE и почему это важно

За несколько лет методика DPE подверглась нескольким корректировкам. Главные изменения, о которых должен знать каждый покупатель и продавец:

• Пересмотр коэффициента учёта электроотопления (с 2.3 до 1.9, вступил в силу в начале января 2025). Это снизило штраф для электрических систем отопления и повысило рейтинги большого числа объектов.
• Первоначальные оценки правительства в летние месяцы указывали на то, что около 850 000 квартир и домов из 5.8 млн якобы наихудших (F и G) могут улучшить класс. Позже цифры пересмотрели: ожидается, что около 700 000 реально поднимутся в класс E и выше, а общее число объектов в F и G составляет 3.9 млн.
• Введено требование энергоаудита для собственников объектов с рейтингом F или G перед продажей; такие аудиты обычно стоят около €1 000, но могут доходить до €1 600 и выше в отдельных случаях.
• Для малых объектов (меньше 40 м²) ранее ввели отдельные правила оценки, что облегчило получение более высокого DPE для таких квартир.

Почему это важно: поправка коэффициента смягчила удар по электрическим домам, но не решила все проблемы методики. Правило об энергоаудите и запрет на аренду делают DPE реальным рычагом, который сокращает арендный пул и влияет на доходность инвестиций.

Как DPE влияет на цены, спрос и поведение инвесторов

Мы наблюдаем чёткое разделение по типам покупателей.

• Инвесторы, покупающие с целью сдачи, стали особенно придирчивы. Многие агентства сообщают, что объекты с рейтингом F или G либо не рассматриваются вовсе, либо приобретаются с существенным дисконтом.
• Для некоторых квартир переход из F/G в E/A может увеличить цену спроса примерно на 20%.
• Владельцы используют энергоаудит как инструмент переговоров: аудиты оценивают объём работ и стоимость улучшений, и покупатель может требовать скидку, учитывая эти числа.

Что говорят специалисты рынка:

• По словам одного из руководителей сети агентств, сейчас три основных фактора для покупателя — местоположение, цена и DPE. Энергетические расходы, выросшие после энергетического кризиса 2022 года, стали регулярной статьёй расходов, которую учитывают при покупке.
• Другой агент отмечает, что для домов (не квартир) плохой DPE влияет меньше, потому что дома реже покупают исключительно под аренду.

Практические следствия для покупателей и инвесторов:

• Если вы покупаете под сдачу, DPE может снизить стоимость объекта до 20% и сократить список потенциальных арендаторов.
• Если вы покупаете для собственного проживания, низкий рейтинг часто не является непреодолимым препятствием; многие покупатели рассчитывают на поэтапный ремонт.

Энергоаудит и реальные расходы: от цифр к решению

Владельцы F и G обязаны заказать энергоаудит перед продажей. Что нужно знать об этих отчётах и сколько они стоят:

• Стоимость стандартного DPE обычно составляет €100–€180, она зависит от размера и местоположения объекта.
• Энергоаудит для F и G чаще дороже — порядка €1 000, в отдельных случаях оплата доходила до €1 600 за простой четырёхкомнатный дом.
• Оценки стоимости работ в аудитах сильно варьируются. Примеры из практики: замена 10 окон — от €3 000 до €30 000 в разных отчётах.

Явная проблема: разница в оценках создаёт неуверенность. Покупатель, который получил аудит за счёт продавца, увидит одну картину затрат и будет требовать соразмерную скидку; другой аудит может указать меньшую сумму, что меняет условия сделки.

Рекомендации на практике:

• Закажите независимый энергоаудит ещё до заключения предварительного договора, если вы серьёзно рассматриваете объект.
• Сравните минимум два отчёта по одним и тем же работам; отклонения в стоимости указывают на необходимость дополнительной проверки смет.
• Включайте потенциальные расходы на реновацию в расчёт доходности при покупке под аренду — это критично для инвестиционной модели.

Банки, реновация и новые кредитные продукты

Рынок финансирования подстраивается под новые реалии. Крупные французские банки либо приобретают, либо сотрудничают со специалистами по энергоремонту, чтобы предлагать клиентам комплексные решения.

• Société Générale сотрудничает с Hello Watt.
• BNP Paribas работает с Izy by EDF.
• Groupe BPCE (Banque Populaire и Caisse d’Epargne) купил компанию Cozynergy.
• Crédit Mutuel Alliance Fédérale приобрёл Hellio.

Эти альянсы позволяют банкам предлагать:

• Кредиты, которые включают финансирование ремонта вплоть до повышения DPE.
• Комбинированные займы с использованием государственных программ, включая схемы с 0% (nulle taux) на энергореновацию.

Для инвестора или владельца недвижимости это значит, что доступ к специализированным кредитным продуктам стал проще, но важно сравнивать условия и контролировать качество подрядчиков, которых предлагает банк.

Критика и ограничения DPE: старые дома и методология

DPE подвергают критике за методологию, которая не всегда отражает реальную поведенческую и конструктивную теплопроводность зданий.

• Критика касается, в частности, старых каменных домов с толстыми стенами.