59 тыс сделок и $4,3 млрд: что скрывает рекорд рынка жилья в Грузии

Последствия высокой доли иностранцев:

• Давление на цены и ликвидность в районах с высокой долей элитных проектов.
• Увеличение объёма краткосрочных инвестиций и спекулятивных покупок, что может увеличить волатильность рынка.
• Изменение продуктовой матрицы у застройщиков: больше проектов с зарубежными стандартами отделки и опциями для инвесторов.

Явно видно, что иностранные покупки формируют ценовой тренд на первичном рынке Тбилиси, а в Батуми они подталкивают сегмент к премиальным категориям.

Тбилиси vs Батуми: сравнение рынков и инвестиционные выводы

Эти два города представляют разные инвестиционные истории, но обе интересны по-своему.

Тбилиси:

• Большой объём сделок и высокая доля первичного рынка.
• Цены новостроек в среднем $1 484/м².
• Районы с наибольшей активностью: Диди Дигоми, Сабуртало, Самгори.

Батуми:

• Быстрый рост числа сделок (+17%) и по стоимости (+34%), рынку удалось превысить $1 млрд.
• Средняя цена новостроек $1 497/м², что близко к столичным показателям.
• Сильный иностранный интерес к премиальным проектам.

Для инвесторов выбор между городами зависит от стратегии:

• Если вы ищете объёмный поток сделок и разнообразие объектов, Тбилиси предлагает шире выбор.
• Если вы фокусируетесь на курортной rental-стратегии и премиуме, Батуми демонстрирует более быстрое удорожание и растущую платёжеспособность иностранных покупателей.

Риски, которые нельзя игнорировать

Я не буду рисовать картину без тени. Есть ряд рисков, которые покупатели и инвесторы должны учитывать:

• Геополитический фактор. Высокая доля покупателей из России и Украины добавляет политические и репутационные риски для сделок и проектов.
• Валютный риск. Для иностранцев расчёты и доходность зависят от курса лари и доллара, колебания которого могут уменьшить реальную доходность.
• Концентрация спроса в нескольких районах Тбилиси. Это повышает риск перенасыщения локального рынка и падения рентабельности у менее конкурентоспособных объектов.
• Риск регулирования. Изменения в законах о собственности или налогообложении могут изменить калькуляцию инвестиций.

Я советую иметь несколько вариантов выхода и не входить в проекты без стоп-лосса по срокам и бюджету.

Практические рекомендации для покупателей и инвесторов

Мы формулируем конкретные шаги, которые помогут принимать решения на основе представленных цифр.

Для частных покупателей:

• Оценивайте не только цену за м², но и стоимость полного жизненного цикла: налоги, коммуналка, качество строительства.
• Рассмотрите районы за пределами горячих зон, если нужен баланс цена/качество.

Для инвесторов-арендодателей:

• Анализируйте спрос на аренду в выбранном районе, а не только продажи.
• Учитывайте валютную экспозицию и ищите способы хеджирования.

Для девелоперов:

• Проекты с опциями для иностранных покупателей (документы на английском, услуги управления недвижимостью) остаются востребованы.
• Избегайте переизбыточной концентрации в одних и тех же микрорайонах — диверсификация лотов и типов предложений снижает риски.

Политика и факторы, которые поддерживают спрос

Несколько рычагов стимулируют привлекательность Грузии для иностранных инвестиций в недвижимость:

• Простота сделок с недвижимостью для иностранцев в сочетании с низкими барьерами входа.
• Рост числа премиальных проектов, ориентированных на зарубежных покупателей.
• Туристическая привлекательность и развитие инфраструктуры в прибрежных зонах, что усиливает интерес к Батуми.

Тем не менее правительственные инициативы по регулированию рынка могут появиться, если власти посчитают, что рост цен мешает местным покупателям.

Что дальше: сценарии движения рынка

Я вижу три базовых сценария на ближайшие 12–24 месяца:

1. Умеренный рост: продолжение притока иностранных покупателей, но без резких колебаний цен.
2. Перегрев локальных цен в отдельных микрорайонах с последующей коррекцией.
3. Изменение структуры спроса в пользу вторичного рынка, если доступность первичного жилья снизится.

Каждый сценарий предполагает разные требования к стратегии инвестора: от активного вхождения сейчас до выжидательной тактики и диверсификации.

Заключение и практический вывод

Рынок недвижимости Грузии в 2025 году показал 59 000+ сделок на $4,3 млрд, с сильным вкладом Тбилиси и рекордным ростом Батуми. Доля иностранных покупателей, высокая концентрация активности в трёх районах Тбилиси и рост средних цен делают рынок привлекательным и сложным одновременно.

Наш основной практический вывод: входя в проекты в 2025–2026 годах, инвестору следует планировать на горизонте не менее 5 лет, учитывать валютные и политические риски и проверять профиль покупателя в каждом проекте. Покупателям жилья стоит подходить из расчёта реальных жизненных расходов и возможного роста цен на коммунальные услуги.

Часто задаваемые вопросы

Каков был общий объём сделок на рынке жилья в Грузии в 2025 году?

В 2025 году было зарегистрировано более 59 000 сделок с квартирами на общую сумму $4,3 млрд, по данным Colliers Georgia.

Где происходит основная активность в Тбилиси?

Основная активность сосредоточена в районах Диди Дигоми, Сабуртало и Самгори — на них пришлась 61% от общего спроса и предложения.

Насколько важна доля иностранных покупателей?

Иностранные покупатели имеют значительное влияние: в Тбилиси 86% иностранных покупок приходятся на новостройки, а доля грузинских покупателей в перепродажах новостроек упала до 51% в 2025 году.

Следует ли сейчас инвестировать в Батуми или Тбилиси?

Выбор зависит от стратегии. Для портфеля с ориентацией на краткосрочную перепродажу и премиум-сегмент логично смотреть в сторону Батуми. Для диверсификации и объёма предложения лучше рассматривать Тбилиси. В обоих случаях я рекомендую оценивать проект по репутации застройщика, ликвидности района и валютной экспозиции.

Последний факт: доля первичного рынка в росте стоимости Тбилиси и Батуми остаётся ключевым фактором, который влияет на доступность жилья для местных жителей и формирование инвестиционных стратегий.