170 000 новых квартир в 2026: как это остановит рост аренды в Дубае

Что происходит с рынком аренды Дубая

Рынок аренды в Дубае резко вырос после пандемии — ставки по квартирам и виллам удвоились, и многие инвесторы получили высокую доходность. Для тех, кто следит за недвижимостью ОАЭ, ключевой вопрос сегодня прост: насколько долго продлится рост арендных ставок и чего ждать при массовых вводах новых объектов? Наш анализ показывает, что 2026 год может стать переломным.

Уже сейчас данные и комментарии аналитиков указывают на замедление роста аренды. Мы видим сочетание рекордного строительства и сильного спроса последних лет: это породило ралли цен, но одновременно подготовило рынок к стадии корректировки. В этой статье мы объясним, какие районы окажутся под давлением, где арендодатели сохранят преимущество и какие инвестиционные стратегии будут уместны в ближайшие 12–24 месяца.

Ключевые факты, которые нельзя игнорировать

• Ожидается завершение около 170 000 единиц жилья в 2026 году, по данным Savills.

• Почти 88% из них — апартаменты, следовательно давление придёт преимущественно на сегмент многоэтажных жилых комплексов.

• В 2025 году в Дубае было зарегистрировано 1,38 млн договоров аренды (рост 6% год к году), а суммарная стоимость договоров увеличилась до Dh126.4 млрд (+17%), — данные Dubai Land Department через Dubai Media Office.

• Число новых договоров аренды выросло на 10% до более чем 513 000, а продлённые контрактов увеличились на 3% до более 514 000.

• Количество завершённых проектов в 2025 году достигло 124 (рост 7%), их суммарная стоимость — Dh27.5 млрд (+23%). Проектов в стадии строительства стало 937 (+25%).

Эти цифры дают одно ясное сообщение: предложение вступает в фазу активного пополнения, особенно в сегменте квартир.

Почему ввод 170 000 единиц жилья меняет правила игры

Savills и ValuStrat называют рост предложения главным фактором, который остановит дальнейшее повышение аренды к концу 2026 года. Мы добавим к этому практический контекст.

Где именно создастся давление

Аналитики ValuStrat указывают, что давление на ставки будет сильнее всего в районах, где сконцентрированы новые многоэтажные проекты:

• Business Bay — плотный формат апартаментов, активная сдача новых юнитов может дать избыточный выбор арендаторам.

• Jumeirah Village Circle (JVC) — большое число среднеценовых комплексов увеличивает конкуренцию между арендодателями.

• Jumeirah Lakes Towers (JLT) — традиционно ориентирован на арендаторов и краткосрочные контракты, новые handovers усилят предложение.

Если в этих районах одновременно произойдёт много передач ключей покупателям, арендаторы получат возможность выбирать лучшее соотношение цены и качества. Как сказал Хайдер Туаима из ValuStrat: арендодатели «не смогут повышать ставки и, возможно, будут предлагать скидки». Это прямая реакция рынка на рост свободных единиц.

Где давление будет минимальным

С другой стороны, районы с дефицитом предложений, особенно вилл-комьюнити, сохраняют устойчивое положение цен. Savills отмечает, что в зонах с ограниченной доступностью земли и сложной логистикой строительства арендные ставки могут быть стабильными или даже вырасти.

• Виллы в охраняемых сообществах и премиальные дома с приватной инфраструктурой остаются в дефиците.

• Экспатские семьи и состоятельные арендаторы продолжают искать крупные площади и частные дворы, чего на массовом рынке апартаментов не хватает.

Именно здесь владельцы всё ещё имеют рычаги для поддержания уровней аренды.

Что означают эти изменения для разных типов участников рынка

Мы разделим участников на категории и дадим конкретные рекомендации.

Инвесторы, ориентированные на доход от аренды

Если ваша цель — текущая доходность (rental yield), учтите следующие моменты:

• С ростом предложения доходности по апартаментам могут снизиться, особенно в Business Bay, JVC и JLT.

• Виллы и таунхаусы, где предложение остаётся ограниченным, сохраняют привлекательность для арендодателя.

Рекомендации:

• Пересчитайте потенциальную доходность с учётом возможных скидок и более длительного времени простоя на новых объектах.

• Рассмотрите покупку в районах с жёстким ограничением земли или в вилл-комьюнити.

• Подумайте о краткосрочных корректировках аренды и гибких условиях для привлечения качественных арендаторов.

Строительные компании и девелоперы

Для игроков, занятых в строительстве, ситуация двоякая:

• С одной стороны, высокий спрос последних лет и государственные инициативы обеспечили приток инвестиций и покупателей.

• С другой стороны, ужесточение конкуренции на вводимых объектах может ударить по ценам первичного рынка и привести к необходимости предлагать скидки или улучшенные пакеты услуг.

Вывод: девелоперам придётся точнее балансировать темпы handovers и маркетинговые стратегии, чтобы избежать резкого падения цен при массовых передаче ключей.

Агенты и управляющие недвижимостью

Агенты окажутся в центре событий: они будут регулировать ожидания клиентов и помогать адаптировать условия аренды:

• Акцент на качестве сервиса и долгосрочных контрактах станет вашим конкурентным преимуществом.

• Управляющие компании смогут предлагать пакеты ремонта и меблировки для повышения привлекательности новых юнитов.

Мы советуем агентам готовить сценарии с поэтапным вводом новых объектов и разрабатывать скидочные механики заранее.

Государственные факторы и стратегия до 2033 года

Рост аренды за последние годы объясняется не только демографией. Роль сыграли государственные инициативы: визы для пенсионеров и удалённых работников, расширение программы 10-летних золотых виз и общая экономическая динамика ОАЭ. Это привлекло состоятельных иностранцев и увеличило спрос на качественное жильё.

Государственные цели также формируют долгосрочный контекст. Dubai Real Estate Sector Strategy 2033 ставит задачу удвоить вклад сектора в ВВП до примерно Dh73 млрд и увеличить объём сделок до Dh1 трлн. Эти цели означают, что власти заинтересованы в сбалансированном и регулируемом росте рынка, где аренда и владение сосуществуют в ясных правилах.

Для инвесторов это означает две вещи:

• Регуляторная база будет развиваться в сторону прозрачности и защиты прав участников.

• Государственные стимулы будут поддерживать приток резидентов и капитала, что сохраняет долгосрочный спрос.

Какие могут быть риски

Мы не считаем, что снижение арендных ставок будет автоматически болезненным для всех.