Коттедж в Аджарии

Типичный диапазон цен на коттедж в Аджарии: от $80 000 до $250 000 для домов в пригородах и сельской зоне; у моря и в популярных курортных локациях — $150 000–$500 000. Цена за м2 в зависимости от локации обычно $900–2 000. Малые дома 60–120 м2, крупные — 150+ м2. Цены зависят от удаленности от моря, инфраструктуры и состояния объекта.

Основные шаги: проверка права собственности в Едином реестре, договор купли-продажи у нотариуса, регистрация права собственности. Документы: паспорт, подтверждение средств, технический паспорт/кадастровый план. Срок оформления и регистрации обычно 2–6 недель. Расходы на закрытие сделки — нотариальные и регистрационные сборы плюс пошлины и возможные юридические проверки.

Ежегодный муниципальный налог на жилье в Грузии обычно низкий или отсутствует в большинстве муниципалитетов; возможны небольшие местные сборы. Налог на доход от аренды зависит от налогового режима — при общем режиме ставка до 20%. Коммунальные услуги (вода, свет, отопление, вывоз мусора) обычно $50–200 в месяц, зависит от потребления и местоположения.

Ориентировочная валовая доходность: при долгосрочной аренде 4–8% годовых, при посуточной (туристической) 8–12% при хорошей загрузке. Сезонность: пик загрузки летом — 60–90% в популярных локациях, среднегодовая загрузка 40–65%. Влияют расположение (побережье vs глубинка), качество ремонта, маркетинг и сезонность.

Покупка недвижимости сама по себе не гарантирует гражданство. Для получения временного ВНЖ возможны инвестиционные программы: обычно требуется крупная покупка недвижимости (чек от порядка $300 000) и подача через миграционные органы; временный ВНЖ часто выдается на 1 год с возможностью продления. Гражданство требует длительного легального проживания и выполнения дополнительных условий.

Обязательные проверки: выписка из Единого реестра на предмет обременений, проверка актов на землю, согласование границ, разрешения на строительство, наличие долгов и судебных споров. Время проверки 1–2 недели при оперативной работе; запрос кадастровых документов занимает обычно несколько рабочих дней. Рекомендуется письменная проверка правоустанавливающих документов.

В прибрежных и пригородных зонах обычно доступна централизованная электросеть, водопровод, канализация и оптический интернет. В горных или удаленных поселках могут быть автономные системы — колодец, септик, генератор. Сроки подключения услуг от нескольких дней до 2 месяцев; стоимость подключения воды/электричества от $100 до $2 000 в зависимости от расстояния и работ.

Аджария — влажный субтропический регион с выраженной сейсмичностью и локальными рисками оползней и селевых потоков в горных склонах. Перед покупкой обязательно запросить геотехническое заключение и проверить зону риска в муниципальном плане. Строительные нормы учитывают сейсмику; страхование от стихий доступно, стоимость зависит от локации и суммы страхования.

Ликвидность зависит от локации: побережье и окрестности крупных городов — продажа обычно 3–12 месяцев; удаленные сельские районы — до нескольких лет. Для статистически высокой вероятности прибыли целевой горизонт инвестиций — 3–7 лет. Быстрая перепродажа возможна при конкурентной цене и готовности к показам в сезон.

Базовый ремонт и приведение под аренду: ориентировочно $200–500 за м2 для среднего качества; капитальный ремонт и премиум — $500–1 000/м2. Сроки: косметический ремонт 2–6 недель, капитальный 2–6 месяцев. Полная меблировка и запуск в аренду — дополнительно 1–4 недели. Окупаемость вложений при успешной загрузке — 2–5 лет.