Жилищный кризис в Загребе: меры города, цены и влияние туристической аренды

Жилищный кризис в Загребе: что происходит с недвижимостью Хорватии

Загреб переживает серьёзный жилищный кризис, и это уже влияет на всех — от молодых семей до иностранных инвесторов. Рынок недвижимости Хорватии в столице демонстрирует стремительный рост цен и арендных ставок на фоне дефицита доступного жилья и наплыва туристической краткосрочной аренды. Мы изучили официальные цифры и городские меры и даём практические выводы для тех, кто хочет купить, сдавать или арендовать жильё в Загребе.

Коротко по ключевым цифрам

• Средняя чистая зарплата в Загребе — €1,650 (конец 2025 года).
• Средняя аренда — €900 в месяц, или €14–15 за кв. м; аренда студии в центре — €600–800.
• Средняя цена квартиры — около €2,800 за кв. м.
• Ежегодный рост цен и аренд выше 10%.
• Город оценивает жилищный разрыв в 38,000 квартир (источник: Economic Institute).
• В Загребе зарегистрировано примерно 2,500 апартаментов и 3,500 комнат для краткосрочной туристической аренды.
• В собственности города около 6,300 квартир (примерно 2% от общего фонда ~360,000), из которых 60% предназначены для социального жилья.
• Налог на «кровать» для краткосрочной аренды увеличен с €40 до €200 в год.
• Диапазон пустующих квартир оценивают от 54,000 до 85,000 из 350–360 тысяч, что указывает на инвестиционный характер многих объектов.

Эти цифры говорят о том, что жильё стало дорого для значительной части населения. При среднем расходе на аренду в €900 и зарплате €1,650, отдельный арендатор тратит почти 55% дохода на жильё — далеко за пределами рекомендованных 30%.

Причины дефицита и роста цен

Рост цен в Загребе нельзя объяснить одной причиной. Мы видим сочетание туристического интереса, инвестиционного спроса и недостатка целевого жилищного строительства.

• Перевод квартир в сегмент краткосрочной аренды. Увеличение числа апартаментов, ориентированных на туристов, сокращает предложение на долгосрочном рынке аренды и давит на цены.
• Туризм и сезонность. Загреб стабильно привлекает туристов и деловых гостей, что делает краткосрочную аренду более доходной для владельцев, чем долгосрочная сдача.
• Инвестиционное строительство. В городе активно строят новые жилые комплексы, но значительная часть новых квартир остаётся пустой — по оценкам, от 54,000 до 85,000 свободных единиц. Это свидетельствует о том, что многие объекты возводят ради инвестиций, а не для решения жилищной потребности.
• Рост общей покупательской способности инвесторов из-за глобального спроса на европейскую недвижимость, а также доступность кредитов в прошлом году, что подстегнуло спрос и цены.

Я считаю, что сочетание перечисленных факторов создало ситуацию, когда рынок даёт сигнал: строят, но не для тех, кто живёт в городе постоянно.

Что делает город: меры и их реальный эффект

Городская администрация Загреба предпринимает несколько шагов для смягчения кризиса. Некоторые меры очевидно помогут, другие пока имеют слабую финансовую составляющую.

Изменения в управлении муниципальным фондом

• Прекращена практика продажи муниципального жилья; город сохранил ~6,300 квартир в собственности.
• Введена система распределения аренды на основе дохода семьи: для самых уязвимых аренда составляет €0.36 за кв. м; дальше шкала прогрессивная.
• Политика направлена на то, чтобы богатые не могли занимать муниципальные квартиры.

Эта модель выглядит справедливой: она перераспределяет жильё в пользу малоимущих, но её эффект ограничен, потому что муниципальный фонд — всего ~2% рынка.

Борьба с краткосрочной арендой

• Налог на кровать увеличен с €40 до €200 в год. Это прямой стимул вернуть часть квартир в долгосрочную аренду.
• Город следит за регистрацией объектов краткосрочной аренды: по последним данным ~2,500 апартаментов и 3,500 комнат официально зарегистрированы.

Повышение налога — шаг в правильном направлении, но с учётом доходности краткосрочной аренды для владельцев, одного налога может быть недостаточно.

Новое строительство муниципального жилья

Город строит и планирует крупные проекты:

• Подбрежье: строится здание на 288 квартир, планируется ещё одно на ~170 квартир.
• Klara Nova: конкурс на 130 квартир, победила испанская команда.
• Borovje: планируется ~600 квартир.

Итог: город рассчитывает прирост на несколько сотен, возможно более тысячи квартир в ближайшие годы. Это ощутимо, но не закрывает дефицит в 38,000 квартир.

Европейские инструменты и ограниченность финансирования

Город Загреб участвует в инициативе «Мэры за жильё» и поддерживает создание Европейского фонда доступного жилья. На бумаге это выглядит как потенциальное решение: инициатива рассчитывает мобилизовать около €300 млрд на строительство и реновацию жилья по всей ЕС.

Реальность пока сложнее:

• Текущие программы кохезионного финансирования на 2021–2027 годы дают лишь небольшие суммы — отдельные проекты могут рассчитывать примерно на €10 млн, что явно недостаточно для крупных кампаний по строительству муниципального жилья.
• В Хорватии использование структурных фондов для городской аренды было ограничено, но после пересмотра правил появилась возможность использовать Urban Development Fund для строительства арендуемого жилья — положительный сигнал, но объёмы ограничены.
• Ещё один источник — Социальный климатический фонд ЕС, который будет поддерживать уязвимые домохозяйства и энергоэффективность жилого фонда.

Мы видим, что европейские механизмы обещают масштаб, но сейчас финансирование для конкретных городских проектов остаётся фрагментарным.

Что это значит для покупателей, инвесторов и арендаторов

Рынок предлагает одновременно привлекательные и рискованные возможности. Мы выделяем ключевые сценарии и предупреждаем о рисках.

Покупатели и инвесторы:

• Короткосрочная доходность от сдачи в туристический сегмент остаётся высокой, но регулятивный риск увеличивается: местные власти ужесточают налогообложение и могут вводить дополнительные ограничения.
• Высокая доля пустующих квартир (54–85 тыс.) указывает на перенасыщение инвестиционными объектами.