ВНЖ в Португалии через покупку жилья - что изменится в 2026 году

Как изменение правил повлияет на тех, кто искал ВНЖ через недвижимость Португалии

Если вы рассматривали покупку жилья в Португалии как простой способ получить вид на жительство в ЕС, знайте: игровой стол сменился правилом. В 2026 году реальные опции для получения европейского ВНЖ через инвестиции сократились, а программы стали дороже и сложнее. Мы разберёмся, что именно поменялось в Португалии, как это соотносится с другими европейскими схемами и какие практические шаги должен сделать инвестор.

Коротко и по существу

• Португалия исключила покупку недвижимости как квалифицирующий путь в октябре 2023 года.
• Сейчас минимальные входные пороги для португальской программы — €250,000 или €500,000, в зависимости от маршрута.
• С 2012 года программа привлекла €7.3 млрд по официальным данным; ~17,700 основных заявителей и ~42,600 общих бенефициаров были обслужены.

Мы в этой статье не только перескажем цифры, но и предложим практические рекомендации по тому, как действовать дальше: выбор между фондами, пожертвованиями в культурное наследие и альтернативными странами для инвестиций.

Что изменилось в Португалии: детали программы и ключевые цифры

Португальская программа «Golden Visa» (Autorização de Residência para Atividade de Investimento) остаётся активной, но её профиль сильно изменился после реформ 2023 года. Главные параметры сегодня:

• Квалифицирующие маршруты:

  • Пожертвования на культурное наследие — €250,000 (в зонах с низкой плотностью населения сумма снижена до €200,000).
  • Инвестиционные фонды — €500,000 в фонды, регулируемые CMVM (венчурный капитал или private equity).
  • Научные исследования — €500,000 в сертифицированные исследовательские институты.
  • Создание бизнеса, приводящего к созданию не менее 10 рабочих мест.

• Поведение заявителей: по внутренним данным Movingto.com из более чем 2,500 обработанных заявок 96% выбирают маршрут через фонды, 3% — культурное наследие, 2% — научные исследования.

• Минимальное пребывание: 7 дней в год (в среднем за период двухлетнего продления).

• Путь к гражданству: формально — 5 лет от даты подачи заявки, однако текущее законодательство может продлить этот срок до 10 лет; вопрос находится на рассмотрении.

• Сроки обработки: через AIMAF процесс занимает 12–24 месяца.

• Семейное включение: супруг(а), дети и зависимые родители включаются в заявку.

Мой вывод: программа по-прежнему даёт привлекательные элементы — низкое требование к фактическому проживанию и ясный путь к гражданству, но цена входа и операционная сложность выросли. Для инвестора это значит: нужна серьёзная подготовка документов, подробный due diligence выбранного фонда и консультация по налоговому статусу до подачи заявки.

Как Португалия смотрится на фоне других стран Европы

После волны закрытий и реформ спектр программ 2026 года концентрируется вокруг нескольких стран. Ниже — сравнительная сводка по ключевым параметрам, которые важны для инвестора.

• Португалия: €250,000–€500,000, минимальное пребывание 7 дней в год, гражданство 5 лет (возможен переход на 10 лет), обработка 12–24 мес.
• Венгрия: €250,000, десять лет разрешение на проживание, отсутствие требования к пребыванию, обработка 3–6 мес.
• Греция: €250,000–€800,000 в зависимости от зоны, отсутствие требования к пребыванию, обработка обычно 4–9 мес.
• Италия: €250,000–€2,000,000, быстрое рассмотрение 3–4 мес., гражданство 10 лет.
• Мальта: комбинированные расходы от ~€99,000 (плюс аренда или покупка), постоянный ВНЖ с первого дня, гражданство по отдельной процедуре.
• Кипр: €300,000 плюс депозит €30,000, быстрые сроки 2–4 мес.

Что важно: те программы, которые остались дешевыми с точки зрения минимальных порогов, нередко вводят дополнительные ограничения. Например, Греция ужесточила требования с 2024 года и ввела три зоны с разными ценами, а Португалия убрала прямую покупку недвижимости.

Нюанс по Греции и Венгрии

Греция остаётся одной из немногих стран, где покупка недвижимости всё ещё даёт право на ВНЖ. Однако с 2024 года порог для популярных регионов резко вырос до €800,000, а краткосрочная аренда для объектов Golden Visa запрещена. Венгрия предлагает низкий входной порог и длительный срок действия разрешения — 10 лет — но сама программа молода и предлагается лишь через ограниченное число фондов.

Практическая инструкция для инвестора: что делать, если недвижимость Португалии больше не путь к ВНЖ

Мы предлагаем чёткий план действий для тех, кто рассчитывал на покупку жилья в Португалии, а также для новых претендентов на ВНЖ в Европе.

1. Оцените приоритеты

   • Хотите ли вы гражданство или только удобный доступ в ЕС?
   • Нужна ли вам физическая собственность или приемлем инвестфонд?
   • Важен ли налоговый режим страны?

2. Подготовьте документы заранее

   • Паспорт, справки о несудимости, подтверждение источника средств (AML/KYC).
   • Финансовая отчётность и документы по собственности/фонду.

3. Выберите маршрут и сделайте due diligence

   • Если рассматриваете Португалию, ожидайте, что 96% заявителей идут через фонды; изучите CMVM-регулирование и портфель фонда.
   • Для культурных пожертвований уточните, какие проекты одобрены официально.

4. Налоговая стратегия

   • Учитывайте требования по налоговому резидентству: Португалия предлагает низкие требования к пребыванию, но гражданство требует фактического проживания и, возможно, времени на оформление налогового статуса.
   • В Италии есть плоская налоговая ставка для новых резидентов — €300,000 в год на мировые доходы как опция — проверьте условия и последствия.

5. Оцените альтернативы

   • Если важна собственность, Греция и Кипр ещё предлагают варианты покупки, но с более высокой ценой и новыми ограничениями.
   • Если важен долгий срок разрешения, Венгрия даёт 10 лет сразу.

6. Учтите скорость и риск изменений

   • Законодательства меняются быстро: Испания закрыла программу в апреле 2025 года, Португалия изменила маршрут в октябре 2023 года.
   • Планируйте запас времени и денег на непредвиденные задержки.

Риски и «чёрные флаги» при выборе фонда или недвижимости

Инвестиции ради ВНЖ требуют защиты капитала и соблюдения комплаенса. Мы советуем особенно следить за следующими моментами:

• Прозрачность фонда: откуда приходят доходы, как формируется портфель, кто управляющие.
• Регулирование: фонд должен быть зарегистрирован в CMVM для Португалии или в аналогичном регуляторе для другой страны.
• Источники средств: готовьтесь к строгой проверке AML/KYC.
• Ликвидность: фонды с высокой долей неликвидных активов усложняют выход по окончании срока.
• Юридические риски: убедитесь, что соглашения по инвестированию дают право оставаться в стране при потере стоимости актива.

Если вам предлагают слишком «быстрый» путь или непрозрачную структуру, это знак для усиленной проверки.

Налоги и статус резидента: практические замечания

Вопрос о налоговом резидентстве отличается от статуса вида на жительство.