Упрощение «золотой визы»: как изменения повлияют на недвижимость ОАЭ

Что произошло и почему это важно для недвижимости ОАЭ

Изменение правил получения 10‑летней «Золотой визы» через покупку недвижимости резко упростило процедуру для многих покупателей. Согласно официальному циркуляру от 20 февраля 2026 года, больше не требуется оплачивать 50% стоимости объекта или минимум 1 млн дирхамов (AED) при подаче заявления. Теперь единственным критерием является общая стоимость приобретаемой недвижимости — не менее AED 2 млн (примерно $545 тыс.). Платёжный график значения не имеет: учитываются off‑plan сделки, покупки с ипотекой и комбинированные покупки нескольких объектов при условии, что их суммарная стоимость достигает порога.

Это изменение делает недвижимость ОАЭ более доступной для международных инвесторов среднего уровня и расширяет пул претендентов на вид на жительство через инвестиции.

Краткие ключевые факты

• Циркуляр: 20 февраля 2026
• Новый порог: AED 2,000,000 (~$545,000)
• Отменено требование: 50% предоплаты или минимум AED 1,000,000
• Сохраняется требование держать собственность минимум 3 года для сохранения визы
• Сохраняются привилегии визы: спонсорство семьи, неограниченные въезд и выезд, доступ к банковским услугам

Что это означает для покупателей и инвесторов

Из практической точки зрения, новая норма означает следующие изменения в стратегии покупки недвижимости в ОАЭ:

• Более широкий круг потенциальных покупателей сможет рассмотреть вариант покупки ради резидентства. Ранее многие не могли мобилизовать крупную единовременную сумму до передачи объекта.
• Покупатели смогут использовать ипотеку и более гибкие платежные схемы (включая staged payments для off‑plan), чтобы достигнуть порога AED 2 млн, не откладывая крупные суммы наличными.
• Ожидается рост спроса на ипотечные продукты с высоким коэффициентом финансирования — банки, вероятно, будут предлагать LTV 80–85% для клиентов, мотивированных визой.

Практический совет: если вы рассматриваете покупку для получения визы, заранее обсудите с банком возможность выдачи ипотечного кредита с учётом вашей цели получения резидентства и запросите «no‑objection letter» (письмо об отсутствии возражений) для подачи в иммиграционные органы.

Финансирование и ипотека: чего ждать от банков

Решение снять требование по первоначальному взносу стимулирует банки и ипотечных брокеров к адаптации продуктовой линейки:

• Ожидается появление гибких предложений с LTV 80–85%, возможно с длинными сроками погашения.
• Банки будут тщательно проверять платёжеспособность: при высокой LTV внимательнее относятся к зарплатам, стажу работы, долговой нагрузке и валютному риску.
• Для иностранных инвесторов актуальны продукты с фиксированной процентной ставкой на начальный период и опциями рефинансирования после получения визы.

Риски для покупателей:

• Более высокий LTV означает более высокую долговую нагрузку и потенциальный риск негативного капитала при падении цен.
• При покупке off‑plan есть риск задержек с передачей, что может повлиять на сроки получения визы и на финансовые обязательства перед банком.

Рекомендации:

• Подготовьте стресс‑тест на случай повышения ставок ипотечных кредитов.
• Обсудите с банком сценарии досрочного погашения, штрафы и условия рефинансирования.
• Запросите «no‑objection letter» и убедитесь, что банк готов выдать его на основании вашей сделки.

Где покупать: районы и продуктовые сегменты, которые выиграют

Разработчики и аналитики уже отмечают районы и проекты, где ожидают ускорение продаж. Среди них:

• Dubai Creek Harbour — крупный городской проект с апартаментами и таунхаусами; привлекательный для семей и инвесторов, ищущих долгосрочную аренду.
• Rashid Yacht City — концепция прибрежной жизни и яхтенной инфраструктуры; интересна для покупателей премиального и upper‑mid сегмента.
• Yas SeaWorld (Абу‑Даби) — новые жилые кварталы рядом с развлекательным кластером; могут привлечь иностранных покупателей, ориентированных на семью и досуг.

Какие типы объектов считаются наиболее подходящими?

• Off‑plan проекты с проверенным застройщиком (позволяют использовать staged payments).
• Комбинированные сделки: несколько небольших юнитов в разных проектах, суммарно достигающих AED 2 млн.
• Объекты с потенциалом арендного дохода — если инвестиционная цель сочетает получение визы с доходной недвижимостью.

Практический совет: оцените ликвидность объекта — насколько легко будет его продать или сдавать в аренду, если планы изменятся через 3–5 лет.

Юридические и процедурные нюансы: как корректно оформить заявку

Чтобы минимизировать риски отказа и задержек, соблюдайте эти правила при оформлении заявки на «Золотую визу» через покупку недвижимости:

• Получите цифровой титульный документ (title deed) или подтверждение от кадастра о регистрации владения.
• Если вы используете ипотеку, заранее запросите у банка «no‑objection letter» — документ, подтверждающий отсутствие возражений против подачи заявления на визу.
• Для off‑plan сделок формально могут учитываться договора купли‑продажи и escrow‑счета; убедитесь в прозрачности PPM (public project materials) застройщика.
• Сохраняйте все банковские квитанции, договоры и переписку — они понадобятся при подаче и возможных проверках.

Ресурсы и сервисы: платформа VisaHQ упоминается как инструмент, который может помочь с подготовкой документов и назначением встреч; у неё есть пошаговые списки и поддержка по заявкам в ОАЭ.

Риски и ограничения новой схемы

Несмотря на очевидные плюсы для покупателей и рынка, есть ряд ограничений и потенциальных рисков:

• Требование удерживать собственность минимум 3 года остаётся в силе — это ограничивает возможности для быстрой спекуляции.
• Увеличение доступности ипотеки и рост LTV могут усилить долговую нагрузку на покупателей и повысить риск системных проблем при резком изменении процентных ставок.
• Для off‑plan покупок остаются риски задержек и качества строительства, которые могут привести к конфликтам с застройщиками.
• Валютный риск: иностранные инвесторы в валюте, отличной от дирхама, должны учитывать колебания обменного курса.

Аналитики также отмечают, что усиление спроса в популярных зонах может оказать восходящее давление на цены, особенно в сегменте средне‑ценовых квартир, но при этом доступность для среднеарифметического инвестора всё же повысится.

Что это значит для работодателей и корпоративных мобильных команд

Новое правило расширяет инструменты, которыми располагают HR и отделы по управлению персоналом:

• Компании могут использовать предложение помощи в приобретении недвижимости или пересмотр housing allowance как инструмент удержания ключевых сотрудников.
• Для международных компаний это даёт дополнительную мотивацию держать старших менеджеров на долгосрочных заданиях в ОАЭ.
• Корпоративные команды должны пересмотреть политику по relocation и налоговым последствиям для сотрудников, принимающих участие в программах резидентства через покупку недвижимости.

Практический совет для компаний: сотрудничайте с локальными брокерами и ипотечными специалистами, чтобы предлагать сотрудникам проверенные финансовые схемы и юридическую поддержку.

Шаг за шагом: план действий для покупателя, претендующего на визу

1. Оцените свой бюджет и финансовую устойчивость: проведите стресс‑тест по ипотеке.
2. Выберите рыночный сегмент и потенциальные районы (см. выше).
3. Договоритесь с банком о предварительных условиях кредита и получите «no‑objection letter».
4. Проведите юридическую проверку застройщика/владельца и попросите цифровой title deed.
5. Если покупаете off‑plan — проверьте escrow‑счёт и график платежей.
6. Соберите пакет документов для подачи на визу и, при необходимости, воспользуйтесь сервисами типа VisaHQ для оптимизации процесса.
7. После покупки соблюдайте требование по трёхлетнему удержанию имущества.

Баланс привлекательности и здравого смысла: когда покупать, а когда подождать

Если ваша основная цель — резидентство, а не быстрый прирост капитала, текущее правило делает покупку более привлекательной. Однако инвесторам, ориентированным на спекулятивную прибыль или быструю перепродажу, следует быть осторожными из‑за трёхлетнего ограничения.

Подумайте о следующем:

• Если вы готовы к долгосрочному владению и хотите сочетать резидентство с арендным доходом — сейчас может быть хорошая точка входа.
• Если вы зависите от краткосрочной прибыли или не хотите брать крупную ипотеку — возможно, стоит подождать и изучить рынок дальше.

Frequently Asked Questions

Вопрос: Нужно ли платить AED 1 млн или 50% стоимости объекта при покупке для «Золотой визы»?

Ответ: Нет.