Тренды рынка недвижимости Дубая и Абу-Даби в 2026 году

Резкий сдвиг: что происходит на рынке недвижимости ОАЭ в начале 2026 года

Рынок недвижимости ОАЭ входит в 2026 год после рекордного 2025-го: Дубай зафиксировал более 270 000 сделок на сумму AED917 млрд ($249,7 млрд), а Абу‑Даби — продажи на сумму более AED164 млрд ($44,6 млрд). Это не просто цифры — это сигнал о смене поведения покупателей, о перераспределении спроса и о преобразовании рынка жилья страны.

В первые два абзаца я задам тон: мы видим ясную тенденцию от аренды к покупке, рост интереса к премиальному и просторному жилью и усиление роли программ для первых покупателей и визовых стимулов. В то же время есть признаки перегрева отдельных сегментов и усиления ипотечной нагрузки на домохозяйства. Наш анализ помогает понять, где стоит покупать и куда лучше не входить без осторожной проверки рисков.

1. Итоги 2025 года: масштаб и качество транзакций

2025 год в ОАЭ отличился не только рекордными объёмами, но и изменением структуры спроса.

• Дубай: более 270 000 сделок, AED917 млрд ($249,7 млрд), рост 20% год‑к‑году.
• Абу‑Даби: продажи превысили AED164 млрд ($44,6 млрд).

Эти данные указывают на три вещи:

• рынок «вырос в глубину» — сделки стали частыми и разнообразными;
• регулирование и визовые программы сделали рынок более привлекательным для долгосрочных резидентов;
• спрос сместился к собственности вместо аренды, что влияет на предложение и цену.

Мы считаем, что эти факты подтверждают зрелость рынков, но не отменяют рыночных рисков, о которых ниже.

2. Дубай: ключевые тренды и что они значат для покупателей и инвесторов

Property Finder выделяет восемь трендов, но я сосредоточусь на тех, которые реально меняют правила игры.

Сдвиг от аренды к покупке

• По данным PF Market Pulse, 70% опрошенных планируют купить жилье в ближайшие шесть месяцев.
• На платформе Property Finder продажи составили 49% показов объявлений, а аренда — снизилась.

Что это значит для вас:

• Для покупателей — больше возможностей выбора и рыночная конкуренция на покупку, что повышает цены на востребованные объекты.
• Для инвесторов — снижение доли аренды может привести к временному снижению доходности в некоторых классах активов, особенно в локациях с высокой долей краткосрочной аренды.

Программы для первых покупателей изменяют спрос

Программа Dubai’s First‑Time Home Buyer помогла более 2 000 жителям и сгенерировала более AED3,25 млрд продаж за последние шесть месяцев. Это реальная причина, почему доля сделок с первыми покупателями выросла.

Практический вывод: если вы квалифицируетесь как first‑time buyer, проверьте условия программ — они дают конкурентное преимущество на покупательском рынке.

Покупатели выбирают более крупные и премиальные объекты

• Доля объектов до AED1 000 за кв. фут упала до 8% с 14% годом ранее.
• Премиум‑сегмент от AED2 500 за кв. фут вырос до 20% рынка с 15%.
• Входящий приток капитала оценивается в $63 млрд.

Практический совет: покупка премиальной недвижимости требует тщательной проверки ликвидности — премиальный спрос есть, но он концентрирован по локациям и типам.

Апартаменты доминируют по объёмам, виллы растут в цене быстрее

• Апартаменты — 93% транзакций в Дубае.
• Виллы упали с 10% до 7% по объёму, но их цены выросли на 14%, против 6% у апартаментов.

Вывод: виллы — ограниченное предложение и сильный прирост цен. Апартаменты обеспечивают объём и ликвидность, но не всегда дают тот же прирост капитала.

Студии: лучшее сочетание роста и доходности

• Студии составили 25% сделок среди апартаментов, против 22% в 2024 году.
• За три года цены на студии выросли на 14% annually, а доходность достигла 6%, тогда как у больших квартир она 4–5%.

Для инвесторов, ищущих доходность, студии остаются привлекательным вариантом, особенно в центральных районах и у станций метро.

Локации: established communities и офф‑план

• Популярные районы: Downtown Dubai, Dubai Marina, Palm Jumeirah, Business Bay, JVC, JBR, Dubai Hills Estate.
• Офф‑план проекты, такие как Dubai Islands и Maritime City, привлекают спрос на роскошные и прибрежные объекты.

Практический совет: если вы ориентированы на быструю ликвидность — смотрите established communities; если готовы ждать и терпеть риски девелопера — офф‑план может дать более высокую премию при завершении.

3. Абу‑Даби: характерные особенности и семейный спрос

Абу‑Даби повторяет часть дубайских трендов, но есть свои отличия.

• Доля показов объявлений о продаже на платформе увеличилась до 39% в 2025 году, с 26% годом ранее.
• Апартаменты составили 72% всех сделок, подтверждая их доминирование.
• В сегменте вилл 62% сделок пришлись на дома с 4+ спальнями, против 38% три года назад.

Это указывает на то, что покупатели в эмирате чаще планируют долгосрочную семейную жизнь: они покупают большие дома и планируют переезжать надолго.

Практический совет: если вы покупаете для семьи и планируете жить в ОАЭ длительно, Абу‑Даби предлагает большую долю просторного жилья по сравнению с Дубаем и более семейно‑ориентированную инфраструктуру.

4. Практические рекомендации для покупателей и инвесторов

Мы сформировали рекомендации, опираясь на данные и поведение рынка.

• Для покупателей, желающих жить в ОАЭ долгосрочно:

  • Рассмотрите виллы в радиусе ключевых сообществ, если нужен простор и приватность.
  • Проверьте налоговые и визовые условия при покупке, особенно программы, связанные с владением.

• Для инвесторов в доходную недвижимость:

  • Студии дают до 6% доходности и быстрый спрос; апартаменты большей площади обычно ниже по доходности.
  • Оценивайте окупаемость с учётом возможного давления на арендные ставки в локациях с высокой долей собственников.

• Для покупателей премиальных объектов:

  • Ожидайте более медленной оборотности, но потенциально более высокого прироста капитала.
  • Уделяйте внимание ликвидности района и инфраструктурным планам.

• Для тех, кто рассматривает офф‑план:

  • Проверяйте надёжность девелопера и сроки ввода в эксплуатацию.
  • Сравнивайте предложения по ценам на кв.