Стоит ли доверять инвестициям в схему leaseback на рынке недвижимости?

Введение

Каждый, кто намеревается приобрести недвижимость, охвачен двумя основными желаниями: первое можно описать как стремление вернуть инвестиции, а второе связано с желанием получать регулярный доход, который избавит от необходимости заниматься постоянным трудом. В контексте предложений различных агентствнедвижимости программа leaseback кажется одним из наиболее заманчивых способов для вложения средств, приближающимся к идеальной инвестиции. Но действительно ли это так, или же за этой "бесплатной возможностью" скрывается хитрая ловушка? Необходимо более тщательно изучить концепцию leaseback и ее преимущества для частных инвесторов, опираясь на мнения профессионалов из России, работающих в специфической области международного рынка недвижимости.

Что такое leaseback?

Что собой представляет leaseback? Этот термин можно перевести как "обратная аренда". Данная модель инвестирования стала популярной в таких странах, как Соединенные Штаты и Великобритания, однако во Франции она получила наибольшее распространение в сфере жилой недвижимости с 1980-х годов, а в последние годы и другие страны, например, Испания, Италия и Швейцария, начинают следовать этому примеру.

Суть leaseback

Само понятие leaseback является сокращенной формой термина "sale-and-leaseback", что переводится как "продажа и обратная аренда". Суть этого процесса заключается в том, что покупатель объекта недвижимости после его приобретения сразу же сдает его в аренду первоначальному владельцу на длительный срок. В результате новый собственник фактически не может полноценно использовать свою приобретенную недвижимость (в большинстве случаев), поскольку передает ее в управление компании-продавцу.

Эта управляющая компания, в свою очередь, может предоставлять объект в аренду третьим лицам на краткосрочной основе, а владелец недвижимости получает заранее согласованный и гарантированный доход от аренды. В некоторых ситуациях этот доход даже может превышать выплаты по ипотечному кредиту.

Преимущества схемы leaseback

Что же делает эту схему привлекательной для всех участников? Чтобы лучше понять, какую пользу дает "обратная аренда" покупателю, что вдохновляет продавца и почему государственные органы поддерживают такие программы, стоит более детально рассмотреть ситуацию во Франции. Здесь особенно важно участие государства, так как без соответствующего законодательства концепция leaseback, которую мы знаем, во Франции была бы невозможна.

История leaseback во Франции

Игорь Индриксонс, руководитель инвестиционного отдела в компании IntermarkSavills, который первым внедрил модель французского leaseback в Россию, поясняет:

«Система leaseback была запущена во Франции еще в 1976 году. Сегодня страна находится на передовых позициях по количеству туристов: на 60 миллионов местных граждан приходится 140 миллионов иностранных гостей в год. В конце 1970-х годов, однако, во Франции наблюдался кризис в туристической отрасли. Потенциал был огромен, но требовалась инфраструктура, в частности, места для размещения путешественников.»

Заключение

Таким образом, схема leaseback не только приносит финансовую прибыль покупателю, но и отвечает интересам всех участников, включая государственное руководство, заинтересованное в поддержке и развитии туризма. В конечном счете, данная модель способствует созданию новых рабочих мест и улучшению жизненных условий в стране, что делает ее интересной для широкого круга инвесторов. Эта система напоминает взаимовыгодные отношения, где каждый участник получает определенные преимущества, открывая новые возможности для развития рынка недвижимости.

Суть метода leaseback

Метод leaseback предполагает, что недвижимость должна находиться в аренде минимум 90% времени. Управляющая компания полностью берет на себя ответственность за все аспекты данного процесса, что позволяет владельцам получать стабильный доход, который дополнительно защищен страхованием.

Государственные инициативы

Чтобы привлечь застройщиков к данной схеме, государственные органы предлагают земельные участки практически безвозмездно. Как подчеркивает Игорь Индриксонс, это лучшие участки под строительство. В результате стоимость квадратных метров жилья снижается, что привлекает покупателей.

Возврат НДС

Еще одним положительным моментом, предоставляемым государством, является возможность возврата НДС. В случае Франции этот налог составляет значительные 19,6% от стоимости объекта, что существенно снижает итоговую цену покупки. Таким образом, государство получает поток туристов, которые тратят средства на территории страны, что в свою очередь увеличивает налоговые поступления.

Общие принципы leaseback

Несмотря на то, что эта информация дает общее представление о принципах leaseback, она не является исчерпывающей для формирования окончательного мнения о вложениях. О некоторых деталях этого процесса рассказывает Ирина Дюпор, руководитель парижского офиса компании Immoconcept: "Французский leaseback имеет свою специфическую систему налоговых преимуществ, которая со временем ухудшилась, фактически подорвав интерес частных инвесторов к отельному бизнесу, хотя все еще сохраняет относительную привлекательность по сравнению с другими видами аренды."

Цели и риски

Чаще всего в качестве объектов leaseback выступают туристические резиденции, что способствует развитию туристического сектора. Государство использует такие налоговые уступки в интересах инвесторов.

Ожидания и мошенничество

• С одной стороны, такая политика оправдала ожидания властей в сфере туризма.
• С другой стороны, она открыла такие возможности для мошенничества: некоторые недобросовестные застройщики пытаются продать людям объекты leaseback, не соответствующие необходимым стандартам и требованиям рынка.

В погоне за налоговыми льготами покупатели часто сталкиваются с ситуацией, когда переплачивают за свои приобретения. В большинстве случаев владельцы могут рассчитывать на доход от аренды на уровне 4-5% годовых. При этом уровень инфляции во Франции в 2009 году составил 2,8%, а в 2008 – 1,5%.

Договоры аренды

Ирина Дюпор отмечает, что в договорах аренды указываются ежегодные повышающие коэффициенты: "Эти индексы публикуются и опережают инфляцию. Однако следует обращать внимание на различие между коммерческими и гражданскими индексами, так как коммерческие имеют более высокие значения.

Введение в налоговые льготы для инвесторов

Налоговые льготы в определённых условиях открывают перед инвесторами необычайные возможности, особенно в сфере жилой недвижимости. Важно учитывать, что это не означает полного освобождения от налога на добавленную стоимость (НДС), а предполагает возможность его возмещения спустя некоторый срок после начала эксплуатации объекта.

Возврат НДС: особенности

Специалисты из компании Edison Ford Investment Property сообщают, что величина возврата НДС варьируется в зависимости от типа недвижимости:

• При приобретении новой квартиры можно ожидать возврат полной суммы налога.
• В случае, если объект подвергся реконструкции, сумма возврата составит всего 11–14% от вложенной суммы.

Важно уточнить, что налог возвращается лишь по затратам, связанным с ремонтом, как указывает Ирина Дюпор.

Длительность договора аренды

Договор на использование недвижимости может быть заключён на срок от 9 до 25 лет, с возможностью его продления по желанию владельца. Примечательно, что собственник имеет право продавать объект в любой момент; однако, если это происходит в период действия договора leaseback, часть НДС придётся вернуть в бюджет.

Тем не менее, в 2006 году был принят закон, который разрешает продавать объект вместе с действующим арендным договором без необходимости возвращать НДС, что открывает новые горизонты для владельцев.

Критическое значение выбора объекта

Ирина Дюпор отмечает, что подобная налоговая схема — это как вишенка на пироге; многие, стремясь к этой вишенке, забывают о важности основного продукта. При выборе объекта для инвестиций по такой схеме крайне важно осознавать его реальную стоимость и состояние рынка, а также спрос на аренду или продажу.

Также следует иметь в виду, что leaseback ориентирован на долгосрочные вложения и не подходит для краткосрочных рисковых операций в инвестиционном портфеле.

Практика финансовых расчётов

На практике финансовые расчёты могут дать весьма наглядные результаты. Рассмотрим конкретный пример:

• Если стоимость квартиры равна 100 000 евро, включая НДС 19,6%, общая сумма, которую покупатель должен уплатить, составит 119 600 евро.
• Из них 19 600 евро можно будет вернуть после подачи налоговой декларации.
• Если арендная ставка составляет 4,5% в год, это равняется 375 евро в месяц.
• При ипотечном кредите на 25 лет под 3,5% годовых, ежемесячные платежи составят около 500 евро, что означает, что собственнику придётся дополнительно вносить 125 евро в месяц.
• Чтобы арендная плата полностью покрывала кредит, первоначальный взнос должен составить приблизительно 25 000 евро, и в этом случае ежемесячный платёж останется на уровне 375 евро.

Выводы

Таким образом, можно утверждать, что жильё будет приносить доход своему владельцу и сможет покрывать собственные расходы. Замечательным аспектом, который подчеркивает Ирина Дюпор, является возможность индексации арендной платы; в то время как выплаты по ипотеке могут уменьшаться со временем из-за инфляции, разница в доходах будет со временем увеличиваться в пользу инвестора.

Введение в систему лизбека

Туристические резиденции — это лишь один из вариантов недвижимости, которая доступна в рамках системы лизбека. В этой сфере также можно найти студенческие квартиры и жилые комплексы, специально предназначенные для пожилых людей. Хотя такие объекты не предназначены для непосредственного использования их владельцами, они могут стать превосходной возможностью для получения долгосрочных инвестиций.

Поток доходов от аренды

Как же собственники недвижимости могут обеспечить надежный и постоянный поток доходов от аренды? Согласно мнению эксперта Игоря Индриксонса, компании, работающие в данной нише, применяют эффективные стратегии управления ценами. К примеру, компания IntermarkSavills заключила партнерство с Pierre & Vacances, крупным оператором на европейском рынке лизбека.

«Их методика заключается в том, чтобы предоставить клиентам привлекательные условия проживания, предполагая, что туристы будут тратить средства на различные дополнительные услуги и развлекательные мероприятия», — отмечает Индриксонс.

При аренде жилья на горнолыжном курорте на десять дней вся семья может заплатить всего лишь 300 евро, однако следует понимать, что имеется множество возможностей для дополнительных трат. Эта модель аналогична системе дешевого размещения в Лас-Вегасе, где низкие цены на проживание компенсируются множеством разнообразных развлечений.

Вопросы о доходности

Почему же компании готовы отказаться от стабильного источника дохода, который приносит такую прибыль? Почему бы не оставить себе часть дохода, например, 4-5%?

«Это действительно разумный вопрос», — говорит Ирина Дюпор. «Но для управляющей компании доход от аренды зависит от масштабов ее деятельности, и финансовые учреждения прекращают финансирование, если уровень задолженности превышает допустимые рамки. Перед организацией стоят двусторонние решения:

• замедлить развитие на срок от пяти до шести лет и ожидать,
• или привлечь внешних инвесторов.

Инвестиции могут быть направлены на строительство новых объектов, что позволит компании сосредоточиться на основной деятельности, продолжая выплачивать арендные суммы. Также стоит отметить, что такие инвестиции учитываются в отчетности как собственные средства, что положительно влияет на финансовые показатели и способствует увеличению капитала за счет роста стоимости акций.

Риски и защиты системы лизбека

Хотя система лизбека имеет свои риски, они достаточно минимизированы. В частности, во Франции гарантированный доход обязательно должен быть застрахован. Даже если управляющая компания столкнется с финансовыми трудностями, выплаты собственнику будут продолжаться за счет страховки до тех пор, пока управление объектом не переймет другая организация. Государственные органы защищают этот рынок от недобросовестных практик, что содействует его стабильности.

Таким образом, инвесторы могут быть уверены в надежности своих вложений и получать ожидаемую прибыль, несмотря на колебания в экономической среде. Система лизбека, с одной стороны, предоставляет отличные условия для тех, кто желает инвестировать, а с другой — обеспечивает защиту и уверенность для собственников недвижимости.

Заключение

В заключение, я бы хотел подчеркнуть, что инвестиции в недвижимость через схемы, подобные leaseback, несут в себе как значительные преимущества, так и потенциальные риски.

Мы видим, что такая модель была успешно внедрена во Франции, которая смогла не только привлечь туристов, но и создать условия, способствующие развитию рынка недвижимости. Однако, несмотря на привлекательность обещаемых доходов, важно понимать, что для достижения долгосрочного успеха требуется тщательный анализ и понимание всех нюансов.

Риски и Предостережения

Многие аналитики подчеркивают, что с ростом популярности leaseback возникает угроза появления недобросовестных разработчиков, которые могут предложить менее выгодные условия, чем было изначально заявлено. Это делает необходимым обращение к профессионалам, которые смогут защитить интересы инвестора, обеспечив его знанием рынка и юридическими тонкостями.

Ключевые моменты, на которые следует обратить внимание:

• Необходимость тщательного анализа всех условий сделки.
• Риски недобросовестных разработчиков и возможность получения невыгодных условий.
• Роль профессионалов в защите интересов инвестора.

Итог

В конечном итоге, leaseback может стать эффективным инструментом для создания пассивного дохода, однако требует взвешенного подхода, серьезных исследований и осознания всех возможных рисков. Нужно всегда помнить, что настоящий "бесплатный сыр" существует только в мышеловке.

Чтобы сделать правильный выбор, инвесторы должны действовать осмотрительно и с пониманием созданной среды. Надеюсь, что данная статья дала читателям полезную информацию и поможет в принятии взвешенных инвестиционных решений в будущем.