Сколько стоит покупка «вторички» в Испании: реальные ставки ITP в 2026 году

Почему ITP важен для покупателя недвижимости в Испании

Планируете покупку вторичного жилья в Испании? Первые страницы расчёта бюджета должны включать налог на передачу имущества, потому что итоговые расходы на покупку часто увеличиваются на 6–13% из‑за ITP. В этой статье мы разберём, как работает ITP, какие региональные изменения вступили в силу в 2026 году и какие практические шаги должен сделать покупатель или инвестор в недвижимости в Испании.

В первых 100 словах важно отметить ключевое сочетание: недвижимость в Испании облагается ITP по правилам автономного сообщества, где находится объект — это основное правило, которое определяет стоимость сделки.

Как в целом рассчитывается налог на передачу имущества (ITP)

ITP is calculated by applying a regional percentage to the taxable base. В большинстве автономных сообществ налоговая база — это кадастровая справочная стоимость или фактическая/декларируемая цена, когда она выше. Практическое значение этого правила:

• Если кадастровая или заявленная цена выше рыночной, налог может вырасти;
• Сообщество может требовать использования другой базы для расчёта;
• Наличие льгот может снизить ставку с общего уровня.

Ключевые моменты, которые мы постоянно видим в региональных правилах:

• Общая шкала ставок варьируется от 6% до 13%; это касается стандартных сделок с «вторичкой»;
• Многие сообщества вводят прогрессивные шкалы или пороговые ставки для дорогостоящих объектов;
• Существуют значительные льготы для определённых групп: молодые покупатели, многодетные семьи, люди с инвалидностью, жертвы гендерного насилия, покупатели VPO или объекты в депопулируемых сельских районах.

Мы рассмотрим самые важные изменения 2026 года и приведём практические рекомендации для покупателей.

Основные изменения и региональные ставки ITP в 2026 году

Ниже — обзор ключевых положений по автономным сообществам. Я сосредоточился на тех изменениях, которые реально влияют на расчёт затрат и инвестиционную доходность.

Канарские острова

• Общая ставка 6,5% для сделок с недвижимостью.
• Сниженная ставка 5% применяется при покупке основного жилья, если в момент передачи у покупателя нет другой собственности; прежний порог в €150,000 был повышен до €200,000 (с учётом обратной силы с 1 января 2025 года, закон вступил в силу 1 января 2026 года).
• Для многодетных семей порог увеличен до €300,000, для категорий специальных многодетных семей — до €400,000.
• Есть отдельная 1% ставка для ряда категорий (многодетные, люди с инвалидностью, одинокие родители, жертвы гендерного насилия, покупатели до 40 лет — раньше до 35) при соблюдении новых более щадящих требований по доходу.

Практический вывод: покупатель, который квалифицируется под льготы Канарских островов и покупает основной дом стоимостью до €200k, может экономить ощутимо по сравнению с базовой ставкой.

Каталония

Каталонская реформа от 27 июня 2025 года внесла существенные изменения:

• Введена прогрессивная шкала: 10% до €600,000, 11% на сумму €600,000–€900,000, 12% на €900,000–€1,500,000 и 13% свыше €1,500,000.
• Для «крупных держателей недвижимости» и покупателей целых жилых зданий применяется единая ставка 20%.
• Сохраняется сниженная ставка 5% для VPO и основных домов для ряда льготных групп (многодетные, инвалиды, покупатели до 35 лет для передач после 27 июня 2025), при соблюдении дополнительных условий.
• Новые временные ставки для сельских муниципалитетов: 4% и 3% для муниципалитетов особого внимания (период с 20 августа 2025 по 16 июля 2029).

Это — одна из самых существенных трансформаций: для дорогостоящих объектов и крупных игроков налоговая нагрузка выросла.

Мадрид и другие «низкие ставки»

• Мадрид применяет общую ставку 6%. Для многодетных семей, покупающих основной дом, ставка может упасть до 4% при соблюдении условий.
• В ряду регионов с самыми низкими базовыми ставками находятся: Наварра, Андалусия, Страна Басков, Ла Риоха, Канарские острова, Сеута и Мелилья — диапазон 6–7%.

Для инвесторов в ставке Мадрида есть практический смысл: меньший налог при продаже/покупке увеличивает маржу.

Балеарские острова, Валенсия, Кастилия и другие

• Балеарские острова: прогрессивная шкала с порогами и ставками от 8% до 13%; есть пониженные ставки 4% и 2% для определённых покупателей (ограничения по возрасту, инвалидности и др.) и 100% освобождение для некоторых молодых покупателей и инвалидов.
• Валенсийское сообщество: до 31 мая 2026 общий коэффициент 10%, затем с 30 июня 2026 общий уровень снижается до 9%; для объектов стоимостью более €1,000,000 ставка 11% остаётся. С 30 июня 2026 вводится также 4% для сельскохозяйственных земель.
• Арагон использует лестничный расчёт с конечной ставкой 10% для высоких сумм; есть спецрежимы и освобождения, включая 100% для dación en pago (передача дома для погашения ипотеки).
• Астурия и другие сообщества имеют собственные прогрессивные шкалы с пониженными ставками для молодёжи, больших семей и зон с депопуляцией — часто 4–6% в льготных случаях.

Полный список регионов и шкал приведён в официальных регламентах каждого сообщества; здесь мы смотрим на практическую сторону.

Кто может претендовать на льготы — и как это проверить

Условия льгот сильно различаются по регионам. Общие категории, которые часто дают право на пониженные ставки:

• Молодые покупатели (обычно порог 35–40 лет, в некоторых сообществах — 30 или 36);
• Многодетные семьи и семьи специальной категории;
• Люди с инвалидностью (часто пороги 33%, 65% и выше дают разные льготы);
• Жертвы гендерного насилия;
• Покупатели VPO (официально защищённого жилья);
• Покупатели домов в зонах с риском депопуляции или в особых сельских муниципалитетах;
• Некоторые предприниматели, покупающие недвижимость под бизнес‑деятельность.

Практическая инструкция по проверке прав на льготы:

1. Узнайте, к какому автономному сообществу относится объект и откройте региональный налоговый текст или сайт Hacienda региона.
2. Проверьте точные возрастные и доходные ограничения — некоторые льготы обусловлены предельными доходами.
3. Согласуйте условия с продавцом: в ряде случаев налоговое преимущество действует только если покупатель не приобретает иного жилья в установленный срок.
4. Проконсультируйтесь с местным gestor или нотариусом: они готовят налоговую декларацию и подтверждают право на льготы.

Без проверки вы рискуете переплатить или потерять право на льготу из‑за формальной ошибки.

Практические примеры расчёта ITP (наглядно)

Пример 1 — простая сделка в Мадриде:

• Цена/кадастр: €250,000;
• Ставка Мадрид: 6% → налог = €15,000.

Пример 2 — покупка в Каталонии, реформа 2025:

• Цена фактическая: €700,000;
• Налогообложение по лестнице: первые €600,000 по 10% = €60,000; оставшаяся сумма €100,000 по 11% = €11,000; итого €71,000 (что даёт среднюю эффективную ставку ~10.14%).

Пример 3 — Канарские острова, льгота для основного жилья:

• Цена/кадастр для целей льготы ≤ €200,000;
• Ставка снижена до 5% → налог = €10,000 при цене €200,000; при соблюдении всех условий можно попасть на 1% при некоторых статусах.

Важно: многие сообщества учитывают не цену сделки, а кадастровую или декларативную стоимость, если она выше.