Сколько нужно для покупки жилья в Испании 2026: расходы, налоги и сборы

Почему цена на объявлении — это только начало

Планируя покупку недвижимости в Испании, нельзя ориентироваться только на цену в объявлении. Рынок недвижимости Испании требует учитывать набор обязательных расходов и налогов, которые увеличивают итоговую сумму сделки. В первые 100 слов хочу подчеркнуть главное: недвижимость в Испании часто требует добавлять 8–13% к стоимости жилья, а для новостройки стоимость налогов и сборов может достигать €23,300 при цене объекта €200,000. Мы разберёмся, из чего складывается эта сумма, какие риски ждать иностранному покупателю и как снизить расходы.

Полный список затрат при покупке жилья в Испании

При подготовке бюджета учитывайте несколько групп расходов:

• Депозит для ипотеки — обычно 20% от цены недвижимости (если вы берёте ипотеку).
• Налоги — разные для новостроек и вторичного рынка: IVA/IVA (НДС), AJD (гербовый сбор) для нового строительства и ITP (налог на передачу имущества) для вторички.
• Нотариальные и регистрационные сборы — оформление у нотариуса и регистрация в Реестре (Registro de la Propiedad).
• Услуги юриста/gestor — рекомендуется всем, особенно экспатам.
• Ипотечные расходы — оценка стоимости, комиссия банка, обязательное страхование по требованиям банка.
• Комиссия риелтора — обычно 3–5%, иногда платит продавец.
• Прочие — подключение коммунальных услуг, технические проверки, страхование дома.

Правило: на дополнительные расходы закладывайте от 8% до 13% цены жилья. Диапазон зависит от того, покупаете ли вы новострой или вторичное жильё, и от автономного сообщества, где находится объект.

Налоги: сколько и где вы платите больше

Налоги — самый крупный и наименее предсказуемый элемент расходов, потому что ставки меняются по регионам.

Новостройки (покупка у застройщика)

• IVA (НДС): 10% от цены (в Канарских островах действует IGIC — 7%). Для некоторых объектов социального жилья могут действовать сниженные ставки 4–5%.
• AJD (Actos Jurídicos Documentados, гербовый сбор): 0.5–1.5%, ставка варьируется по автономным сообществам; в Мадриде примерная ставка 0.75%.

Пример: для квартиры стоимостью €200,000 в Мадриде налоговая нагрузка по новостройке выглядит так:

• IVA: €20,000
• AJD: €1,500 (при ставке 0.75%)
• Итого налогов: €21,500

Вторичное жильё (resale)

Для перепродажи платится ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) — ставка зависит от автономного сообщества. Привожу ставки 2026 года по данным источника:

• Андалусия — 7%
• Арагон — 8%
• Астурия — 8%
• Балеарские острова — 8%
• Канарские острова — 6.5%
• Кантабрия — 10%
• Кастилия-Ла-Манча — 9%
• Кастилия и Леон — 8%
• Каталония — 10%
• Сеута — 6%
• Мадрид — 6%
• Валенсия — 10%
• Экстремадура — 8%
• Галисия — 10%
• Ла-Риоха — 7%
• Мелилья — 6%
• Мурсия — 8%
• Наварра — 6%
• Страна Басков — 4%

Снижения ставок возможны для:

• молодых покупателей и семей с низкими доходами,
• многодетных семей,
• объектов социального жилья.

Покупателям рекомендуется заранее проверять региональные льготы — они могут снизить десятки или сотни евро.

Нотариальные и регистрационные расходы, юридические услуги

Эти расходы формализуют право собственности и обеспечивают юридическую безопасность сделки.

• Нотариальные сборы (escritura pública): обычно €600–€1,200+; пример: для €100,000 объекта ≈ €850, для €250,000 ≈ €1,100.
• Регистрация в Реестре (Registro de la Propiedad): обычно €400–€1,000+ в зависимости от цены.
• Юрист/gestor: €300–€1,500 в зависимости от объёма работ (проверка документов, подготовка налоговых расчётов, сопровождение сделки).

Мы настоятельно рекомендуем работать с опытным юристом, особенно если вы не говорите по-испански. Это снижает риск ошибок при проверке обременений, долгов по коммуналке и статуса планировки.

Ипотека, оценка и банковские расходы

Если вы берёте ипотеку, добавьте следующие пункты:

• Оценка недвижимости (tasación): €250–€600, обычно оплачивается покупателем, её заказывает банк.
• Комиссия за оформление кредита: до 2% от суммы кредита; многие банки сейчас отказываются от этой комиссии.
• Обязательное страхование: страхование имущества, иногда страхование жизни по требованию банка.
• Финансирование: банки обычно финансируют до 80% от цены объекта для резидентов; для нерезидентов условия могут быть жёстче.

Если вы переводите крупные суммы из другой валюты, курс обмена может существенно повлиять на итоговую сумму. Источник рекомендует искать выгодные решения для валютных переводов.

Комиссия риелтора и кто её платит

Обычно агентские комиссии составляют 3–5% от цены.