Северная Португалия: лучшие города для инвестиций в недвижимость

Что нашли наши обозреватели:

• Апартаменты: 2‑комнатная квартира, близко к пляжу и с видом на реку, площадью около 830 кв. футов (≈77 м²) — €190 000.
• Дом под ремонт в центре старого города: 5 спален, 2 240 кв. футов (≈208 м²) — €174 900.
• Каминья допускает краткосрочную аренду в отличие от некоторых других португальских городов.

Почему это важно:

• Исторические дома под реконструкцию дают опцию высокой добавленной стоимости при грамотной реновации и позиционировании на рынке аренды или продажи.
• Небольшая площадь и близость к природе привлекают пожилых покупателей и удалённых работников, которые ценят качество жизни более, чем ночную жизнь.

Риск и возможность: покупка дома под ремонт требует проверки прав на реконструкцию и оценки затрат на восстановление старой кладки и инженерных систем. Тем не менее, покупка за €174 900 для такого объёма — это редкость на атлантическом побережье Европы.

Финансирование и налоговый контекст для нерезидентов

Одна из ключевых причин, почему иностранцы могут действовать быстрее в северной Португалии — доступность ипотек для нерезидентов. По данным, с которыми мы работали:

• Банки Португалии предлагают ипотеку нерезидентам до 70% стоимости объекта; годовые ставки на момент исследования — около 3% по фиксированным или смешанным продуктам.
• Пример: ипотека на 70% при цене €170 000 обеспечивает низкий ежемесячный платёж — менее €500 для 30-летнего срока.

Налоговые и операционные аспекты:

• Налоговая нагрузка на покупку включает IMT (налог на передачу), гербовый сбор и нотариальные расходы; ставки зависят от цены и статуса покупателя.
• Доход с аренды облагается налогом; есть режимы для нерезидентов и возможное снижение налоговой базы на расходы по содержанию.
• Правила по краткосрочной аренде (AL) регулируются муниципалитетами; в некоторых муниципалитетах выдача новых лицензий ограничена.

Практический чек-лист перед покупкой:

• Запрашивайте полную выписку по коммунальным платежам и счетам за содержание дома;
• Проверяйте регистрационные ограничения на использование под AL, если планируете короткие сроки аренды;
• Закажите техническую экспертизу по коррозии фасадов и гидроизоляции, особенно у фронтлайна;
• Сравнивайте финансовые расчёты: «чистый денежный поток» после налогов и расходов должен быть реалистичным.

Риски, которые нельзя игнорировать

Инвестиции в этих городах — не без риска. Мы выделяем основные из них:

• Регуляторный риск: ужесточение правил по краткосрочной аренде может снизить доходность проектов, ориентированных на туристов.
• Строительные риски: здания у моря стареют быстрее, значит ежегодные расходы на содержание и ремонты будут выше средней по стране.
• Маркетинговая неопределённость: хотя в 2023 году Виана показала рост посещений +22%, в абсолютных числах это лишь около 185 000 посетителей за год, и значительная часть — внутренний туризм и жители соседней Испании (например, всего 5 613 американских туристов посетили Виану в 2023 году).
• Сезонность: пляжные города остаются зависимыми от летнего сезона, а доходы вне сезона могут быть ограничены.

Как снизить риски:

• Сфокусируйтесь на долгосрочной аренде при покупке в районах с дефицитом предложений;
• Оценивайте объекты с учётом реальных затрат на содержание; включайте фонды на фасадные и общедомовые работы;
• Ищите юридическую защиту в виде контрактов с чётким описанием объёма работ и гарантированных сроков при покупке на стадии реконструкции.

Что это значит для покупателя и инвестора

Мы считаем, что северное побережье Португалии предлагает «ранний доступ» к рынку, где можно купить жильё у моря по ценам, сопоставимым с пригородом больших городов. Конкретные практические выводы:

• Если ваша цель — долгосрочная аренда, Виана и Эшпозенде дают хорошие показатели валовой доходности, около 6% и выше в некоторых сегментах.
• Если вы ориентируетесь на редкие фронтлайн-объекты, Ofir в Эшпозенде — пример дефицита предложения, где текущие цены стартуют от €250 000.
• Для тех, кто готов работать с реконструкцией, Каминья предлагает дом под ремонт за €174 900; при грамотной реновации это может быть значимая добавленная стоимость.

Мой личный взгляд: это рынок, где стоит купить не «на удачу», а при наличии чёткого плана: ремонт и переделка, покупка для долгосрочной аренды, либо приобретение фронтлайн-единицы с пониманием дополнительных затрат.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли иностранцу получить ипотеку в Португалии и на каких условиях?

Да. Банки предлагают ипотеку нерезидентам до 70% стоимости, при ставках около 3% (зависит от банка и профиля заёмщика). Сроки до 30 лет — стандарт.

Какие доходности от аренды реально ждать в Виана, Эшпозенде и Каминье?

Ориентиры: Виана — однушки около €880/мес дают валовую доходность ≈6,2% при цене €170 000; в Эшпозенде фронтлайн-однушки от €250 000 при сезонной аренде могут показать иной профиль доходности; Каминья сильна в долгосрочной аренде и проектах реновации.

Что с ограничениями на строительство у воды?

В Португалии введены жёсткие ограничения на новую застройку прямо на пляже; существующие комплексы фронтлайн, например на Ofir, «заводские» и больше не воспроизводятся. Это сокращает будущую конкуренцию, но требует проверки технического состояния зданий.

Стоит ли покупать для краткосрочной аренды (Airbnb)?

Будьте осторожны. Правила по краткосрочной аренде меняются муниципалитетами. В некоторых муниципалитетах новые лицензии ограничены. Если планируете AL, прежде чем платить депозит, уточните у муниципалитета наличие и возможность получения лицензии.

В заключение отмечу: север Португалии предлагает сочетание доступных цен и реальных точек роста — от €170 000 за жилую единицу в Виане до €250 000 за фронтлайн-квартиру на Ofir. Это не автоматическая гарантия прибыли, а возможность, которую стоит рассматривать с чётким планом финансирования, реконструкции и управления рисками.