Самые доступные города Испании для покупки недвижимости в 2026 году

Бадахос и Касерес — границы и старина

• Бадахос: €1,567/м², 80 м² ≈ €125,360, аренда ≈ €648/мес, брутто‑доходность ≈ 6.2%
• Касерес: €1,578/м², 80 м² ≈ €126,240, аренда ≈ €648/мес, брутто‑доходность ≈ 6.2%

Оба города расположены в Экстремадуре. Они тихие, исторически значимые и близки к Португалии, что даёт трансграничные возможности. Местный рынок ограничен, но качество старого центра высокое.

Паленсия и Сьюдад‑Реаль — средние позиции

• Паленсия: €1,541/м²
• Сьюдад‑Реаль: €1,546/м²

Для Паленсии и Сьюдад‑Реаля в исходном материале нет точных средних ставок аренды; поэтому мы не даём расчётов доходности. Тем не менее, цены покупки здесь близки к остальной выборке и обычно сопровождаются локальными рынками с ограниченным международным спросом.

Сколько нужно в месяц: реальный бюджет проживания

Исходя из данных по этим городам и типичного образа жизни, комфортный ежемесячный бюджет для одного человека, снимающего квартиру среднего размера, выглядит так:

• Жильё: €600–€800/мес
• Коммунальные услуги: €100–€150/мес
• Продукты: €250–€300/мес
• Досуг и еда вне дома: около €200/мес

Итого: €1,100–€1,500/мес. Это контрастирует с Мадридом и Барселоной, где только аренда может превышать эти суммы.

Что этот рынок значит для покупателей и инвесторов

Мы видим несколько практических выводов:

• Для покупателей, желающих снизить затраты на вход, эти города дают реальную возможность приобрести 2‑ и 3‑комнатные квартиры за суммы около €100–€130 тысяч.
• Для инвесторов, ориентированных на долгосрочную сдачу, брутто‑доходности в ряде городов достигают 6–7.5%; это привлекательнее, чем в центрoвых мегаполисах, где покупка дороже, а доходность ниже.
• Для экспатов и пенсионеров это значит доступ к большему жилому пространству, низким повседневным расходам и спокойной среде.

Но есть и явные ограничения:

• Рынок труда и число квалифицированных вакансий обычно ниже, чем в крупных городах.
• Ликвидность продажи может быть низкой: объём покупателей из других стран ограничен.
• Уровень международной инфраструктуры и сервисов может быть минимален.

Риски, которых нельзя игнорировать

Переезд в провинциальный город или инвестиции там требуют оценки рисков. Мы выделяем основные:

• Низкая ликвидность актива. Продать квартиру быстро и по выгодной цене может быть сложно.
• Демографический спад в ряде внутренних провинций может давить на спрос.
• Зависимость доходов от местного спроса: в небольших городах меньше туристов и экспатов.
• Юридические и налоговые вопросы для иностранцев: налоги на доход от аренды и на прирост капитала остаются.

Такие риски означают, что покупка здесь должна быть частью взвешенной стратегии, а не только гонкой за низкой ценой.

Практические советы для покупателей и инвесторов

Мы собрали короткий чек‑лист для тех, кто рассматривает покупку недвижимости в этих городах:

• Изучите демографию и рынок труда в провинции.
• Сравните долгосрочную аренду и краткосрочную: многие города лучше работают на долгосрок.
• Рассчитайте реальные затраты: налоги, коммуналка, страховка и возможный ремонт.
• Уточните средние ставки аренды у местных агентов, т.к. данные порталов — средние и могут отличаться по району.
• Если планируете ипотеку, проверьте условия банков в Испании и требования к нерезидентам.
• Закажите полную техническую проверку и проверку юридической истории квартиры.
• Подумайте о целевой аудитории арендаторов: студенты, пожилые, местные семьи или удалённые работники.

Если вы инвестор, рассматривайте комбинацию доходности и ликвидности. Мы чаще советуем начинать с одной‑двух единиц в таких рынках, чтобы понять динамику.

Как эти города вписываются в общую картину рынка недвижимости Испании

Рынок недвижимости Испании по‑прежнему разделён: прибрежные и столичные зоны растут быстрее, внутренние провинции остаются с низкими ценами. Это даёт смысл региональной диверсификации для инвестора, который хочет сочетать активы с высокой ликвидностью и доступные объекты с более высокой доходностью.

Мы видим, что внутренние провинциальные столицы предлагают шанс на высокий текущий доход от аренды, но не дают той же уверенности в росте капитала, что крупные города. Для покупателя‑пользователя это возможность жить дешевле и просторнее. Для экспатов и удалённых работников эти города подходят по цене и качеству жизни, если вас не пугает ограниченная международная инфраструктура.

Frequently Asked Questions

С: Можно ли получить ипотеку на покупку в Саморе или Хаэне как нерезиденту?

О: Да, испанские банки выдают ипотеку нерезидентам, но условия могут отличаться от условий для резидентов: первоначальный взнос обычно выше, процентные ставки могут быть выше, а требования к документам строже. Обязательно уточняйте у банка и рассчитывайте все сопутствующие расходы.

С: Какова реальная доходность аренды в этих городах?

О: На основе данных идеалиста и расчёта на 80 м² брутто‑доходности примерно следующие: Самора ≈ 7.1%, Хаэн ≈ 7.2%, Луго ≈ 6.4%, Куэнка ≈ 6.4%, Мурсия ≈ 7.5%, Бадахос ≈ 6.2%, Касерес ≈ 6.2%. Это брутто‑показатели, не учитывающие налоги, расходы на управление и вакантность.

С: Подойдут ли эти города для краткосрочной аренды через платформы вроде Airbnb?

О: В большинстве перечисленных городов краткосрочный рынок ограничен. Исключение может составлять Куэнка с её туристическим центром и Мурсия с поблизости расположенными курортами. Для стабильного дохода лучше ориентироваться на долгосрочную аренду.

С: Какие дополнительные расходы учитывать при покупке в Испании?

О: Помимо цены недвижимости учитывайте следующие статьи расходов:

• нотариальные и регистрационные сборы;
• налог на передачу имущества или НДС в новых постройках;
• агентские комиссии если применимо;
• расходы на ремонт и меблировку;
• ежегодные налоги на недвижимость и коммунальные платежи.

Мы остаёмся реалистичными: эти города предлагают ощутимое снижение входного порога на рынок недвижимости Испании, но это связанно с ограничениями в спросе и инфраструктуре. Конкретно: покупка 80 м² квартиры в Саморе обойдётся примерно в €104,000, а при средней аренде €616/мес брутто‑доходность составит около 7.1%.