Рынок недвижимости Грузии в 2026: рост цен и новые правила ВНЖ

Рынок недвижимости Грузии сохранил рост в 2025 году и это уже не просто всплеск — это переход к более зрелой фазе развития. Недвижимость Грузии привлекает инвесторов не только низкими ценами по сравнению с Западом, но и относительной простотой сделок, что делает страну заметным игроком на региональном рынке. В нашем материале — числовая картина года, драйверы спроса, новые правила ВНЖ, сегментация рынка и практические рекомендации для тех, кто рассматривает покупку или инвестиции.

2025 год в цифрах: сделки, цены и регионы

TBC Capital зафиксировал устойчивую динамику: всего 78 500 сделок с недвижимостью в 2025 году, что на 6% больше по сравнению с предыдущим годом. Важные детали:

• 49 200 сделок пришлись на вторичный рынок.

• 29 300 сделок — на первичный рынок.

• В Тбилиси средняя цена достигла $1 312 за кв.м, рост +4,1% год к году.

• В Батуми средняя цена выросла сильнее — до $1 395 за кв.м, прирост +16,5% год к году.

• С 2020 года цены на новое жилье в Тбилиси увеличились примерно на 57%.

Эти цифры показывают, что активность не ограничивается только новостройками. Стабильный спрос на вторичный рынок говорит о возрастании реального спроса от резидентов и инвесторов, которые ориентируются на доходность и инфраструктуру, а не только на быструю спекуляцию.

Почему растут цены — основные драйверы спроса

Мы выделяем несколько ключевых причин, объясняющих ценовую динамику.

Влияние иностранных покупателей и доход от аренды

Иностранные инвесторы остаются значимым фактором спроса. Наиболее заметные группы — инвесторы из Израиля и ряда стран ЕС. Их интерес мотивирован:

• относительными ценами ниже западных рынков;

• возможностью коротких и долгосрочных аренд с высокой заполняемостью в туристических зонах;

• быстрыми процедурами покупки и оформлением права собственности.

В Батуми сильный рост цен (16,5%) связан с туризмом и спросом на краткосрочную аренду — инвесторы видят в приморских проектах возможность высокой доходности летом.

Переориентация на доходность и инфраструктуру

Отчет указывает, что рынок «взрослеет»: покупатели больше интересуются долгосрочной арендной доходностью и качеством инфраструктуры. Это меняет баланс спроса в пользу объектов с хорошей инфраструктурой, удобной логистикой и потенциалом стабильной сдачи в аренду.

Ограниченное регулирование и оперативность сделок

Легкость и скорость сделок в Грузии традиционно привлекают покупателей. Однако этот фактор несет и риски: отсутствие строгих стандартов или универсальных механизмов защиты может привести к вариативности качества строек и неопределенности в недвижимости, если не проводить тщательную проверку.

Влияние изменений правил ВНЖ на рынок

Ключевое изменение для инвесторов — повышение порога инвестиций для получения временного вида на жительство (ВНЖ). С 1 марта 2026 года минимальная сумма вложений в недвижимость для получения временного ВНЖ увеличится до $150 000. Это уже третье повышение с начала программы.

Что это значит на практике:

• Инвесторы, ориентировавшиеся на низкобюджетные объекты ради ВНЖ, теперь должны пересмотреть стратегии.

• Рост порога создаёт барьер для мелких спекулянтов и побуждает привлекать более крупные и долгосрочные вложения.

• Для девелоперов это сигнал к созданию более качественных и дорогих проектов, рассчитанных на покупателей, которые хотят и ВНЖ, и доход от аренды.

Мы считаем, что изменение правил сделает приток капитала более структурированным, но одновременно снизит поток небольших иностранных приобретателей, которые раньше стимулировали вторичный рынок.

Сегменты рынка: первичный, вторичный, коммерция и гостиницы

Рынок Грузии сегодня — не только квартиры. Развитие сегментов выглядит так:

• Первичный рынок: 29 300 сделок в 2025 году. Новые проекты продолжают строиться, но темпы прироста здесь скромнее, чем на вторичке в Тбилиси.

• Вторичный рынок: 49 200 сделок — основная доля активности. Это указывает на спрос со стороны резидентов и инвесторов, ищущих готовые объекты для быстрого ввода в эксплуатацию.

• Коммерческая недвижимость: растущий пул современного офисного и ретейл- фонда в Тбилиси, интерес международных операторов.

• Гостиничный сектор и жилье для краткосрочной аренды: особенно силён в приморских регионах, Батуми привлекает инвестиции в отели и апартаменты для туристов.

Для инвесторов важна разница доходности и рисков между сегментами: гостиничный бизнес может давать высокие доходы в сезон, но требует управления и подвержен волатильности турпотока; жилой сегмент в городах чаще обеспечивает стабильную сдачу долгосрочно.

Риски и системные проблемы рынка

Мы приветствуем позитивную динамику, но отмечаем и очевидные риски, которые нельзя игнорировать:

• Регуляторные пробелы.