Рынок элитной недвижимости Греции в 2026: новостройки и вторичное жилье

1. Базовая цена покупки (в €/м²).
2. Транспортные и юридические расходы (нотариус, налоги, регистрация).
3. Для вторички — оценка ремонта и модернизации:
   • Капитальный ремонт и отделка: > €1 000/м² (согласно экспертным оценкам).
   • Резерв на непредвиденные работы: 15–20% от сметы ремонта.
4. Эксплуатационные расходы (коммунальные, энергопотребление). Учтите экономию у новостроек — в крупных домах она может составлять тысячи евро в год.
5. Налоговый статус: будет ли объект облагаться НДС 24% или есть освобождение?
6. Временной горизонт и риск: сколько лет вы планируете держать актив и каковы риски простоя/недозаполнения.

Этот список должен лечь в основу решения. Я часто вижу сделки, где покупатель ориентируется только на цену за метр и проглядывает пункты 3–5 — это главный источник разочарований.

Региональные примеры: где что выгоднее

• Вула: наглядный пример расхождения — вторичное элитное жильё в диапазоне €6 000–8 500/м², новые проекты — >€10 000/м². Здесь нужно считать итоговую цену с учётом ремонта и эксплуатационных расходов.
• Психико и Филотеи: вторичка сохраняет ценность за счёт редкости больших участков и статусного местоположения. В таких районах реконструкция часто оправдана — объект остаётся уникальным.

Такие примеры показывают: местоположение и редкость характеристик часто важнее «новизны» самой по себе.

Для инвестора: что смотреть, прежде чем покупать

Я рекомендую инвесторам и покупателям следовать структурированному подходу:

• Запрашивайте у продавца или девелопера полную калькуляцию затрат, включая возможный НДС 24% или основания для освобождения.
• Делайте независимую оценку стоимости ремонта и закладывайте 15–20% на непредвиденные расходы.
• Оценивайте эксплуатационные расходы и экономию от энергоэффективности — для крупных объектов это может быть значительной статьёй дохода/экономии.
• Анализируйте предложение на местном рынке: есть ли в ближайшем будущем новые проекты, которые могут изменить ценовую динамику?
• Проверяйте гарантийные обязательства девелопера и схему поэтапной оплаты — это снижает проектный риск.

Если вы инвестируете ради долгосрочного роста капитала, я рекомендую поставить во главу угла не только цену за метр, но и потенциал редкости: земельные участки, архитектура и местоположение.

Риски, о которых не любят говорить

Нельзя смотреть на рынок только сквозь розовые очки. На что стоит обратить внимание:

• Риск удорожания ремонта и задержек при реконструкции вторичного жилья.
• Риск девелоперской ошибки в новом проекте: недобросовестное исполнение, срыв сроков, спорные изменения в проектной документации.
• Налоговые и правовые нюансы: статус НДС для конкретного объекта может отличаться и заметно влиять на цену.
• Переоценка будущей экономии от энергоэффективности: расчёты надо делать на фактических сметах, а не на «усреднённых» цифрах.

Осознанное принятие риска — часть инвестиции. Наша задача — минимизировать неизвестные через профессиональную проверку.

Как я бы действовал на вашем месте (практический план)

1. Составил бы полную модель стоимости (покупка + ремонт + эксплуатация) для минимум двух вариантов: новая квартира и вторичка в одном районе.
2. Запросил бы у независимых специалистов сметы ремонта и энергоаудит для старых объектов.
3. Проверил бы правовой статус земли/объекта и возможное применение НДС.
4. Оценил бы ликвидность: сколько времени обычно уходит на перепродажу подобных объектов в выбранном районе.
5. Если выбор падает на новостройку — проанализировал бы девелопера: опыт, выполненные объекты, строительные гарантии.

Этот план исключает эмоциональные покупки и фокусирует на денежной логике и рисках.

Часто встречающиеся ошибки покупателей

• Ориентация только на цену за метр и игнорирование капитального ремонта.
• Недооценка эксплуатационных расходов старых объектов.
• Отсутствие резерва на непредвиденные расходы (15–20%).
• Непроверка налогового статуса и условий оплаты у девелопера.

Я видел слишком много случаев, когда экономия на старте превращалась в перерасход к концу проекта.

Частые сценарии инвесторов и что для них лучше

• Короткий горизонт (1–3 года) и флипинг: новостройки в готовом виде дают большую предсказуемость и меньшие капитальные вложения после покупки.
• Долгий горизонт (5+ лет) и поиск уникального актива: вторичка в Психико или Филотеи с большим участком может сохранить или приумножить капитал, если учесть затраты на реконструкцию.
• Ориентация на доход от аренды: энергоэффективные новостройки требуют меньше расходов и привлекают платёжеспособных арендаторов.

Заключение — что это значит для покупателя

Выбор между новой элитной недвижимостью и вторичкой в Греции в 2026 году не сводится к простой арифметике «дороже или дешевле». Надо считать полные затраты, оценивать риски реализации и смотреть на местный контекст — наличие новых проектов, редкость земельных участков и репутацию застройщика. Я считаю, что при текущем дефиците разрешений на строительство и росте спроса на современные стандарты премия за новизну имеет экономическое обоснование, но цена покупки остаётся только частью уравнения.

Простой практический вывод: если вы планируете покупать в прибрежных или престижных пригородах Аттики, обязательно прогоните бюджет через модель «покупка + ремонт + эксплуатация + налоги». Без этого вы рискуете оказаться с менее ликвидным и дороже обходящимся активом, чем думали.

Frequently Asked Questions

Q: Чем вызвано сокращение разрешений на строительство в Аттике?

A: По данным ELSTAT, в январе–августе 2025 года разрешений стало 7 053 против 9 210 в том же периоде 2024 года, то есть снижение примерно 23,4%. Это связано с ростом затрат и, возможно, ужесточением нормативных требований — результатом стало ограничение объёма нового предложения.

Q: На сколько реальна экономия при покупке новостройки из-за энергоэффективности?

A: Экономия фактически заметна — в крупных элитных домах она может составлять тысячи евро в год по сравнению со старыми объектами. Точные цифры зависят от площади, систем отопления/охлаждения и реальных тарифов на энергию.

Q: Стоит ли покупать вторичку в районах вроде Психико и Филотеи?

A: Да, если объект обладает уникальными характеристиками (большой участок, архитектурная ценность) и вы готовы инвестировать в качественную реконструкцию. В этих районах редкость таких предложений сама по себе является капиталом.

Q: Какой резерв закладывать на ремонт старой элитной недвижимости?

A: Эксперты рекомендуют учитывать стоимость ремонта более €1 000/м² и иметь резерв 15–20% на непредвиденные работы. Это помогает избежать перерасхода и задержек.

Последний факт для принятия решения: при оценке стоимости учитывайте не только цену за метр, но и возможное применение 24% НДС или его отсутствие — это может изменить бюджет существенно.