Реставрация исторических зданий в Чехии: что нужно знать владельцам квартир?

Регулирование реставрации в Чехии

В Чехии процесс реставрации и ремонта исторических зданий строго регулируется государством. Эти объекты, обладающие значительной исторической и архитектурной ценностью, выделяются как особая категория недвижимости по всей стране.

Невозможно вносить изменения в фасады таких зданий без предварительной официальной разрешительной документации. Законы страны также запрещают замену старых окон на современные стеклопакеты, а также замену дверей и остекление балконных пространств.

Требования к крышам

Крыши таких зданий подлежат особым требованиям: на них не разрешается установка спутниковых антенн, поскольку это может ухудшить визуальный облик городской среды. Эти правила действуют для всех сооружений, находящихся в пределах исторического центра Праги, многие из которых находятся под охраной ЮНЕСКО.

Прежде чем проводить любые ремонтные работы в подобных объектах, владельцам необходимо получить не только согласие соседей, но и разрешение от международной организации, что иногда может затянуться на длительные сроки. Нарушения установленных норм исключены, даже если владелец планирует капитальный ремонт всего здания.

Поддержка инвесторов и девелоперов

Несмотря на строгость этих регуляций, чешские власти оказывают поддержку инвесторам и девелоперам, занимающимся восстановлением исторических зданий. Для таких проектов предусмотрены налоговые льготы, что увеличивает интерес к инвестициям в данном секторе.

О жизни в таких районах рассказывает Мария в статье «Личный опыт: в Чехии можно жить комфортно, если знаешь, чего хочешь, и упорно работаешь над этим».

Опыт жителей исторических домов

Например, жители одного из отреставрированных домов в Праге могут поделиться личным опытом о плюсах и минусах проживания в таких зданиях. Обычно старинные дома не имеют лифтов, их установка возможна лишь с согласия всех жильцов и за их собственные средства.

Системы отопления в Чехии

Чехия выделяется своим центральным отоплением, однако это не единственный способ обогрева, доступный в стране. Различные здания используют разные системы отопления.

• В крупных жилых домах используется централизованное отопление, где горячая вода подается от тепловой компании или атомной электростанции через магистральные стояки до индивидуальных радиаторов.
• По закону отопительный сезон начинается с 1 сентября, но на практике радиаторы включаются только тогда, когда температура в течение двух дней опускается ниже 13 градусов.

Другая форма отопления включает системы, которые используют котлы, расположенные на цокольном этаже или в подъезде. Эти котлы действуют как частные котельные, использующие газ для нагрева воды, которая затем поступает в батареи и работает аналогично центральному отоплению.

Комфорт и культурное наследие

Таким образом, проживание в исторических зданиях сочетает в себе комфортные условия и соблюдение строгих правил, связанных с охраной культурного наследия Чехии. Понимание этих особенностей позволяет новым жителям гармонично встраиваться в уникальную атмосферу исторических районов страны.

Современные системы отопления

В современных реалиях существует немало систем отопления, обеспечивающих теплоснабжение жилых помещений, таких как дома и квартиры. Одним из таких решений является отопительное устройство, способное обогреть как одно, так и несколько близко расположенных зданий в зависимости от его мощности. Системы отопления можно встретить как в старинных постройках, так и в новых жилых комплексах.

Типы отопления

Различают несколько типов отопления, среди которых климатические и индивидуальные системы. По сути, оба этих варианта выполняют схожую функцию, различие состоит лишь в местоположении отопительных приборов:

• На лестничной площадке;
• В отдельно взятых помещениях – например, в ванной или кладовке конкретной квартиры.

Локальное отопление

Локальное отопление, в свою очередь, является самой древней формой отопительных систем и находит широкое применение в Чехии. В каждом помещении устанавливаются индивидуальные источники тепла. На протяжении веков это были камины и печи; в дальнейшем появились стационарные газовые обогреватели, которые выводили дымовые газы на улицу через специальные конструкции. Такие устройства все еще можно увидеть под окнами старых зданий.

Переход к современным системам

На сегодняшний день, в ходе капитального ремонта зданий, часто происходит демонтаж устаревших локальных отопительных систем с последующим переходом к этажным или индивидуальным вариантам, которые считаются более оптимальными для пользователей. При анализе этих решений становится очевидным, что управление системой отопления полностью зависит от ее владельца:

• Регулирование уровня температуры;
• Отключение системы во время своего отсутствия.

Центральное и домовое отопление

Наиболее дорогостоящими для жильцов считаются центральное и домовое отопление. В таких системах жильцы лишены возможности контролировать температурный режим и отказаться от использования отопления. Например, квартира с центральным отоплением в популярном курортном городе Мариянские Лазне иллюстрирует данные аспекты.

Экономия на отоплении

Многие граждане Чехии стремятся экономить на отоплении, отключая индивидуальные системы, когда это возможно. Жители заменяют мощные радиаторы на теплую одежду, такую как свитеры и носки. В Чехии высоко ценится рациональное использование природных ресурсов, что способствует снижению расходов на отопительные системы.

Формы собственности на недвижимость

Крайне важным аспектом, касающимся недвижимости в Чехии, являются различные формы собственности, которые определяют сроки сделок, стоимость жилья и возможность аренды. Основные виды собственности включают в себя:

• Государственную;
• Частную;
• Кооперативную;
• Долевую.

Государственная собственность

Недвижимость в государственной собственности характеризуется неприватизированными квартирами в многоквартирных домах, где жильцы являются арендаторами, но не собственниками. В этом случае на продажу выставляется право аренды, а не сама квартира.

Частная собственность

Частная собственность наряду с кооперативной является наиболее распространенной и надежной формой, а такие объекты регистрируются в государственном кадастре. Благодаря данным системам доступ к информации о недвижимости становится более прозрачным, что облегчает жизнь как собственникам, так и арендаторам, обеспечивая защищенность прав клиентов и прозрачность сделок.

Покупка кооперативной квартиры

Покупка квартиры в кооперативе предполагает, что владелец получает лишь долю в общем имуществе кооператива, что накладывает определенные ограничения на его права. Такой формат владения подразумевает необходимость указывать на следование правилам, прописанным в уставе кооператива.

Например, для того чтобы сдать квартиру в аренду, может понадобиться разрешение от кооператива, что иногда чревато дополнительными расходами. В некоторых случаях правила могут ограничивать покупку жилья для иностранных граждан или запрещать наличие домашних животных.

Важно отметить, что кооперативные квартиры, как правило, стоят дешевле, чем объекты частной собственности. Кроме того, процесс их покупки может занять всего несколько дней, так как регистрация в кадастровом реестре не требуется.

Перевод кооперативной квартиры в частную собственность

Важно помнить, что кооперативную квартиру можно перевести в частную собственность после того, как кооператив полностью расплатится за здание. В этой системе совладение недвижимостью, к примеру, многоквартирного дома, могут осуществлять не отдельные физические лица, а товарищество собственников, зарегистрированное в кадастре в качестве единого объекта.

При этом стоимость всего дома становится уставным капиталом, а жильцы рассматриваются как долевые собственники. Таким образом, когда человек покупает квартиру в таком формате, он становится пайщиком, а не полным владельцем.

Юридические особенности

Эта форма владения имеет свои юридические особенности:

• Жильцы не являются законными владельцами.
• Товарищество собственников также не может считаться полноценным владельцем.
• Местные власти не обладают правами владельца недвижимости.

Вместо этого они выступают в роли со-собственников всего здания и распределенных по нему квартир.

Специфика чешских квартир

Говоря о специфике чешских квартир, необходимо отметить, что в объявлениях, касающихся их продажи или аренды, часто указаны размеры помещений. Первая цифра обозначает количество комнат, а символы после знака «+» могут вызывать некоторые недоумения.

Например, такие комбинации, как «1+1», «1+kk» или «1+0», актуальны для квартир с одной комнатой. Дополнительные буквы, такие как «kk», указывают на кухонный уголок (чешское "kuchyňský kout"), который обычно располагается в одной из стен жилой комнаты и не следует путать с полноценной кухней.

Объявление, в котором указано «2+kk», означает, что имеется одна спальня и одна комната с кухонным уголком, а «1+kk» обозначает студию, где спальня совмещена с кухней в одном пространстве. В Чехии такие квартиры довольно часто называют «гарсоньерой».

Структура жилого помещения «2+kk/b»

В результате анализа, можно установить, что жилое помещение в формате «2+kk/b» включает в себя одну отдельную комнату, объединённую просторную гостиную с кухонным пространством, а также отдельный балкон.

Важно подчеркнуть, что конвертация подвалов в жилые площади заметно увеличивает рыночную стоимость объектов недвижимости в Чехии.

Типы жилья в Чехии

В этой стране существует разнообразие типов жилья, среди которых наибольшую популярность имеют:

• частные дома;
• квартиры в исторических зданиях;
• здания с множеством квартир, построенные из кирпича или монолита;
• типовые высотные конструкции, возведённые в эпоху социализма.

Последние типы имеют некоторые сходства с проектами в России, однако также обладают уникальными достоинствами, например, включают в себя подсобные помещения в подвалах, которые могут быть как не заселены, так и отремонтированы и разделены на отдельные ячейки. В таких случаях жильцы могут воспользоваться этими складами.

Квартира на продаже

В одном из таких зданий представлена на продажу квартира, у которой имеется специально отведенный бокс в подвале. Хотя площадь таких встроенных хранилищ невостребована в общем подсчете недвижимости, они увеличивают привлекательность квартиры, что позже отражается на её стоимости.

Жилые здания с личными подвалами часто отнесены к категории кооперативного жилья. Кроме того, в зданиях можно обнаружить так называемую кочаркарну (по-чешски kočárek), предназначенную для хранения колясок и велосипедов. В Финляндии тоже есть аналогичные подвальные боксы, которые там называются kellari, а в Германии — келлеры.

Система адресации и нумерации домов

Теперь стоит обсудить, как устроена адресация и нумерация домов в Чехии. Важно отметить, что система учёта недвижимости и адресная система здесь не совпадают.

Каждое здание имеет две таблички: одна красная (číslo popisné), другая синяя (orientační číslo). На первой табличке указан номер, который дом получил в кадастровом учете, а на второй — почтовый адрес. Обычно число на красной табличке больше, чем на синей.

Пример адреса

Например, адрес praha 6, československé armády 601/23 можно объяснить следующим образом: это означает район Прага 6, улица Československé armády, дом номер 601/23. В любом адресе обязательно vermeld два номера!

Особенности многоквартирных домов

В Чехии нет понятия подъезда; в многоквартирных домах каждый подъезд считается отдельным зданием. Таким образом, соседи, живущие в одном доме, но в разных подъездах, используют адреса «дом 31» и «дом 33».

Правила оформления адреса

Для надлежащей пересылки почты важно оформлять адрес согласно следующему шаблону:

• название улицы;
• номер дома (orientační číslo);
• почтовый индекс;
• имя административного района;
• название населенного пункта.

Вместо номера квартиры на этом этапе указываются имя и фамилия получателя. В кадастровых данных данное строение будет описываться так: название населённого пункта, кадастровая зона, номер дома (číslo popisné) и номер квартиры.

Нумерация жилых помещений

При рассмотрении вопроса о нумерации жилых помещений следует отметить, что привычная нам система цифровых обозначений квартир начинает внедряться только сейчас, и это наблюдается, в основном, в новостройках. В старых домах на почтовых ящиках обычно можно увидеть лишь фамилии и имена жильцов. Поэтому, если вы планируете получать письма или другую корреспонденцию, крайне важно указать свои полные данные, иначе существует вероятность, что ваши сообщения не дойдут до вас.

Этажность зданий

Что касается этажности зданий, то здесь имеются свои особенности, о которых стоит упомянуть. В Чехии нумерация этажей начинается с нуля, что сильно отличается от привычной российской системы. Этаж, который в России считается первым, в Чехии обозначается как нулевой. Таким образом, чешский первый этаж становится для россиян по сути вторым. Именно поэтому, когда вы используете лифт, вы увидите кнопку «0», которая позволит вам подняться на этаж, который в России называется первым.

Следует также отметить, что цокольный этаж в Чехии не называется нулевым и обозначается как přízemí. На этом уровне часто нет окон или они находятся на уровне земли, что создает определённые визуальные особенности.

Коммунальные услуги

Что касается коммунальных услуг, в Чехии достаточно распространена система предоплаты. Каждый месяц владелец квартиры вносит сумму, равную стоимости услуг, предоставленных за предыдущий год, поделенную на количество месяцев. Окончательные показания счетчиков фиксируются только в конце года. В случае возникновения задолженности при подведении итогов, компания выставит дополнительный счет. Если же пересчет покажет, что вы переплатили, излишек будет зачислен как аванс на следующий период.

Оплата услуг через почту

На сайте почты Чехии есть специальная страница с инструкциями по подключению к услуге SIPO, которая является посредником в сборе платежей физических лиц за различные услуги, включая налоги, аренду, электричество, газ и воду, а также за услуги радио и телевидения. Пользователи имеют возможность выбирать наиболее удобный способ оплаты.

• Некоторые предпочитают подключить автоматическую систему, где средства будут списываться с банковского счета без участия владельца.
• Другие могут оформить в банке приказ на ежемесячное перечисление установленной суммы.
• Все платежи можно отслеживать через личный кабинет.
• Существует традиционный способ оплаты — через квитанции, которые приходят по почте.

Дополнительная информация

Дополнительную информацию о коммунальных платежах и их размерах можно найти в статье, посвященной содержанию недвижимости в Чехии.

Аренда жилья в Чехии

Если вы планируете аренду жилья в Чехии, будьте готовы к тому, что арендодатель может потребовать внесение задатка, который здесь называется kauce. При аренде жилья вам потребуется произвести три основные выплаты:

• nájemné — оплата за аренду;
• poplatky — коммунальные расходы, включающие очистку, канализацию, лифт, вывоз мусора и охрану.

Ответственность за оплату газа, электричества и воды, как правило, лежит на арендаторах, так как в Чехии счетчики регистрируются не на имущество, а на конкретного пользователя. Это значит, что новый жильец, переезжая в арендуемую квартиру, должен будет перенести договор на своё имя и инициализировать его на себя.

Заключение

В заключение, я хочу подчеркнуть, что реставрация и ремонт исторических зданий в Чехии — это не только юридическая необходимость, но и возможность сохранить уникальное архитектурное наследие страны. Каждый шаг в этом процессе, от получения разрешений до выбора подходящих материалов, требует внимательного отношения и глубокого понимания исторической ценности здания.

Сложные процедуры, такие как согласование с ЮНЕСКО и получение согласия соседей, подчеркивают важность индивидуального подхода и уважения к общему историческому контексту. Несмотря на все эти трудности, подкрепленные заботой о сохранении идентичности архитектурного облика, в Чехии существует активная поддержка со стороны государства для тех, кто занимается реставрацией. Налоговые льготы для инвесторов становятся важным стимулом для обновления исторического фонда, обеспечивая тем самым как поддержку экономического развития, так и сохранение культурного наследия.

Жизнь в исторических зданиях

Кроме того, важно понимать, что жизнь в таких объектах не всегда комфортна. Сложности с отоплением и отсутствие лифтов могут вызывать неудобства, однако многие жители предпочитают такие дома именно за их уникальность и историю. Это место, где современность встречается с историей, и, несмотря на все вызовы, они продолжают привлекать внимание и интерес как местных жителей, так и туристов.

Ключевые аспекты

• Сложные процедуры: согласование с ЮНЕСКО и согласие соседей.
• Поддержка государства: налоговые льготы для инвесторов и девелоперов.
• Уникальность и история: жители ценят исторические дома за их уникальность.
• Вызовы: проблемы с отоплением и отсутствием лифтов.

С учетом всего вышесказанного, можно утверждать, что реставрация и содержание исторических зданий в Чехии — это не просто работа, но и настоящая миссия, требующая любви к культуре, уважения к традициям и готовности адаптироваться к вызовам времени. Я уверен, что вместе мы сможем сохранить это наследие для будущих поколений.