Рекорд в Дубае: первичный рынок взял около 69% продаж в феврале 2026

Практическая подсказка: если вы рассчитываете на доход от аренды, апартаменты и коммерция сейчас дают больше торговой активности; если вы хотите капитализации, участки и проекты первичного рынка остаются местом крупных ставок.

География спроса и ценовые сегменты: где покупают и за какие деньги

Февраль выявил явных лидеров по числу сделок и по сумме.

• Jumeirah Village Circle: 1 146 сделок на 1,5 млрд AED.
• Dubai South: 993 сделки на 1,8 млрд AED.
• Al Yelayiss 1: 936 сделок на 5,5 млрд AED.
• Также в числе активных районов оказались Wadi Al Safa 5 и Wadi Al Safa 3.

Ценовые сегменты по доле сделок:

• AED 1–2 млн: 32,41% всех транзакций — это крупнейшая группа по объёму.
• до AED 1 млн: 24,1%.
• AED 2–3 млн: 18,14%.
• AED 3–5 млн: 12,67%.
• свыше AED 5 млн: 12,68%.

Эти данные говорят, что массовый спрос приходится на средний и нижний средний ценовой сегмент. Для инвестора это важно при выборе продукта: объекты в диапазоне 1–2 млн AED дают больше покупателей на перепродаже и больший пул арендаторов.

Крупные сделки месяца: самая дорогая вилла продана на La Mer за 350 млн AED, а самая дорогая квартира — в The Alba Residences на Palm Jumeirah за 226 млн AED. Такие сделки указывают, что верхний люксовый сегмент остаётся ликвидным для покупателей с высоким бюджетом.

Проекты и районы лидеры продаж

В первичном сегменте сильные продажи показали:

• Проекты апартаментов: Maybach 6 Towers, Sierra by Iman, Binghatti Vintage.
• Вилльные проекты: фазы Damac Islands и проекты под брендом The Heights.

Во вторичке активность сосредоточилась в отдельных комплексах:

• Апартаменты: Ashjar, The Neighbourhood C1.
• Виллы: Rukan 3, Damac Lagoons Portofino, Aura.

Если вы рассматриваете покупку под аренду, проверяйте историю арендаторов в комплексе и уровень заполняемости. Если цель — перепродажа, имеет смысл оценивать скорость продаж конкретного проекта и готовность инфраструктуры.

Практические рекомендации для покупателей и инвесторов

Мы систематизировали практические выводы на основе февральских данных.

• Рассмотрите первичный рынок, но проверяйте застройщика. Запросите расписание строительства, эскроу-отчёты и статус разрешений.
• Если вы планируете финансирование, учтите, что вторичный рынок в январе–феврале оказался ориентирован на наличные; это снижает переговорную позицию заёмных покупателей.
• Для доходной недвижимости ищите проекты с историей заполняемости и устойчивой инфраструктурой; апартаменты продолжают генерировать сделки.
• Коммерческая недвижимость растёт; рассмотрите малые ритейл-юниты или офисы в районах с оживлённой деловой активностью, если у вас есть долгосрочный горизонт и опыт в управлении коммерческой площадью.
• Земля остаётся спекулятивным вариантом, особенно в районах с планируемой инфраструктурой; убедитесь в возможностях разрешённого использования.

Риски, о которых мы говорим прямо:

• Быстрый рост цен может сжимать доходности аренды.
• Длительные сроки ввода в эксплуатацию повышают риски для покупателей в офф-план.
• Политика кредитования и международные экономические факторы могут влиять на поток иностранного капитала.

На что смотреть в ближайшие месяцы

Февраль показал продолжение тренда 2025, и первые два месяца 2026 дали рынок в 133,3 млрд AED. Мы рекомендуем следить за следующими индикаторами:

• Новыми крупными запусков от ведущих застройщиков и их долей продаж.
• Динамикой средних цен за sqft и уровнем арендных ставок — это покажет, выдерживается ли рост цен доходностью.
• Политикой финансирования и изменениями в правилах выдачи разрешений и виз, которые могут влиять на приток иностранных покупателей.
• Заполнением коммерческих объектов и уровнем вакантности в офисах и торговых площадях.

Фирас Аль Мсадди, CEO fm Properties, связывает рост с устойчивыми экономическими условиями, сильными институтами управления и доверием инвесторов к бизнес-среде ОАЭ. Мы считаем, что эти факторы важны, но не исключают циклических колебаний рынка.

Frequently Asked Questions

Q: Какое соотношение первичного и вторичного рынков в феврале 2026?
A: Первичный рынок составил 11 351 сделки на 42,1 млрд AED, вторичный — 5 628 сделок на 18,6 млрд AED, то есть первичка заняла около 69% по стоимости.

Q: Растут ли цены и в каком темпе?
A: Средняя цена за квадратный фут выросла на 12,2% год к году и достигла 1 740 AED.

Q: Какие сегменты показывают наибольший рост?
A: Коммерческая недвижимость (офисы и ритейл) показала рост объёма сделок на 81,5% г/г. Сильный рост также фиксируется в сегменте участков и в продаже апартаментов.

Q: Стоит ли сейчас покупать виллу в Дубае?
A: Продажи вилл снизились на 29,3% по объёму в феврале, но суммарная стоимость остаётся высокой. Если вы ориентируетесь на виллу как на долгосрочное вложение или для личного проживания, оцените ликвидность района и ценовой сегмент; для краткосрочной спекуляции апартаменты и первичные проекты выглядят активнее.

Итог и практический вывод

Февраль 2026 подтвердил, что рынок недвижимости Дубая сохраняет высокий спрос и перемещает основной денежный поток в первичный сегмент. Для инвесторов это значит: готовьтесь к высокой конкуренции в новостройках, учитывайте преимущество наличных покупателей на вторичке и ориентируйтесь на сегмент 1–2 млн AED, который составил 32,41% сделок. Если вы планируете входить в рынок сейчас, приоритизируйте проверку застройщика, условия эскроу и реальные сроки сдачи проекта.