Рекорд 2025: что значит рост продаж для недвижимости Испании и инвесторов

Резкий рост продаж жилья: почему это важно для недвижимости Испании

Рынок недвижимости Испании в 2025 году сделал заметный рывок — более 700 000 заключённых сделок за год. Для покупателей, инвесторов и экспатов это не просто абстрактная статистика: такой всплеск означает более жёсткую конкуренцию за ограниченный товар, ускорение ценовых трендов в отдельных регионах и новые правила игры при ипотечном финансировании.

В первых двух предложениях важно понять суть: в 2025 году рынок показал активность, которой не было с предкризисного 2007 года. Но важно сохранить баланс — текущая картина отличается от «пузыря» 2008 года структурными изменениями в кредитовании и более благонадёжными покупателями.

Что говорят официальные данные (INE)

Национальный институт статистики (INE) опубликовал ключевые данные по рынку жилья за 2025 год. Из них следует:

• Общее число сделок: 714 237 договоров купли‑продажи жилой недвижимости в 2025 году.
• Рост к 2024 году: +11,5% по сравнению с предыдущим годом.
• Сравнение с 2007 годом: показатель почти догнал докризисный пик 775 300 сделок 2007 года.
• Декабрь 2025: лишь 54 148 сделок — нижний месячный показатель года, что объясняется сезонным спадом в период рождественских праздников (в остальное время месяца средний уровень — более 60 000 сделок).
• Рыночная структура: более 78% транзакций — это вторичное (бывшее в употреблении) жильё; при этом продажи новостроек выросли на 16,1% по сравнению с 2024 годом.
• Динамика: количество сделок удвоилось за последнее десятилетие; за период с 2023 года рост составил более 22%.

INE также фиксирует региональные различия — лидерами по объёму продаж стали Андалусия, Каталония, Валенсийское сообщество и Мадрид (подробнее ниже).

Почему продажи выросли: сочетание спроса и ограниченного предложения

Эксперты рынка указывают на несколько взаимосвязанных причин всплеска активности в 2025 году. Ключевые факторы:

• Высокая активность спроса. Многие покупатели вышли на рынок, готовые действовать быстро: как местные, так и иностранные покупатели традиционных прибрежных районов.
• Ограниченное предложение. На некоторых рынках доступного предложения мало — объекты по адекватной цене сразу уходят с рынка, что увеличивает скорость оборота.
• Накопленные сбережения. После периода неопределённости у части домохозяйств и инвесторов образовались сбережения, которые использовались для покупок жилья.
• Благоприятные условия кредитования и ожидания дальнейшего роста цен. По словам аналитиков, комбинация относительной доступности ипотеки и ожидания роста цен стимулирует спрос.

Цитаты из материала INE дают ценную контекстуальную картину:

• «Demand is very active and the available product is limited. That is the real key to this cycle — everything or almost everything on the market is being bought», — отмечает консультант по недвижимости Iñaki Unsain.
• Президент Федерации ассоциаций агентств недвижимости (Fadei) Miguel Ángel Gómez: «As soon as a flat goes on sale, it sells and that is due to the lack of stock and demand that remains very active.»
• Ferran Font, директор исследований на портале Pisos, подчёркивает роль накопленных сбережений, благоприятных финансовых условий и ожиданий дальнейшего повышения цен.

Чем этот рост отличается от пузыря 2007–2008

Аналитики подчёркивают ключевую разницу с предкризисным периодом:

• Современные критерии ипотечного кредитования более строгие — банки внимательнее проверяют платёжеспособность клиентов и осторожнее подходят к LTV и доходам.
• Профиль покупателей в 2025 году более благонадёжен по сравнению с «бывшими» практиками конца 2000‑х.

Это не означает отсутствия рисков, но снижает вероятность внезапного обрушения, подобного тому, что произошло в 2008 году.

Регионы: где концентрируются продажи и почему это важно для инвестора

INE публикует распределение сделок по автономным сообществам — это важно для тех, кто выбирает место покупки:

• Андалусия: 143 794 сделок — лидер по объёму продаж в 2025 году.
• Каталония: 112 585 сделок.
• Валенсийское сообщество: 110 591 сделок.
• Мадрид: 81 681 сделок.

На другом конце — Ла‑Риоха с 5 607 сделками (рост на 16,3% по сравнению с 2024 годом). В относительном приросте лидируют Кастилия и Леон (+18,9%) и Кастилия‑Ла‑Манча (+17,8%).

Почему это важно:

• Региональная концентрация продаж указывает на разные темпы и драйверы роста: туризм и спрос на побережье (Андалусия, Валенсия, Каталония) сопоставимы с высоким спросом в столичных и пригородных рынках (Мадрид).
• Инвесторам стоит учитывать локальные особенности: инфраструктура, сезонный спрос, регуляторные инициативы (например, ограничения на краткосрочную аренду в отдельных автономиях).

Что это значит для покупателей и инвесторов: практические выводы

Для тех, кто намерен покупать жильё в Испании или вкладывать в недвижимость, текущая ситуация диктует конкретные рекомендации:

• Подготовьте финансирование заранее. Получение ипотечной предварительной заявки (pre‑approval) до начала поиска — конкурентное преимущество.
• Будьте готовы к быстрой сделке: объекты с адекватной ценой уходят быстро; для иностранцев это критично (налоги, документы, банковские счета, NIE и пр.).
• Оцените профиль объекта с точки зрения ликвидности:
  • Вторичный рынок остается доминирующим — 78% всех сделок. Это значит, что есть широкий выбор квартир и домов, но и конкуренция высокая.
  • Новостройки показывают рост +16,1% — выгодны для тех, кто хочет объект от застройщика и современные стандарты энергоэффективности.
• Делайте независимую оценку стоимости (адвокат, архитектор, инженер) перед покупкой, особенно на вторичном рынке.
• Для инвесторов в аренду важно смотреть не только на цену покупки, но и на прогнозируемый уровень спроса в долгосрочной перспективе (туристический спрос, студенты, местные работники).

Практический чек‑лист для покупателя:

• Получить ипотечный pre‑approval или подтвердить средства.
• Подготовить копии основных документов: паспорт, подтверждение доходов, банковские выписки.
• Заказать правовую проверку (естественная задолженность, регистрация, энерго‑сертификат).
• Провести профессиональную инспекцию объекта (hidden defects, электрическая/водопроводная система).
• Учесть дополнительные расходы: налоги при покупке, нотариус, регистрация, комиссия агента, расходы на ремонт.

Риски, которые нельзя игнорировать

Рост активности выглядит устойчивым, но ряд рисков остаётся:

• Региональные регуляции.