Прогноз CBRE: рынок недвижимости Таиланда в 2026 году

Практические рекомендации:

• Оцените спрос в микро-локации: транспортные узлы, университеты и госпитали поддерживают устойчивый спрос.

• Для инвестиций в сдачу в аренду учитывайте конверсию спроса на долгосрочную аренду и краткосрочные туристические потоки.

• Покупка в стадии строительства требует проверки sales rate и мощности застройщика по финансированию.

Малоэтажное жильё: растущие запасы и осторожность девелоперов

Сегмент малоэтажных домов столкнулся с увеличением непроданной базы и снижением уверенности покупателей. CBRE указывает на ключевые показатели:

• Новые разрешения на строительство в BMR упали на 30% в 2025 году.

• Рынок перепродажи активизировался за счёт лучшей доступности финансирования и отсутствия массовых новых запусков в нижних сегментах.

Выводы для инвестора и покупателя:

• Девелоперы будут осторожно запускать новые проекты и чаще применять поэтапную стратегию вывода на рынок.

• Спрос на self-built housing остаётся значимым, но финансирование и цены критичны.

Риски:

• Большие запасы непроданных домов могут давить на цены локально.

• Сильная конкуренция за покупателей в средних и низких сегментах создаёт необходимость более агрессивных маркетинговых предложений или скидок.

Офисы: «переход к качеству» и выигравшие объекты класса A+

Офисный рынок остаётся ориентированным на качество. CBRE фиксирует следующие моменты:

• Net take-up в 2026 году прогнозируется на уровне около 100,000 кв. м, чуть ниже 2025 года.

• 95% релокаций в 2025 году были связаны с апгрейдом или перемещением на здания схожего класса.

• Лучшие Grade A+ объекты с заполняемостью выше 80% могут поднять арендные ставки до 3% год к году.

Практическая польза для арендаторов и инвесторов:

• Арендаторы получают реальные возможности переговоров в случае релокации на конкурентных условиях, если готовы пожертвовать локацией в пользу качества пространства.

• Владельцы качественного стока, которые инвестируют в asset enhancement, могут получить ценовое преимущество и более стабильный доход.

Риски для старых и неулучшенных зданий:

• Неинвестированные активы столкнутся с падением заполняемости и арендных ставок.

• Дефицит нового предложения в ближайшие 4 года даёт окно для восстановления премиальных ставок, но требует капитальных вложений.

Промышленность и логистика: спрос на землю и рост вакантности MLP

Промышленный сектор остаётся драйвером, но с нюансами:

• Ожидается активный спрос на землю и продолжение продаж serviced industrial land plots.

• Сектор современных логистических площадей (MLP) увидит рост вакантности с 10% до 13% при превышении нового предложения над спросом в 2026 году.

• RBF и build-to-suit остаются основными форматами поставок для крупных операторов.

Что это значит для инвесторов в индустриальную недвижимость:

• Инвестиции в землю под промышленность актуальны, но необходимо учитывать цикличность экспорта и геополитический риск, влияющий на торговые потоки.

• Для операторов логистики предпочтительны площадки с возможностью быстрой предрентации на крупных клиентов и с хорошей транспортной доступностью.

Риски:

• Внешние факторы, включая геополитические и торговые ограничения, могут ослабить экспортный спрос и давление на заполняемость.

• Рост спекулятивного предложения увеличивает вероятность краткосрочного повышения вакантности.

Что это значит для иностранных покупателей и экспатов

Мы выделяем практические рекомендации и предосторожности, основанные на числах и трендах CBRE:

• Для долгосрочных инвестиций выбирайте объекты в лучших локациях и с высокой дифференциацией продукта: брендированные резиденции, премиальные A+ офисы, проекты рядом с транспортными узлами.

• В сегменте сдачи в аренду учитывайте сезонность турпотока и прогноз TAT на 36.7 млн посетителей в 2026 году.

• Оцените структуру финансирования: в сегментах с высоким уровнем ипотечных отказов девелоперы склонны к селективным запускам.

• Учтите валютные риски: сильная бат может ограничить рост ADR и снизить доходность гостиничного сектора.

Практические шаги перед покупкой:

• Проверить уровень pre-sales и текущие продажи у девелопера.

• Оценить микролокацию на предмет инфраструктурных драйверов спроса.

• Попросить детальный план phased delivery у застройщика и сроки ввода.

• Рассчитать сценарии заполняемости и рентабельности с учётом возможного повышения вакантности в логистике и ритейле.

Баланс возможностей и рисков: что мы рекомендуем

Мы считаем, что 2026 год принесёт выигравшим участникам рынка премиального сегмента преимущества, но это сопровождается реальными рисками в масcовых сегментах. Конкретно:

• Инвестируйте в качество продукта и доказанную локацию.

• Проверяйте финансовую устойчивость девелопера и реальные показатели продаж.

• Для портфельных инвесторов полезна диверсификация по секторам: сочетание премиального жилья и качественной коммерческой недвижимости может снизить общую цикличность.

Frequently Asked Questions

Q: Стоит ли сейчас покупать кондоминиум в центре Бангкока как инвестицию в аренду?

A: Если это премиальный или супер-люксовый продукт с сильной брендинговой составляющей и высоким уровнем пред-продаж, то да — CBRE прогнозирует рост asking prices до 15% в центре. Для массового сегмента риск снижения цен и проблем с окупаемостью выше.

Q: Какой сектор отличается наибольшим риском перепроизводства в 2026 году?

A: Ритейл и современная логистика (MLP) показывают признаки избыточного нового предложения. Ритейл получит около 0.3 млн кв. м нового стока в 2026 году, а вакантность MLP может увеличиться с 10% до 13%.

Q: Нужно ли ожидать снижения арендных ставок в офисах?

A: Для качественных Grade A+ зданий прогнозируется рост арендных ставок до 3% год к году при заполняемости выше 80%. Старые и неулучшенные здания, скорее всего, продолжат испытывать давление на ставки.

Q: Какие макрориcки могут изменить прогноз CBRE?

A: Основные факторы — геополитическая нестабильность и слабость мировой торговли, которые могут снизить экспорт и международный турпоток, а также рост отказов по ипотеке, который уменьшит спрос на массовое жильё.

CBRE подчёркивает, что успех рынка в 2026 году будет зависеть от восстановления доверия туристов и улучшения экономической ситуации. Наш практический вывод: выбирайте качество и проверяйте цифры по каждой сделке. Конкретный факт для закрытия: по данным CBRE, существующее предложение в люксовом сегменте уже продано на 93%, что даёт реальный фундамент для роста цен в центре Бангкока, но не снимает риски перепроизводства в других секторах.