Оказывается, запрет туристических апартаментов не решит проблему цен на жильё — объясняет экономист

Если владельцы и инвесторы видят высокие издержки регулирования или угрозу доходу, они реагируют так:

• снижают предложение на официальном рынке аренды;
• переводят сделки в тень (оплата наличными, фиктивные договоры, дополнительные «платежи под стол»);
• прекращают инвестировать в обновление и строительство жилья;
• агентства избегают рекламировать объекты из‑за риска лавины звонков и юридических сложностей.

Бернардос приводит простую логику: когда доходность от жилья падает или риски возрастают, инвесторы уходят. Уменьшение предложения при стабильном или растущем спросе ведёт к росту цен и развитию схем обхода правил. Это не абстрактная угроза, это стандартная реакция рынков на регуляторные шоки.

Последствия для туристического сектора и экономики страны

Экономист обратил внимание на роль туризма в ВВП: 12,6%. Любая политика, угрожающая потоку туристов, должна быть взвешена по отношению к экономическим потерям. Бернардос предупреждает против кампании, которая преобразует дискуссию о жилье в «охоту на туристов»: если туристы начнут ехать реже, пострадает торговля, общественное питание и культурные объекты — именно они поддерживают рабочие места в городах.

Мы не можем рассматривать рынок жилья в вакууме: городская экономика — это взаимосвязанные секторы. Снижение притока посетителей ударит по спросу на услуги, которые поддерживают городскую инфраструктуру и налоги.

Что в действительности нужно для снижения цен: политика предложения

Бернардос подчёркивает, что регулирование спроса (запреты, квоты, штрафы) работает ограниченно, если не подкреплено ростом предложения. Что значит «поддержать предложение» на практике:

• Увеличить объёмы нового строительства: ускорение разрешений, упрощение процедур, приватизация пустующих земель.
• Создать налоговые и кредитные стимулы для жилых инвестиций, направленных на долгосренную аренду.
• Перепрофилировать коммерческие здания и офисы в жилой фонд там, где это экономически оправдано.
• Повысить прозрачность рынка аренды и усилить контроль за теневыми схемами, но параллельно стимулировать легальную сдачу.

Без этих мер запреты только сузят рынок и увеличат издержки для арендаторов.

Практические рекомендации для покупателей, инвесторов и экспатов

Мы — журналисты, но и наблюдатели рынка, поэтому даём практические советы тем, кто покупает или инвестирует в Испании:

• Оценивайте портфель с прицелом на долгосрочную доходность, а не на мгновенный отскок краткосрочной аренды.
• Анализируйте локальные данные: доля туристических апартаментов в районе, планы по новому строительству, изменения в зонировании и разрешениях на реконструкцию.
• Учитывайте регуляторный риск: города могут вводить новые правила, и они повлияют на доходность от краткосрочной аренды.
• Для диверсификации дохода рассматривайте комбинацию долгосрочной аренды и краткосрочной, а не зависимость от одного сегмента.
• Работайте с местными юристами и агентствами — они знают скрытые практики и тонкости регистрации объектов для аренды.

Инвестору важно помнить: активы, которые приносят стабильный доход в форме долгосрочной аренды, часто менее подвержены регуляторным шокам, чем те, что ориентированы исключительно на туристов.

Что это значит для рынка недвижимости Испания в целом

В национальном масштабе аргументы Бернардоса подталкивают к следующему выводу: если цель — снижение цен и повышение доступности жилья, то политика должна фокусироваться на увеличении предложения и создании условий для капиталоёмких инвестиций в жильё. Запреты, направленные изолированно на краткосрочную аренду, мало что изменят в средних показателях рынка.

Для покупателей и экспатов это означает:

• не ожидать значительного падения цен в результате локальных запретов на туристическую аренду;
• учитывать, что узко направленные ограничения могут повысить непредсказуемость доходов от сдачи в аренду;
• следить за планами местных властей по строительству и реконструкции — именно они влияют на предложение и цены больше, чем меры против туристов.

Баланс интересов: жильё, город и экономика

Дискуссия о туристических апартаментах эмоциональна и политически заряжена. Бернардос не отрицает, что микропроблемы в отдельных районах существуют: шум, высокий пешеходный трафик и изменение характера кварталов. Но такие эффекты нельзя упрощать до причины роста цен. Мы видим конфликт интересов:

• жители хотят тихих и доступных районов;
• предприниматели и владельцы хотят доходности от сдачи;
• власти хотят и налогов, и порядка.

Решение должно быть комплексным: сочетать ограничения там, где они оправданы с точки зрения общественного порядка, и одновременно стимулировать строительство и инвестиции там, где не хватает жилья.

Часто задаваемые вопросы

Почему запрет туристических апартаментов не снизит цены в Барселоне?

Потому что туристические апартаменты составляют всего 1,18% жилого фонда Барселоны. Даже полное уничтожение этого сегмента не добавит достаточного количества квартир для долгосрочной аренды, чтобы сдвинуть общий баланс спроса и предложения.

Как дефицит предложения влияет на рынок жилья?

При дефиците предложения любой рост спроса приводит к росту цен. Если не строится достаточно нового жилья, регулирование, которое уменьшает предложение ещё больше, усиливает давление на цены и стимулирует тень.

Чем опасны жёсткие запреты для инвесторов и рынка?

Жёсткие запреты повышают регуляторный риск, снижают рентабельность инвестиционных проектов и могут привести к уходу инвестиций с рынка. В результате сокращается легальное предложение, а теневые схемы растут.

Что следует учитывать иностранному покупателю сейчас?

Оцените не только привлекательность района для туристической аренды, но и планы по развитию инфраструктуры и строительству рядом. Убедитесь в юридической прозрачности объекта и наличии лицензий, если планируете краткосрочную аренду.

Заключение — практический вывод

Данные Гонсало Бернардоса меняют акцент дискуссии: проблема доступа к жилью в Испании связана с недостатком нового предложения, а не с малой долей туристических апартаментов. Это значит, что политики, инвесторы и покупатели должны требовать и поддерживать меры по увеличению строительства, снижению барьеров для инвестиций и усилению прозрачности сделок. Без этого запреты останутся символической мерой и приведут к росту тени и сокращению легального предложения.

Последний факт, который стоит держать в уме при планировании покупки или инвестиции: туризм даёт 12,6% ВВП Испании, поэтому политика против туристического размещения неизбежно связана с экономическими рисками, которые нужно оценивать наряду с задачей сделать жильё доступным.