Недвижимость Болгарии 2026: рост, новые площади и возможности для инвесторов

Динамика и прогноз: почему недвижимость Болгарии в центре внимания

Рынок недвижимости Болгарии демонстрирует убедительный рост и позитивную динамику, и это особенно заметно в ключевых сегментах — офисах, логистике и торговой недвижимости. По данным исследования Cushman & Wakefield Forton, представленного в начале недели, большинство сегментов рынка показывают хорошие показатели и готовятся к активному 2026 году. Для тех, кто следит за real estate Болгарии — это время возможностей и усиленного внимания со стороны как локальных, так и зарубежных инвесторов.

Короткий тезис для читателя

• Главная мысль: рынок остаётся позитивным, но профиль рисков меняется — рост предложения в офисах и ритейл-парках может сдержать арендные ставки.

• Ключевые цифры: ожидается ввод около 100 000 кв. м новых офисных площадей, более 200 000 кв. м в индустриальном сегменте и не менее 150 000 кв. м в формате ритейл-парков.

Офисы в Софии: арендаторы получают больше выбора

Сегмент офисной недвижимости в Софии в 2025 году развивался позитивно: Cushman & Wakefield Forton отмечает улучшение ключевых показателей каждый квартал. Это значит рост количества сделок по аренде и улучшение показателей вакантности по сравнению с аналогичными периодами 2024 года.

• Ожидаемый ввод офисных площадей в 2026 году — около 100 000 кв. м.

• В большинстве районов Софии уровни арендных ставок остаются стабильными, за исключением центрального делового кластера, где спрос и предложение ведут себя иначе.

Что это значит для арендаторов и покупателей:

• Арендаторы получат большее количество качественных опций, что усилит переговорную позицию и поможет снижать пресловутую «премию за локацию» в нецентральных районах.

• Спрос перемещается в пользу зданий с высокими экологическими стандартами (энергоэффективность, сертификаты устойчивости), удобной инфраструктурой и возможностями гибридной работы — работодатели ориентируются на удержание сотрудников.

Практический совет:

• Ищите офисные объекты с сертификатами устойчивости (LEED, BREEAM и т.п.) и гибкой планировкой — они останутся в приоритете арендаторов.

• При покупке на уровне инвестиций обращайте внимание на портфолио арендаторов и срок действия ключевых контрактов: ввод нового объёма повышает конкуренцию.

Промышленность и логистика: замедление в темпах, но дефицит свободных складов

Промышленный и логистический сегмент в Софии показывает признаки замедления: во 2-м и 3-м кварталах 2025 года зафиксировано снижение год-к-году по числу новых договоров аренды и завершённых проектов. Вместе с тем, портфель проектов в строительстве практически не изменился по сравнению с концом 2024 года — это позитивный сигнал для рынка.

• Ожидаемый ввод нового индустриального и складского фонда в 2026 году — чуть более 200 000 кв. м, почти половина из них планируется для аренды.

• Ограниченная доступность свободных площадей сейчас поддерживает арендные ставки, что выгодно для арендодателей.

Интерпретация для инвесторов и пользователей логистики:

• Для владельцев и девелоперов: высокая заполняемость и дефицит «готовых» площадей повышают инвестиционную привлекательность, но важно следить за качеством и локацией объектов.

• Для арендаторов: возможны краткосрочные трудности с поиском подходящих площадей; ожидаемый ввод новых площадей в 2026 году должен сгладить дефицит и замедлить рост ставок.

Риски и факторы наблюдения:

• Снижение активности сделок в 2025 году может сигнализировать о циклической паузе — важно отследить динамику спроса в начале 2026 года.

• Логистические хабы возле Софии останутся ключевыми; инвесторам стоит уделить внимание транспортной доступности и инфраструктуре.

Торговая недвижимость: ритейл-парки на подъёме, торговые центры — под контролем

Рынок торговой недвижимости показал очень успешные результаты в 2025 году: открытий магазинов и завершённых площадей оказалось больше, чем в 2024 году. При этом уровень проектов в строительстве остался почти неизменным.

• Прогноз на 2026 год — не менее 150 000 кв. м новых площадей, полностью в формате ритейл-парков.

• Это означает, что по итогам 2026 года ритейл-парки по площади приблизятся к торговым центрам, что расширит возможности для национальных и международных ритейлеров.

Как это отражается на рынке аренды:

• Активное поглощение новых объектов в 2025 году сократило вакантность и оказало повышательное давление на арендные ставки.

• Ввод большого объёма ритейл-парков в 2026 году вероятно сдержит быстрый рост ставок, давая арендаторам больше альтернатив.

Практические рекомендации для ритейлеров и инвесторов:

• Ритейлеры: оцените выгоду расширения в формат ритейл-парков — низкая арендная плотность, парковка и лёгкий доступ часто повышают продажи FMCG и товаров для дома.

• Девелоперам: продумайте микс арендаторов и удобства (парковки, логистика нишевых операторов), чтобы ускорить поглощение новых площадей.

Инвестиционный рынок: локальные лидеры, растущий интерес иностранцев

Инвестиционная активность в 2025 году оставалась на хорошем уровне — Cushman & Wakefield Forton прогнозирует, что общий объём инвестиций может достигнуть уровня 2024 года и даже превысить его. В 2025 году доминировали локальные инвесторы с выраженным интересом к офисным и торговым активам.

Крупные сделки и продажи:

• Как минимум семь офисных зданий сменили владельцев с начала года.

• Среди известных сделок — приобретение Business Centre Bulgaria компанией Borika AD, а также сделки с Building 15 в Business Park Sofia, Oscar Business Centre и бывшей штаб-квартирой First Investment Bank.

• Минимум три торговых объекта также получили новых владельцев, включая объект на престижной торговой улице, ритейл-парк на северо-востоке страны и Mall Plovdiv.

Прогноз и драйверы спроса:

• Нарастающий интерес международных инвесторов стимулируется предстоящим или состоявшимся переходом Болгарии в еврозону — это снижает валютные риски и упрощает транзакции.

• Приток иностранного капитала может значительно увеличить объёмы инвестиций в 2026 году, особенно в сегменты офисов, логистики и гостиничной недвижимости.

Советы для инвесторов:

• Локальные игроки имеют преимущество благодаря знанию рынка и доступу к активам.