Каковы налоги на недвижимость в Греции для иностранных покупателей?

Налоговые аспекты приобретения и продажи недвижимости в Греции

В этой статье мы подробно разберём налоговые вопросы, связанные с покупкой и продажей недвижимости в Греции, а также обсудим налоги на содержание и аренду объектов. Необходимо помнить, что налогообложение может варьироваться в зависимости от деталей сделки, поэтому знание этих особенностей представляет собой важный аспект для тех, кто планирует инвестировать в греческую недвижимость.

Налоги на покупку недвижимости

Ставка налога на покупку жилья в Греции составляет 3,09%. Этот налог включает в себя как налог на передачу прав собственности, так и местный муниципальный налог. Эта налоговая ставка является единой для всех типов объектов, включая квартиры, дома, земельные участки и доли в гостиницах.

Налоговая нагрузка одинаково распространяется как на новые, так и на вторичные объекты. Ранее действовала ставка НДС в размере 24% на новые постройки, но с 2024 года она теряет свою силу в связи с введением временного моратория. Важно отметить, что до 2014 года налоговые ставки при покупке были значительно выше и составляли от 8% до 10%. Это снижение налогов стало одним из шагов по поддержке экономики страны в трудные времена.

Налоги на продажу недвижимости

Налоговая ставка остаётся постоянной вне зависимости от региона, где осуществляется покупка. Что касается продажи недвижимости, то на данный момент нет налоговых обязательств для продавца. Все расходы, связанные с оформлением сделки и уплатой налогов, возлагаются на покупателя. Продавец, не занимающийся коммерческими сделками, просто снимает недвижимость с учёта в налоговой службе после завершения всех расчетов.

На сегодняшний день доход от продажи недвижимости не подлежит налогообложению, так как в стране действует временный мораторий на налог на прирост капитала. Однако, если продавец ведёт коммерческую деятельность или совершает более двух сделок за последние два года, он обязан уплатить налог. Его размер определяется индивидуально и зависит от множества факторов, таких как местоположение объекта, год его постройки, срок владения и другие параметры. В некоторых случаях налог может составить до 15% от разницы между ценой продажи и первоначальной стоимостью недвижимости.

Налоги для компаний

Если сделка проходит через юридическое лицо, то такое предприятие обязано уплатить налог на прибыль в пределах 22-24%.

Налоги на содержание недвижимости

Налоги на содержание недвижимости в Греции делятся на два вида: государственный налог (ENFIA) и местный налог (TAR). Налог ENFIA поступает в национальный бюджет, и его величина варьируется от 0,01 до 13 евро за квадратный метр, что зависит от площади недвижимости и других факторов, таких как её назначение, этажность, рыночная стоимость и год постройки.

Например, в Халкидиках налог может составлять около 3 евро за каждый квадратный метр жилой площади. Более высокие налоговые ставки наблюдаются в популярных районах Афин и Аттики, что стоит учитывать потенциальным покупателям.

Интерес иностранных граждан

Множество граждан России и Белоруссии интересуются возможностями приобретения недвижимости в Греции. На сегодня это вполне возможно, и большое количество иностранцев уже приобрело различные объекты. Этот интерес усиливается благодаря привлекательным условиям для инвестиций и шансу на получение вида на жительство.

Необходимость в понимании своих налоговых обязательств теперь становится важным шагом для клиентов, которые стремятся уверенно подойти к процессу покупки недвижимости в этой стране.

Налоговые начисления ENFIA в Греции

В Греции каждый март владельцы жилой и коммерческой недвижимости сталкиваются с начислениями, известными как ENFIA, которые можно увидеть в налоговых кабинетах. За сбор этого налога отвечают муниципальные власти, и его размеры зависят от местоположения объектов.

Налоговая ставка делится на несколько частей и включается в счета за электроэнергию. Ставка местного налога колеблется от 0,025% до 0,035% от рыночной оценочной стоимости недвижимости, эта стоимость определяется множеством факторов, таких как место расположения, возраст здания и его площадь.

Дополнительные налоги для крупных владельцев

Для владельцев, чья суммарная стоимость активов превышает 300 000 евро, предусмотрен дополнительный налог в размере 1% от общей стоимости недвижимости. Интересно, что налогообложение значительно зависит от возраста зданий, что предоставляет некоторые возможности для собственников.

• Если приобрести жильё в старом доме и провести в нем значительные улучшения, владельцы могут сократить налоговые обязательства.
• Возраст здания останется прежним, что позволит сохранить низкую налоговую нагрузку.

Прогрессивные ставки налога на аренду

Греческая налоговая система также включает прогрессивные ставки для тех, кто сдает свою собственность в аренду. Если годовой доход от аренды составляет не более 12 000 евро, налоговая ставка составит 15%.

Для дохода в диапазоне от 12 000 до 35 000 евро ставка налога вырастает до 35%, а если доход превышает 35 000 евро, установится налог в размере 45%.

Примеры налоговых обязательств

Теперь давайте рассмотрим конкретные примеры налоговых обязательств.

Пример 1: Вилла в Никити

Вилла в Никити на Халкидиках имеет площадь 100 квадратных метров и стоимость 350 000 евро. Налог на переход прав собственности при покупке составляет 3,09%, что эквивалентно 10 815 евро.

Кроме этого, ежегодный налог ENFIA для такой виллы составит 300 евро (по 3 евро за квадратный метр), а муниципальный налог составит 100 евро.

Если владелец решит сдавать свою виллу в аренду и получит 30 000 евро, то:

• Первые 12 000 евро облагаются налогом по ставке 15%.
• Оставшиеся 18 000 евро — по ставке 35%.

Таким образом, после уплаты налогов чистый доход составит 21 900 евро.

Пример 2: Квартира в Перее

Другим примером может служить квартира в Перее, расположенная в пригороде Салоник. Площадь данной квартиры составляет 51 квадратный метр, а её стоимость равняется 160 000 евро.

Налог на переход прав собственности в этом случае составит также 3,09%, что соответствует 4604 евро. Годовой налог ENFIA для данной квартиры составит 204 евро, а муниципальный налог — 102 евро.

Если владелец квартиры получает 12 000 евро от аренды, то весь этот доход облагается по ставке 15%, что даст ему чистый доход в размере 10 200 евро после уплаты налогов.

Кадастровая и рыночная стоимость

Следует отметить, что налог на переход прав собственности рассчитывается на основе рыночной стоимости недвижимости, которая, как правило, выше кадастровой. В тех случаях, когда кадастровая стоимость превышает рыночную, применяется именно она.

Налог на переход права собственности в Греции

Налог на переход права собственности в Греции определяется на основе наивысшей приведенной стоимости. К примеру, если эта стоимость равна 500 000 евро, то налоговая сумма составит 15 450 евро, поскольку применяется ставка 3,09%. Кроме того, ежегодный налог на имущество рассчитывается на основе кадастровой стоимости, которая колеблется в диапазоне от 600 до 650 евро в среднем.

Пример расчета налога

Приведем конкретный случай: квартира, расположенная на острове Корфу, площадью 70 квадратных метров, оценена в 180 000 евро, а кадастровая стоимость составляет 45 000 евро. На основе этой информации налог на переход права собственности составит 5 562 евро, в то время как ежегодный налог на собственность — 490 евро, если принять ставку в 7 евро за квадратный метр.

Покупка недвижимости для граждан России и Беларуси

Что касается покупателей из России и Беларуси, они по-прежнему имеют возможность заключать сделки с недвижимостью в Греции. Однако недавние санкции оказали свое влияние на финансовые транзакции, что усложнило процесс покупки. Открытие банковского счета в Греции стало более затруднительным, а переводы денежных средств возможны только через некоторые кредитные учреждения, такие как Райффайзенбанк, либо через финансовые структуры стран третьего мира.

Ограничения для граждан России и Беларуси

Существует еще одно ограничение: гражданам России и Беларуси, которые не имеют вида на жительство в странах Европейского Союза, запрещается хранить на своих счетах в европейских банках суммы свыше 100 000 евро. Это обстоятельство усложняет получение всей суммы от продажи жилья, что создает дополнительные преграды для ведения сделок.

Продолжение активности на рынке недвижимости

Тем не менее, несмотря на все сложности, граждане России и Беларуси продолжают действовать на рынке недвижимостиГреции. Один из вариантов обойти некоторые ограничения — это получение визы для цифровых кочевников. Участники данной программы могут сразу после оформления документов для получения вида на жительство открывать банковские счета и проводить покупки, включая недвижимость и автотранспорт. Кроме того, резиденты с видом на жительство не подвержены ограничениям по суммам на своих счетах, что существенно упрощает финансовые расчетные процедуры в сделках с недвижимостью.

Возможности получения визы для цифровых кочевников

Важно отметить, что до конца 2023 года у желающих есть возможность подать заявление на получение визы для цифровых кочевников, находясь в Греции на туристической визе. Однако после нового года весь процесс станет более сложным, и потребуется сначала оформить визу типа D в консульстве Греции в своей стране.

Дополнительные возможности для участников сделок

Следует также учитывать, что некоторые покупатели из России и Беларуси имеют дополнительные паспорта, что предоставляет им больше возможностей, включая участие в программе «золотая виза». Тем не менее в настоящее время эта программа недоступна для граждан данных стран.

Оптимальный путь к приобретению недвижимости

Таким образом, оптимальным вариантом для приобретения недвижимости в Греции остается получение статуса резидента. Профессиональные риелторы могут оказать помощь в поиске жилья даже в случае отсутствия действующего вида на жительство у клиента. Это подчеркивает многообразие и сложность предложений на рынке недвижимости Греции, который продолжает привлекать иностранных инвесторов, невзирая на существующие затруднения.

Заключение

В завершении нашего исследования налогообложения недвижимости в Греции, хочу отметить важные аспекты, которые будут полезны как для потенциальных покупателей, так и для инвесторов. Греция, с её исключительным климатом и богатой культурой, продолжает привлекать международных покупателей недвижимости, включая россиян и белорусов. Налоги при покупке, продаже и владении недвижимостью в стране стали более лояльными за последние годы, что создает дополнительные стимулы для вложений.

Согласно новому налоговому законодательству, покупатели обязаны уплатить налог в размере 3,09%, что значительно ниже прежних ставок, которые достигали до 10%. Это говорит о том, что правительство стремится привлекать больше инвестиций в недвижимость и облегчить финансовое бремя на покупателей. Кроме того, действующий мораторий на НДС для новостроек до 2024 года является значительным плюсом для желающих инвестировать в новую жилую недвижимость.

Налоги на содержание недвижимости

Важно также обратить внимание на различные налоги, которые возникают при владении недвижимостью. Налог на содержание недвижимости делится на общегосударственный (ENFIA) и местный (TAR), и его размер может варьироваться в зависимости от характеристик объекта. Это стоит учитывать при планировании бюджета на содержание вашего имущества.

Налоги при сдаче в аренду

Налоги при сдаче в аренду недвижимости в Греции имеют прогрессивные ставки, что делает их более справедливыми. Например, первые 12 000 евро облагаются по ставке 15%, что вполне допустимо для арендаторов, которые не превышают этот порог. Это создает возможность для владельцев недвижимости получать стабильный доход без чрезмерной налоговой нагрузки.

Важные выводы

• Греция предлагает низкие налоговые ставки на покупку недвижимости.
• Мораторий на НДС для новостроек предоставляет дополнительные возможности.
• Налоги на содержание недвижимости варьируются в зависимости от характеристик объекта.
• Прогрессивная шкала налогов при сдаче в аренду делает систему более справедливой.

Подводя итог, можно сказать, что греки активно работают над упрощением налоговой системы и созданием доступных условий для иностранных инвесторов. Бюрократические препоны постепенно снимаются, а доступ к информации о налогах становится более прозрачным. Потенциальные покупатели должны быть внимательны к деталям и тщательно рассматривать все налоговые обязательства, так как грамотное планирование и знание правил помогут сократить ненужные расходы и сделать инвестиции более выгодными.

Каждый, кто задумывается о покупке недвижимости в этой солнечной стране, должен остерегаться неосторожных шагов, но в то же время он может быть уверен, что Греция предлагает множество возможностей для комфортного проживания и успешного инвестирования.