Какие затраты на приобретение недвижимости в Германии?

Инвестиции в недвижимость: ключевые аспекты

В данной статье мы погрузимся в тему инвестиций в недвижимость, выделяя все возможные расходы, с которыми может столкнуться покупатель на этом пути. Особое внимание будет уделено таким важным аспектам, как стоимость недвижимости (kaufpreis), комиссионные агентам, услуги адвокатов и нотариусов, а также налоговые обязательства и расходы, связанные с владением собственностью.

Цены на жилье в Германии

Как отмечают специалисты в области недвижимости, цены на жилье в Германии имеют четкую структуру и трудно поддаются изменению, особенно по сравнению с другими странами. Тем не менее, для потенциальных покупателей есть возможность обсудить цену с продавцом через посредника.

Если определенные объекты находятся на рынке продолжительное время без интереса со стороны покупателей, владелец может пойти на снижение стоимости. Однако важно учитывать, что такая практика, как правило, применяется в случае вторичного жилья, тогда как новые постройки имеют фиксированные цены, которые не подлежат обсуждению.

Комиссионные агентам

Размер комиссионных, которые получают агентстванедвижимости, варьируется в зависимости от региона, так как в различных федеральных землях они могут колебаться от 3 до 6% от стоимости объекта, к которым добавляется 19% НДС. Размер комиссии обсуждается между агентом и покупателем и может быть взят на себя одной стороной или же разделён между ними.

Как подчеркивают профессионалы, итоговая комиссия зависит от торговых переговоров и может меняться в процессе обсуждений.

Услуги адвокатов и нотариусов

Оплата услуг адвоката или нотариуса также является значительной статьей расходов. Нотариус играет ключевую роль в обеспечении надлежащего оформления всех необходимых документов, а также в юридическом завершении сделки, что защищает интересы обеих сторон.

Он занимается подготовкой проекта договора, который затем согласовывается и предоставляется как покупателю, так и продавцу. Если одна из сторон не владеет немецким языком, обязательным становится перевод контракта на родной язык.

В Германии установлен закон, который требует предоставления проекта договора обеим сторонам за две недели до подписания, что позволяет оговорить все условия. Важно, что только после истечения этого срока можно назначить встречу у нотариуса для финализации сделки.

Исключение составляют сделки с юридическими лицами, где такое правило не обязательно. В обеих сторонах есть возможность вносить изменения в текст контракта перед его окончательным утверждением.

Заключительная встреча

Когда все условия сделки согласованы, агент по недвижимости организует встречу между всеми участниками — продавцом, покупателем и нотариусом для подписания необходимых документов. Эта встреча является заключительным этапом в процессе приобретения недвижимости и формализует права собственности на объект.

Расходы на владение недвижимостью

Кроме того, кроме первичных расходов на покупку недвижимости, покупатель должен учитывать дополнительные затраты, связанные с ее эксплуатацией, такие как:

• налог на имущество (grundsteuer)
• коммунальные платежи
• услуги управляющей компании
• страхование

Эти регулярные расходы могут значительно повлиять на общий финансовый план, поэтому их учёт является важным элементом инвестиционного анализа.

Заключение

В заключение, процесс приобретения недвижимости в Германии требует тщательного изучения множества нюансов и дополнительных расходов. Знания о каждом этапе и обязательных платежах значительно облегчат процесс и помогут избежать неожиданных затрат.

Вступление к встрече с нотариусом

На встрече с нотариусом обязательно происходит детальное обсуждение всех пунктов контракта. Это необходимо для уверенности, что все стороны, участвующие в сделке, полностью осознают ее содержание. Если одна из сторон, будь то покупатель или продавец, не владеет немецким языком, требуется, чтобы в процессе был профессиональный переводчик. Это не обязательно должен быть сертифицированный эксперт.

Подписание договора и предварительная запись

Как только обе стороны завершат подписку договора купли-продажи, нотариус оформляет заявление на внесение предварительной записи в земельный реестр (grundbuch), что необходимо для резервирования объекта недвижимости за покупателем. После того как процесс оплаты завершится, нотариус проводит вторую стадию для участников сделки, касающуюся передачи прав собственности и владения.

Вознаграждение нотариуса

Вознаграждение нотариуса за его услуги является фиксированной суммой и может составлять до 1,5% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости. Обычно агент по продаже квартиры предлагает услуги нотариуса, но согласно законодательству Германии, покупатель имеет право выбрать нотариуса по своему усмотрению. Продавец, в свою очередь, вправе оспорить выбор нотариуса, если считает его неподходящим.

Согласование нотариуса

Сделка купли-продажи вступает в силу только после того, как обе стороны согласуют нотариуса, однако на практике это не значительно замедляет процесс, так как регламент действий нотариуса четко прописан, и выбор конкретного специалиста не имеет решающего значения.

Запись в земельный кадастр

Запись в земельный кадастр (grundbucheintragung) занимает центральное место в процессе приобретения недвижимости в Германии. Новый владелец должен убедиться, что его имя правильно записано в кадастре, а имена предыдущих владельцев исключены. Нотариус обязан отправить выписку из кадастра, которая подтверждает наличие нового собственника, однако сам владелец также имеет возможность запросить такую выписку в соответствующем учреждении (grundbuchamt) за небольшую сумму.

Кредитные средства и кадастровая запись

• Если сделка осуществляется с привлечением кредитных средств, информация о банке также фиксируется в кадастре.
• Это делается на случай, если заемщик столкнется с финансовыми трудностями и не сможет погасить задолженность по ипотеке.
• В документе первым делается запись о новом собственнике, затем указывается имя банка.

Стоимость регистрации и сроки

Стоимость регистрации в кадастре примерно составляет 0,5% от общей стоимости недвижимости, а весь процесс передачи прав и регистрации может занимать от двух до трех месяцев. Таким образом, весь процесс оформления сделки требует тщательного соблюдения правил и норм, что рождает дополнительную уверенность как для покупателя, так и для продавца, обеспечивая защиту их прав и интересов в значимых финансовых операциях.

Налог на переход права собственности

Налог, связанный с переходом прав собственности на недвижимость, который в Германии называется grunderwerbsteuer, представляет собой обязательный платеж, который возникает в процессе покупки недвижимости. Этому налоговому сбору соответствует гербовый сбор в Великобритании. Данный налог подлежит уплате в самых разных случаях, таких как покупка земельного участка для строительства дома, приобретение квартиры для проживания или участие в инвестиционных проектах, связанных с недвижимостью. Это означает, что каждая сделка, связанная с землёй, требует уплаты grunderwerbsteuer.

Учет земельных участков

Учет каждого участка ведется в специальной поземельной книге: например, при покупке квартиры новый владелец также получает долю в земельном участке, на котором располагается многоквартирный дом, которая может составлять, скажем, 15/1000 от общего пространства. Кроме того, возможно приобретение земельного надела с существующей постройкой, где порой информация о здании может быть и не указана.

Размер налога

Размер этого налога регулируется на уровне государства и уплачивается единовременно. Конкретная сумма налога определяется двумя основными факторами:

• Местоположение объекта недвижимости, поскольку ставки различаются в зависимости от федерального региона.
• Стоимость самой недвижимости.

По завершении сделки купли-продажи налоговая служба Германии отправляет новому владельцу уведомление о размере подлежащего уплате налога. Ставка налога колеблется от 3,5% в Баварии до 6,5% в таких регионах, как Бранденбург, Саар, Шлезвиг-Гольштейн и Северный Рейн-Вестфалия. Например, в Берлине на сегодняшний день ставка составляет 6%.

Ипотечные кредиты

Относительно ипотечных кредитов, следует заметить, что большинство банков в Германии предлагают кредиты на жильё (hypothek). В стране не существует фиксированных сроков займов: они полностью зависят от условий и предпочтений заемщика, включая выбор между плавающей и фиксированной процентной ставкой. В настоящее время ставка по ипотечным кредитам на жильё составляет от 1,5% годовых. Для граждан Германии действуют более выгодные тарифы, начиная от 0,75% годовых, в то время как для иностранцев условия могут оказаться менее заманчивыми.

Стоит подчеркнуть, что одобрение кредита чаще получают те, кто получает зарплату в Германии, или владельцы недвижимости, находящейся в стране.

Ситуация с ремонтом

Что касается вопросов ремонта, то ситуация в Германии схожа с российской: в новостройках затраты на отделку могут быть как включены в общую стоимость, так и нести также на плечах покупателя. Готовые квартиры могут предлагаться как с черновой, так и с чистовой отделкой, а окончательный вид интерьера зависит от пожеланий нового владельца.

Расходы на ремонт

При покупке объектов, требующих капитального ремонта, стоимость может варьироваться от €100 до €1000 за квадратный метр, в зависимости от задумок и предпочтений собственника.

Введение в ремонт и переезд в Германии

В первую очередь следует отметить, что обсуждаемые работы касаются несущих конструкций и сложных архитектурных переделок, таких как строительство балконов и подобных сооружений. Оплата труда квалифицированных специалистов, занимающихся ремонтом квартир, в среднем составляет от €25 до €50 за час.

Расходы на мебель

Что касается расходов на мебель, можно выделить такие ориентиры:

• Индивидуально спроектированная кухня с бытовой техникой может обойтись около €4600;
• Полностью обставленная гостиная и спальня из магазинов с массой продукции оцениваются в диапазоне от €7000 до €10000.

Услуги переезда

При организации переезда важно учитывать, что все мебельные торговые сети в Германии предоставляют услуги доставки и сборки. Однако, некоторые из них, особенно когда речь идет о транспортировке мелких вещей, могут взимать доплату в размере €40-70.

В Берлине, если вам нужно перевезти небольшие предметы домашнего обихода или мебель из таких магазинов, как Ikea, доступна услуга, которую называют «мебельное такси» (möbeltaxi). Цены на подобные услуги начинаются от €29 в час.

Для транспортировки крупных предметов или доставок в другие города Германии лучше обратиться к независимым перевозчикам, которых можно найти на платформе eBay Kleinanzeigen. В большинстве случаев такие компании представляют мигранты, студенты или иностранные учащиеся, имеющие в своем распоряжении фургоны или грузовики и желающие заработать.

Их расценки, как правило, значительно ниже, чем у профессиональных транспортных служб, однако существуют и риски, например, возможные штрафы за использование труда нелегальных работников.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости

Теперь обратим внимание на дополнительные обязательные расходы. Например, если вы покупаете недвижимость в Берлине стоимостью €100000, вы столкнетесь с определенными сопутствующими затратами:

• Комиссионные агенту, которые варьируются от 3,57% до 7,14%, составят около €7000;
• Услуги нотариуса могут обойтись в 1,5%, что составляет еще €1500;
• Налог на передачу прав собственности варьируется от 3,5% до 6%, что добавляет к общей сумме еще €6000.

Таким образом, общие дополнительные расходы в данном примере составят около €15000, но в среднем рекомендуется закладывать еще 10-15% от стоимости покупки для покрытия дополнительных внезапных расходов. Эти расходы также могут включать затраты на ремонт, если таковые необходимы, и ипотечные платежи. Однако стоит иметь в виду, что нет никаких гарантий одобрения кредита со стороны банка для граждан иностранных государств. Для удобства расчетов можно воспользоваться автоматическим калькулятором на сайте Sparkasse.

Налоги на имущество

Говоря о расходах, связанных с владением недвижимостью, нельзя не упомянуть налог на имущество (Grundsteuer). Этот налог рассчитывается по довольно комплексной формуле, однако, в целом, его размер незначителен. В среднем он составляет около €2,50 за квадратный метр жилой площади. Более точная сумма зависит от региона и местоположения в пределах города.

Таким образом, приобретение и содержание недвижимости в Германии потребует тщательного подхода к финансовому планированию, чтобы учесть все возможные затраты.

Выбор способа уплаты налога на недвижимость

Владельцы недвижимости в Германии могут выбрать удобный для себя способ уплаты годового налога: это может быть либо единоразовая оплата в течение года, либо разбивка суммы на квартальные платежи.

Важно учитывать, что налоговые ставки устанавливаются на уровне каждой федеральной земли, что приводит к значительным различиям в размерах налогов в разных регионах. Для точного расчета налога необходимо:

• Определить оценочную стоимость недвижимости (Einheitswert);
• Умножить её на базовую федеральную ставку, которая составляет 0,35%;
• Умножить на коэффициент, соответствующий конкретной земле.

Коммунальные расходы

Что касается коммунальных платежей, по всей стране владельцы квартир в среднем тратят около €215 в месяц за жилье площадью 85 квадратных метров. Эта сумма включает в себя оплату следующих услуг:

• Электричество;
• Отопление;
• Водоснабжение;
• Вывоз мусора.

В Берлине коммунальные затраты немного выше — около €225 в месяц, а в Мюнхене собственники квартир могут рассчитывать на сумму порядка €240 в месяц.

Услуги управляющих компаний

Отдельные расходы связаны с оплатой услуг управляющих компаний, которые не включены в коммунальные выплаты. Например, владельцу квартиры в Берлине необходимо покрыть затраты на:

• Уборку мест общего пользования;
• Чистку дымоходов;
• Техническое обслуживание лифтов;
• Уход за зелеными насаждениями.

Средние расходы на эти услуги колеблются от €0,63 до €1,0 за квадратный метр жилой площади в месяц.

Страхование недвижимости

Страхование как самой недвижимости, так и жизни владельцев является обязательным. Это касается как жилых объектов, приобретённых с использованием кредита, так и коммерческих строений. Размеры страховых взносов могут варьироваться в зависимости от:

• Типа страховки;
• Уровня страхового покрытия;
• Потенциальных случаев, когда может потребоваться возмещение.

Стандартный полис со страховым покрытием на сумму от €335 400 может стоить от €137 до €200 в год. Также стоит учесть и стоимость страховки от несчастных случаев, которая обойдётся примерно в €100 в год.

Обязанности домовладельцев

Дополнительно, владельцы жилья в Германии часто должны оплачивать расходы на содержание улиц, на которых расположено их имущество. Это довольно распространенная практика. При покупке загородного дома инвестор становится ответственным за содержание территории, включая:

• Очистку тротуаров;
• Посыпку дорог солью зимой;
• Другие мероприятия по поддержанию порядка.

Если в зимний период владелец не очистил проезд от снега или льда, и это привело к травмам прохожих, он может быть привлечен к ответственности за ущерб.

Замена дорожного покрытия

Если в городе запланирована замена дорожного покрытия, часть расходов может ложиться на плечи владельцев домов и кондоминиумов. Всё это обсуждается заранее, и продавец обязан уведомить покупателя о таких планах — этот пункт обязательно записывается в договоре. Сокрытие этой важной информации может привести к юридическим последствиям.

Заключение

В заключении данного исследования, я хочу подчеркнуть, насколько важны все этапы и связанные с ними расходы при приобретении недвижимости в Германии. Покупка недвижимости — это серьезное и ответственное дело, которое требует тщательной подготовки и знания множества нюансов. Я рассказывал о различных статьях затрат, включая не только стоимость самого объекта, но и комиссионные агентам, услуги нотариуса и адвоката, а также налоги и сборы.

Покупая недвижимость, не стоит забывать, что каждый шаг сделки играет свою роль в обеспечении законности и прозрачности процесса. Особенно важно вести переговоры с агентами по недвижимости и быть готовым сделать встречное предложение — это может значительно снизить финансовое бремя покупки. Не менее значительной частью является работа нотариуса, который обеспечивает законность сделки и защиту интересов обеих сторон. Я также отметил, что если обе стороны не владеют немецким языком, то участие профессионального переводчика становится необходимым, чтобы избежать недопонимания.

Ключевые моменты сделки

• Переговоры с агентами — возможность снизить цену при покупке.
• Роль нотариуса — обеспечение законности сделки и защиту интересов сторон.
• Регистрация в земельном кадастре — документ, подтверждающий права нового собственника.

Ключевым моментом является регистрация в земельном кадастре, которая обеспечивает права нового собственника и фиксирует все изменения в праве собственности. Этот процесс может занять какое-то время, но он необходим для полной законности сделки.

В целом, покупка недвижимости в Германии — это не только финансовые вложения, но и множество юридических процедур, которые требуют внимательного подхода. Имея на руках всю необходимую информацию, я надеюсь, что будущие покупатели недвижимости смогут избежать распространенных ошибок и сделать свою сделку максимально выгодной и безопасной. Решение о покупке жилья стоит принимать осознанно, взвешивая все «за» и «против», чтобы избежать неожиданных затрат и недоразумений в будущем.