Как избежать налоговых ошибок при покупке и сдаче недвижимости в Таиланде

Основные разовые сборы при покупке:

• Transfer fee (сбор за передачу права собственности) — 2% от зарегистрированной стоимости объекта.
• Stamp duty (гербовый сбор) — 0,5% от зарегистрированной стоимости, применяется в определённых случаях.
• При продаже иногда возникает business tax, но многие жилые продажи освобождаются, если продавец владел и занимал объект более пяти лет.

Общая оценка расходов при покупке: до 6% от стоимости объекта — это включает все сборы, комиссии и возможные налоги.

Ежегодные налоги и налогообложение дохода:

• Прогрессивный налог на доход от аренды — ставка зависит от общей годовой суммы доходов налогоплательщика; вычетам подлежат обоснованные расходы, включая обслуживание и ремонт.
• Ежегодный налог на землю и здания, который введён в 2020 году и заменил старую систему: ставки для жилых объектов ниже, чем для коммерческих.

Практические рекомендации по налогам:

• Включайте расходы на налоги в финансовую модель инвестирования — многие покупатели просто не закладывают годовые платежи.
• Ведите учёт расходов: без подтверждающих документов вы лишаетесь права на вычеты.
• Если получаете доходы в иностранной валюте, фиксируйте курсы и даты операций — это важно для налоговой отчётности.

Правовые схемы владения: какие есть опции у иностранцев

Разберём легальные варианты владения и какие риски у каждого из них.

1. Кондо — свободное владение долями в кондоминиуме

• Иностранцы могут владеть квартирами в кондоминиумах в свободной форме при условии, что общая доля иностранцев в комплексе не превышает 49%.
• Это самый прямой и прозрачный способ полной собственности.

2. Договор аренды (leasehold)

• Доступен большинству иностранцев: максимальный срок аренды — до 30 лет с возможностью пролонгации.
• Leasehold дает широкие возможности для жилья и инвестиций, но это не право собственности на землю.

3. Узуфрукт и другие ограниченные права пользования

• Узуфрукт позволяет иметь право пользования землей и постройками на срок до 30 лет или пожизненно.
• Это не полная собственность, но инструмент для долгосрочного использования.

4. Покупка через тайскую компанию

• Возможна, но с оговорками: компания должна соответствовать требованиям и вести реальную деятельность; большинство акций должны принадлежать тайцам.
• Использование «подставных» компаний грозит признанием сделки ничтожной.

Как снизить налоговые и юридические риски — практический чеклист

Мы составили пошаговый чеклист, который стоит пройти перед покупкой или сдачей:

• Налоги и учёт
  • Наймите лицензированного тайского бухгалтера или налогового консультанта.
  • Подготовьте систему учёта доходов и расходов с самого начала.
• Юридическая проверка
  • Проведите due diligence объекта и продавца.
  • Проверьте историю правоустановления земельного участка и ограничения использования.
• Структура владения
  • Решите заранее: кондо, leasehold, узуфрукт или компания.
  • Если планируете компанию, обеспечьте реальную коммерческую деятельность и документируйте её.
• Операции с арендой
  • Если будете сдавать краткосрочно, оформите компанию и получите все нужные лицензии.
  • Все платежи по аренде проходите через учёт компании.
• Страховка и защита
  • Обновите страховые полисы, включите ответственность и страхование имущества.

Что это значит для инвесторов и экспатов — наша оценка

Для инвестора Таиланд остается интересным рынком: относительно низкие стартовые расходы и спрос на аренду в популярных туристических и экспатских локациях. Но выгоды исчисляются не только ценой покупки, а способностью правильно управлять налоговыми и правовыми рисками.

Мы считаем, что:

• Ошибки в подаче налоговой отчётности и неправильная структура владения часто стоят дороже, чем профессиональные услуги юриста и бухгалтера.
• Сдача через платформы краткосрочной аренды без оформления — это частый путь к штрафам и закрытию бизнеса.
• Для долгосрочных инвестиций кондоминиум под свободное владение — самый прозрачный путь; leasehold и узуфрукт дают гибкость, но требуют внимания к срокам и условиям продления.

Реальная экономия достигается не агрессивным снижением налогов, а корректной структурой сделки и дисциплиной в учёте.

Часто задаваемые вопросы

Вопрос: Нужно ли декларировать доход от аренды, если я живу за пределами Таиланда?

Ответ: Да. Доход от аренды тайской недвижимости считается тайским доходом и подлежит декларированию вне зависимости от места вашего постоянного проживания и счета, на который поступают деньги.

Вопрос: Могу ли я купить землю через тайскую компанию и не жить в Таиланде?

Ответ: Формально это возможно, но компания должна вести реальную хозяйственную деятельность, большинство акций должно принадлежать тайским гражданам. Компания, созданная только для владения землёй, может быть признана номинальной и лишить вас прав на имущество.

Вопрос: Сдаю квартиру на Airbnb — какие налоги и лицензии нужны?

Ответ: Короткосрочная аренда часто подпадает под правила гостиничного бизнеса. Иностранцы не могут лично управлять таким бизнесом без регистрации тайской компании и соответствующей лицензии. Налоговая отчётность и учёт доходов обязателен.

Вопрос: Сколько я заплачу при покупке недвижимости в сумме налогов и сборов?

Ответ: Типично совокупные разовые расходы при покупке могут достигать до 6% от стоимости объекта, включая 2% transfer fee и 0,5% stamp duty в определённых ситуациях. Не забудьте учесть ежегодный налог на землю и здания и возможный налог на доходы от аренды.

Заключение — что нужно сделать прямо сейчас

Если вы рассматриваете покупку в Таиланде, начните с консультации у лицензированного тайского налогового консультанта и юриста. Проверьте, какую структуру владения вы выбираете, как будет оформляться доход от аренды и через какие счета будут идти платежи. Приведите бухгалтерию в порядок до того, как начнёте сдавать жильё.

Конкретный практический вывод: при покупке или сдаче недвижимости закладывайте в бюджет до 6% на первоначальные налоги и сборы, декларируйте весь арендный доход в Таиланде и избегайте использования компаний без реальной деятельности — риски могут привести к потере собственности.