Инвестиции в недвижимость: выгоднее, чем акции или нет?

Введение

На фондовом рынке множество экспертов высказывают убеждение, что инвестиции в недвижимость не имеют смысла, так как доходность данных вложений, как правило, уступает доходности акций и облигаций. Тем не менее, это убеждение не вполне корректно, так как в долгосрочной перспективе вложения в недвижимость могут оказаться не только конкурентоспособными, но даже более прибыльными по сравнению с традиционными финансовыми инструментами. Важно отметить, что рынок недвижимости имеет низкую ликвидность и не гарантирует мгновенный доход, как это происходит с акциями или облигациями. В данной статье будут рассмотрены важные аспекты данного типа активов и предложены рекомендации по выбору инвестиционных инструментов.

Ликвидность недвижимости

Одним из ключевых недостатков вложений в недвижимость является их низкая ликвидность. Процесс продажи объектов на рынке недвижимости может занимать длительное время, иногда речь идет о месяцах. В то же время, сделки с ценными бумагами можно осуществить почти моментально. Например, если вам срочно необходимо реализовать свой актив и получить денежные средства, вас ожидает небыстрый и сложный процесс.

«Люди, оказавшиеся в ситуации срочной продажи своей недвижимости, часто сталкиваются с тем, что этот процесс может растянуться на месяцы или даже годы, прежде чем найдется покупатель», — объясняет Александр Просвиряков, специалист в крупной международной инвестиционной компании. Однако для инвесторов, ориентирующихся на недвижимость, вопрос ликвидности не так критичен, как на фондовом рынке, поскольку такие активы обычно удерживаются на протяжении долгого времени. Ожидание завершения сделки в несколько месяцев обычно не создает серьезной проблемы.

Транзакционные расходы

Что касается транзакционных расходов, операции с недвижимостью влекут за собой значительно большие затраты по сравнению с операциями с акциями и облигациями. По мнению Александра Просвирякова, на различные сопутствующие расходы (например, на услуги юристов, риэлторов и нотариусов, а также на взаимодействие с государственными органами) при покупке недвижимости может уйти от 5% до 15% от общей суммы сделки.

«При сделках с ценными бумагами затраты обычно не превышают 0,2% от суммы, и, при крупных операциях, могут быть еще ниже. Также текущие издержки на содержание активов существенно отличаются, и недвижимость может требовать значительно больше затрат, порой в десятки и сотни раз», — отмечает эксперт.

Если главная цель инвестора — быстрая покупка или продажа недвижимости, то комиссия может оказать значительное влияние на решение. Но в случае, если планируется долгосрочное удержание актива, то единовременные затраты не будут представлять серьезной преграды.

Ценовая динамика и факторы роста

Ценовая динамика также является важным аспектом при принятии решения о вложении средств в недвижимость или финансовые инструменты. Однозначно определить, какие из этих активов будут расти в цене быстрее, затруднительно, так как в течение длительных периодов времени темпы роста как акций, так и недвижимости могут существенно варьироваться в зависимости от региона.

На стоимость объектов оказывают влияние множество факторов, включая:

• экономическую ситуацию;
• уровень спроса;
• предложение на рынке.

В конечном счете, решение остается за инвестором, который должен учитывать свои цели, допустимый уровень риска и предпочтения при выборе наилучших опций для вложения своих средств. Разрабатывая свой инвестиционный портфель, важно тщательно анализировать не только текущие рыночные условия, но и делать прогнозы на будущее, чтобы принять грамотное решение, способное обеспечить желаемую доходность.

Анализ среднегодового роста цен на жилье и фондовые индексы

На представленном ниже графике можно увидеть, как изменялись среднегодовые цены на жилье наряду с основными индексами фондовых рынков в разных странах на протяжении последних двадцати лет. В исследовании использовались такие индексы, как FTSE 100, DAX, ISEQ, IBEX 35, AEX, US 30, CAC 40, SMI и OMX.

Из полученных данных можно сделать вывод о том, что доходность обеих категорий активов различается. В некоторых государствах наблюдается более быстрый рост цен на жилье по сравнению с акциями, тогда как в других странах ситуация обратная. Например, в США после кризиса на рынке недвижимости в 2007–2008 годах цены на жилье до сих пор не достигли уровня, предшествовавшего этому кризису, что указывает на меньшую динамику их роста по сравнению с акциями.

В противоположность этому, в Великобритании жилье демонстрирует более ощутимый рост, опережая местные акции.

О фондовых индексах и их динамике

Важно учитывать, что фондовые индексы представляют собой усредненные данные по многим акциям, и отдельные ценные бумаги могут расти в цене быстрее. То же самое можно сказать и о недвижимости:

• Некоторые востребованные районы могут показывать значительно более высокие темпы роста цен, чем в среднем по стране.
• Например, за последние два десятилетия недвижимость в Лондоне демонстрировала среднее увеличение стоимости на уровне 9% в год.
• По всей Великобритании данный показатель составил всего 6%.

При этом, в отличие от акций, в сфере недвижимости легче спрогнозировать, в каких регионах цены будут расти более активно.

Краткосрочная прибыль акций

Тем не менее, в краткосрочной перспективе акции могут приносить более значительные прибыли, чем недвижимость, демонстрируя гораздо более высокие темпы роста. Некоторые акции способны в краткие сроки значительно подорожать, в то время как с недвижимостью подобные скачки цен практически не встречаются.

Даже стабильные акции, такие как те, что входят в индекс DJIA (Dow Jones Industrial Average), могут показывать впечатляющие темпы роста.

Изменения на рынке недвижимости в кризисный год

В кризис 2009 года рынок недвижимости в Европе претерпел значительные изменения, зафиксировав среднее падение цен на уровне 4%. В большинстве государств региона это снижение не превышало 10%, согласно данным Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР).

В то время как основные фондовые индексы потеряли от 40% до 60% своих значений по сравнению с показателями перед началом кризиса, состояние рынка недвижимости оказалось намного более устойчивым. Инвесторы, ориентирующиеся на фондовые активы, уверяют, что риски, связанные с конкретными компаниями или секторами, можно минимизировать с помощью диверсификации инвестиционного портфеля.

В свою очередь, недвижимость рассматривается как более рискованное направление, поскольку функционирует в рамках единого рынка. Тем не менее, многочисленные исследования указывают на то, что даже при диверсифицированном портфеле инвесторы не защищены от потерь в периоды рыночных спадов. Как показывают статистические данные, собранные Yahoo Finance и ОЭСР, индекс, состоящий из 100 представительств различных секторов, демонстрировал резкое падение, в то время как стоимость недвижимости оставалась относительно стабильной.

Недвижимость как способ сохранения капитала

Инвестиции в недвижимость считаются надежным инструментом для сохранения капитала, потому что их стоимость, как правило, растет быстрее инфляции, что защищает вложенные средства от обесценивания. К примеру, за последние 25 лет цены на жилье в среднем превышали уровень инфляции приблизительно на 1% в год.

На противовес этому, акции и другие ценные бумаги демонстрируют высокую волатильность и порой могут расти медленнее инфляции или даже существенно терять в стоимости. Однако при длительном периоде действия акции также имеют склонность к подъему, но данный рост в среднем составляет около 2% выше инфляционных темпов за аналогичный временной отрезок.

Преимущества недвижимости

Помимо повышения цен, недвижимость предоставляет доход от аренды, что является одним из ключевых преимуществ.

Акции, в свою очередь, могут предлагать регулярные выплаты, такие как:

• Дивиденды для акционеров;
• Купоны для облигаций.

Однако доходность по низкорисковым бумагам зачастую сопоставима с доходностью недвижимости, в то время как государственные облигации обычно предлагают существенно меньшую ставку. У акций компаний не всегда есть дивидендные выплаты, так как многие корпорации предпочитают реинвестировать полученные средства для дальнейшего роста бизнеса.

При этом надежные бумаги с высокой ликвидностью часто имеют низкую доходность по дивидендам.

Финансовая ситуация в Европе

Важно отметить, что результаты нашего анализа основываются на данных стран Европы, входящих в ОЭСР. При расчете доходности государственных облигаций мы не учитывали информацию из Греции, так как в настоящий момент эта страна переживает финансовые трудности, аналогичные дефолту.

Вследствие этого она предлагает необоснованно высокие процентные ставки, достигающие 11%, которые не соответствуют общим рыночным тенденциям. Что касается корпоративных облигаций, то здесь показатели купонных выплат также остаются на низком уровне:

• В соответствии с данными Business Insider, более 90% европейских компаний предлагают ненадежные выплаты по корпоративным облигациям, не превышающим 2,5% годовых.

В результате этого инвесторам необходимо тщательно взвешивать, где и как они намерены расположить свои капиталы, дабы максимально снизить риски и обеспечить стабильную доходность.

Заключение

В заключение, можно подвести итоги нашего обсуждения, касающегося инвестиций как в недвижимость, так и в ценные бумаги. Я убежден, что каждый инвестор должен учитывать свои цели, риск-аппетит и временные рамки при выборе инструмента для вложений. Несмотря на то что специалисты фондового рынка подчеркивают низкую доходность недвижимости по сравнению с акциями, важно отметить, что в долгосрочной перспективе квартира или дом могут приносить стабильный доход с меньшими рисками.

Ликвидность

Как показывает практика, ликвидность действительно является недостатком недвижимости, однако для большинства долгосрочных инвесторов это не столь критично. Ожидания продажи объекта не должны пугать тех, кто намерен наслаждаться стабильными пассивными доходами в течение многих лет. К примеру, если у вас есть план держать актив в своем портфеле на протяжении 10–15 лет, то временные затраты на продажу не превратятся в обременение.

Рост стоимости

Также нельзя игнорировать рост стоимости объектов недвижимости. Хотя важно помнить, что в разных регионах и временных интервалах статистика может варьироваться, ведь мы видим, как в некоторых странах, таких как Великобритания, недвижимость постоянно дорожает. А для разумного инвестора всегда есть возможность отследить, какие локации имеют потенциал для роста, что в случае с акциями не всегда так просто.

Итоговые мысли

В конце концов, я хочу подчеркнуть, что ни один инвестиционный инструмент не является панацеей. Важно понимать как преимущества, так и недостатки каждого актива, а также быть готовым адаптироваться к изменяющимся условиям рынка. Личное отношение к риску и цели - это те ориентиры, которые в конечном счете определят, во что именно инвестировать: в недвижимость или в ценные бумаги.