Иностранцы не захватили рынок жилья: киприоты совершили почти 60% покупок в 2025 году

Что это меняет для рынка и регуляторов:

• Анонимизированные данные позволят отделить реальные физические покупки иностранцев от покупок компаний, зарегистрированных на Кипре.
• Парламент сможет оценить, требуется ли вмешательство (например, изменение налоговой политики или контроль покупок через компании).
• Снижение спекуляций и политических инсинуаций, основанных на неполных данных.

Что это значит для покупателей и инвесторов — практические выводы

Мы разобрали цифры и методологию — теперь о том, как использовать эту информацию при реальных решениях.

1. Для местных покупателей (киприотов)

• Цифры обнадёживают: рост покупок киприотов с 4 875 до 10 859 означает, что спрос со стороны местного населения силён и активен. Это значит и конкуренция на вторичном рынке, и рост цен в сегментах, популярных среди местных.
• Проблема доступности остаётся: даже при высоком участии резидентов средние цены под влиянием иностранной премии за м2 растут, и молодые семьи всё ещё испытывают трудности с первым взносом и кредитной нагрузкой.

2. Для иностранных покупателей и инвесторов

• Рынок не закрыт: иностранцы по-прежнему составляют значимую долю, особенно в прибрежных городах, и часто платят премию за м2.
• Разная динамика по регионам: если ваша стратегия ориентирована на доход от аренды и краткосрочный туризм, прибрежные города остаются привлекательными; если ищете стабильный спрос на долгосрочную аренду — стоит смотреть и вглубь острова.
• Юридическая прозрачность важна: учитывайте риски политических инициатив по регулированию покупок через компании; наличие исчерпывающих данных о бенефициарных владельцах может изменить правила игры.

3. Для институциональных инвесторов

• Диверсификация по локациям обязательна: концентрация в нескольких популярных городах несёт репутационный и регуляторный риск.
• Ценовая премия иностранцев даёт возможности для ребалансировки портфеля, но требует оценки долгосрочной устойчивости спроса из конкретных стран.

Политические и социальные риски: почему вопрос жилья — не только экономический

Маллен справедливо указывает на социальную составляющую: на Кипре формируется конфликт между старшим поколением, которое является «asset-rich» и противится повышению налогов, и молодыми, которые не могут позволить себе жильё. Экономист Дэвид МакУильямс предупреждал о «тик-тик-бомбе», которая может подталкивать электорат к радикальным политическим решениям.

Риски, на которые стоит обратить внимание:

• Социальное напряжение, если доступность жилья будет падать дальше.
• Политический популизм, направленный против иностранных инвестиций и компаний.
• Возможные меры регулирования: дополнительный налог на вторую недвижимость, ограничения на покупки через компании, повышение прозрачности владения.

Мы не поддерживаем панические прогнозы, но признаём: ответы должны быть продуманы и основаны на данных. Анонимизированные сведения о бенефициарах — шаг в нужном направлении.

Что могут сделать власти и регистры — практические рекомендации

Если парламент и регистры последуют рекомендациям Маллен, это сработает на уменьшение информационной неопределённости. Конкретные шаги:

• Предоставить анонимизированную статистику по национальности конечных бенефициаров в кадастре.
• Разработать сценарный анализ влияния покупок через компании на локальные рынки (по городам и по сегментам).
• Рассмотреть целевые меры по улучшению доступности жилья для молодёжи (программы кредитования, субсидии на первый взнос, налоговые стимулы для строительства доступного жилья).

Эти меры не решат проблему мгновенно, но создадут платформу для прозрачного диалога и адресной политики.

Мои наблюдения и предостережения как аналитика рынка

Я считаю, что разговор о «захвате» рынка иностранцами был перегрет. Данные показывают более консервативную картину: иностранцы важны, но не доминируют. При этом нельзя игнорировать два факта:

• Иностранцы платят больше за квадратный метр в большинстве городов (кроме Никосии). Это реальный канал ценового давления.
• Местные покупки растут быстрее по абсолютным числам, но это не делает проблему доступности менее острой для отдельных групп населения.

Рекомендую инвесторам сохранять бдительность: следите за региональной статистикой Cystat, обращайте внимание на сигналы политиков и аудиторских органов, и требуйте прозрачности в вопросах бенефициарного владения. Для покупателей-киприотов и молодых семей основной совет — рассчитывать бюджет реалистично и рассматривать программы поддержки первичного жилья.

Конкретные показатели, которые стоит мониторить ежеквартально

• Доля продаж резидентам/нерезидентам по городам.
• Средняя цена за м2 в прибрежных и внутренних районах.
• Число сделок через кипрские компании и данные о конечных бенефициарах (анонимизированные).
• Показатели доступности жилья: соотношение средней зарплаты к средней цене квартиры.

Эти индикаторы дадут понимание направления движения рынка и помогут принять обоснованные инвестиционные решения.

Заключение: честный вывод и практический совет

Данные Sapienta Economics и Cystat показывают, что иностранцы важны для рынка недвижимости Кипра, но не доминируют в целом — киприоты совершили 59,5% покупок в 2025 году, а доля не‑ЕС граждан снизилась до 26,5%. Это уменьшает резонанс громких заявлений о «захвате» рынка, но не снимает проблему роста цен и доступности жилья в конкретных городах и сегментах.

Практический совет для покупателя или инвестора: проверяйте региональную статистику, учитывайте премию иностранцев за м2 и готовьтесь к возможным политическим шагам по регулированию покупок через компании. Конкретный факт, который следует запомнить: продажи киприотам почти удвоились с 4 875 в 2018 году до 10 859 в 2025 году, что меняет традиционные представления о покупательской базе острова.

Frequently Asked Questions

Кто сейчас главным образом покупает жильё на Кипре?

По данным анализа Sapienta Economics, в 2025 году 59,5% покупок сделали киприоты. Граждане стран, не входящих в ЕС, составили 26,5%.

Растут ли продажи иностранцам или их доля уменьшается?

Число покупок иностранцами (не-ЕС) увеличилось в абсолютных значениях с 2 939 в 2018 году до 4 809 в 2025 году, но их доля от общего числа сделок упала (с 31,7% в 2023 году до 26,5% в 2025 году) из-за более быстрого роста покупок киприотами.

Влияют ли иностранцы на цены на жильё?

Да. Данные Cystat показывают, что в большинстве городов иностранцы платят больше за квадратный метр, поэтому их присутствие повышает средние цены в этих городах.

Что предлагается для прояснения вопроса владения через компании?

Фиона Маллен предлагает использовать существующие записи о конечных бенефициарных владельцах для передачи анонимизированной статистики по национальности в кадастр. Это даст парламенту точную картину и позволит принимать решения на основе фактов.