Индивидуальное домостроение - новый тренд Таиланда?

Девелоперы меняют фокус. Что это значит для рынка недвижимости Таиланда

Рынок недвижимости Таиланда входит в новую фазу: крупные и средние застройщики начали активно предлагать услуги по строительству домов на уже имеющихся у клиентов земельных участках. Это не просто модная ниша — речь идет о сегменте с оценочной годовой стоимостью около 200 млрд батов, который долгое время оставался во многом вне поля зрения крупных игроков. Наш анализ показывает: у этого тренда есть причины в макроэкономике, в структуре спроса и в реальных экономических выгодах для самих девелоперов.

Сразу скажу: это впечатляет, но не лишено рисков. В статье мы подробно разберем, почему застройщики вошли в сегмент индивидуального домостроения, как изменится конкуренция, какие есть плюсы и минусы для покупателей и инвесторов, и какие практические шаги стоит предпринять владельцам земли и потенциальным покупателям.

Почему крупные девелоперы долго игнорировали строительство на чужих участках

Традиционная бизнес-модель тайских жилых девелоперов опирается на продажу готовых проектов, где прибыль формируется прежде всего за счет стоимости земли и эффектов масштаба. Ключевые аргументы, по которым компании не хотели строить дома на чужих участках, были следующие:

• Проекты вместе с землей дают более высокую маржу — в среднем низкоэтажная застройка генерирует чистую прибыль не менее 12–15%.
• Экономия на масштабах: массовое строительство снижает себестоимость, а префабрикация ускоряет сроки и фиксирует расходы.
• Продажа готовых домов или готовых к заселению блоков позволяет заранее зафиксировать цену и маржу.

Поэтому сегмент индивидуального домостроения долгое время считали менее выгодным: маржинальность здесь обычно ниже, проекты более разрозненные, а операционная модель иная — прямая работа с отдельным заказчиком, частые изменения дизайна в процессе строительства и более высокая администрация на единицу выручки.

Что изменилось: почему девелоперы теперь входят в сегмент индивидуального домостроения

Несколько факторов заставили застройщиков пересмотреть стратегию:

• Стагнация рынка жилых комплексов и кондоминиумов. В 2025 году рынок жилой застройки сократился резче: пред-продажи упали на 16% — с 518 млрд батов в 2024 году до 436 млрд в 2025 году, по данным Pruksa Real Estate.
• Высокая долговая нагрузка домохозяйств и высокий уровень отказов по ипотеке — в некоторых сегментах показатель отвержения кредитов доходил до 50%. Это делает часть покупателей неквалифицированными для стандартных банковских продуктов и блокирует транзакции в формате застройщик-покупатель.
• Напротив, владельцы земляных участков более защищены: они уже имеют залог в виде участка, поэтому кредиты под строительство легче получить — доказательство тому рост числа кредитов на строительство домов в 2018–2022 годах: количество счетов выросло с 168 549 до 183 879, а общая сумма — с 113 млрд батов до 156 млрд.
• Налог на землю и строения подтолкнул владельцев незадействованных участков либо развивать их, либо продавать. Это создает постоянный поток спроса на возведение индивидуального жилья.

В итоге девелоперы увидели в сегменте возможность использовать простаивающие мощности — архитекторов, инженеров, заводы префабрикации — и получить доходы при общей слабости сегмента комплексной застройки.

Масштабы и география: кто потерял больше, а кто устоял

Рынок индивидуального домостроения оказался более устойчивым, чем рынок жилых проектов. По оценке Seacon Co, крупнейшего тайского домостроителя, сегмент сократился в 2025 году примерно на 10%, до 190 млрд батов (с 211 млрд в 2024 году). Разница по регионам существенна:

• В Большом Бангкоке спад почти 15% — с 51.4 млрд до 43.7 млрд батов.
• Провинции показали меньший спад — около 8%, с 160 млрд до 146 млрд батов.

Для сравнения, общерыночные пред‑продажи в жилой застройке упали более резко — 16%, причем в Большом Бангкоке показатель снизился на 17%.

Эти цифры дают понять, что владельцы участков в провинции оказываются в более выигрышной позиции: там меньше конкуренции со стороны брендированных домостроителей, и клиенты часто имеют опцию привлечь проверенного девелопера.

Практические модели входа девелоперов и их сильные стороны

Крупные игроки, такие как Sansiri и Pruksa, не просто объявляют о намерении строить на чужой земле — они создают выделенные подразделения и сервисные пакеты. На практике это выглядит так:

• Стандартизированные продуктовые линейки дизайнов домов, адаптированных под частные участки.
• Использование бренда и репутации компании как формы гарантии для клиента.
• Предложение финансирования через партнёрские банки и возможность использовать землю как залог.
• Задействование заводов префабрикации и сетей поставщиков для снижения себестоимости и ускорения сроков.

Результаты уже заметны: Pruksa зафиксировала 480 млн батов продаж в этом сегменте за прошлый год, Sansiri достигла 280 млн батов за первые восемь месяцев после запуска в апреле 2025 года и поставила цель 650 млн батов на 2026 год.

Для клиентов это означает больше опций и более предсказуемое качество. Для девелоперов — возможность загрузить оборудование и кадры в условиях спада традиционного спроса.

Риски и операционные трудности: почему это не просто лёгкие деньги

Несмотря на очевидные преимущества, бизнес по строительству домов на чужих участках требует иных компетенций, и у крупных застройщиков есть слабые места:

• Прямое общение с конечным клиентом. Контакты между прорабами и владельцами участков интенсивнее, чем при массовом строительстве, что создает риск повышенной текучки кадров и недовольства клиентов.
• Гибкость проекта. Традиционные домостроители чаще допускают изменения в ходе работ, тогда как девелоперы полагаются на стандартизацию и лимитируют правки, чтобы сохранить себестоимость и сроки.
• Цена входа.