Греческая «золотая виза» 2026: сколько стоит вид на жительство через недвижимость

Ввод: почему недвижимость Греции снова в центре внимания

Инвесторы, рассматривающие недвижимость Греции для получения вида на жительство через инвестиции, столкнулись с новыми правилами, которые изменили расчёт рентабельности покупки. За два предложения: цены входа выросли, а требования стали более привязаны к локации и типу объекта. Наш анализ показывает, что программа остаётся актуальной для тех, кто хочет держать реальный актив, но теперь она требует более тщательного планирования.

Коротко о сути изменений

• С сентября 2024 года Греция ввела трёхзонную систему цен для программы Golden Visa.
• Теперь минимальные инвестиции варьируются от €250,000 до €800,000 в зависимости от зоны и типа объекта.
• Краткосрочная аренда таких объектов запрещена — нарушение грозит штрафом €50,000 и аннулированием разрешения.

Что именно требует греческая Golden Visa в 2026 году

Греция сохранила акцент на недвижимости, но сделала его более селективным. Правила по состоянию на 2026 год таковы:

• Зона A (Афины/Аттика, Салоники и крупные острова): минимум €800,000, один объект, площадь не менее 120 м².
• Зона B (остальные регионы): минимум €400,000, один объект, площадь не менее 120 м².
• Зона C (коммерческие переводы и объекты культурного наследия): минимум €250,000, место расположения не влияет на минимальную сумму.
• Альтернативы недвижимости (редко используемые): €500,000 в государственных облигациях, €800,000 в акциях или корпоративных облигациях, €350,000 в квалифицированных взаимных фондах.

Другие ключевые параметры:

• Минимальный срок пребывания: отсутствует (то есть формального минимума для сохранения вида на жительство нет).
• Срок получения гражданства: 7 лет непрерывного налогового резидентства плюс экзамены по языку и истории.
• Время обработки: официально 4–9 месяцев, но в пиковые периоды возможны более длительные ожидания.
• Семья: вид на жительство распространяется на супруга, детей до 21 года, а также родителей заявителя и супруга.

Что это значит для покупателей и инвесторов — практический разбор

Я считаю, что реформы делают Грецию более «целеоринтированной»: программа теперь чисто для более состоятельных покупателей в популярных местах и для тех, кто рассматривает специфические коммерческие проекты. Конкретные последствия:

• Для тех, кто искал дешёвый вход в ЕС через покупку квартиры на острове, прежняя модель завершилась. €800,000 — заметно выше прежних €250,000.
• Инвестиции в туристическую недвижимость потеряли часть привлекательности из-за запрета на краткосрочную аренду. Это уменьшает оперативную доходность и повышает сложность управления.
• Для инвесторов, которые хотят реальную собственность и готовы содержать её или сдавать в долгосрочную аренду, Греция остаётся логичным выбором: недвижимость даёт физический актив и диверсификацию портфеля.

Практические советы:

• Оцените ликвидность: в зонах A объекты высоко оценены, но спрос меняется — готовьте запас времени и ресурсов при продаже.
• Планируйте эксплуатационные расходы: обслуживание, налоги, коммунальные платежи и возможные обновления, чтобы поддерживать объект соответствующим требованиям.
• Проверьте ограничения аренды: трансформация туристической в долгосрочную аренду может потребовать дополнительных лицензий.

Как Греция смотрится на фоне других европейских программ

Сравнивая Грецию с остальными действующими европейскими «золотыми визами», видно, что каждый рынок предлагает разные преимущества. Ниже — ключевые ориентиры по странам, основанные на официальных данных и сведениях Movingto.com.

• Португалия: минимальные инвестиции сейчас €250,000–€500,000, но недвижимость уже не подходит после реформ октябрь 2023. Программа привлекла €7.3 млрд и более 17,700 основных заявителей; 96% выбирают путь через фонды. Португалия даёт путь к гражданству за 5 лет (временная возможность, может быть продлена до 10).

• Венгрия: перезапущенная в 2024 году, основной путь — €250,000 в паи реальных фондов; начальное разрешение выдаётся на 10 лет, продлеваемое ещё на 10 лет. Программа молода и имеет ограниченное количество одобренных фондов.

• Италия: диапазон от €250,000 до €2,000,000, обработка одних из самых быстрых — 3–4 месяца. Привлекательно для тех, кто ищет налоговые схемы: фиксированный налог €300,000 в год на мировой доход возможен для новых резидентов.

• Мальта: программа MPRP требует комбинации платежей и владения/аренды недвижимости; минимальная совокупная сумма для арендатора начинается примерно с €99,000 плюс аренда; даёт постоянный вид на жительство с первого дня.

• Кипр: €300,000 в недвижимость плюс €30,000 депозит; быстрое оформление за 2–4 месяца.

Закрытые программы: Испания закрыла золотую визу в апреле 2025, Португалия исключила недвижимость в октябре 2023, Ирландия и Великобритания закрыли ранее. Это меняет конкурентную картину и подталкивает инвесторов выбирать менее рискованные, проверенные схемы.

Риски и налоговые вопросы при покупке в Греции

Недвижимость в Греции — это не просто покупка квадратных метров; это юридический и налоговый проект.