Эксперты о горячих точках рынка недвижимости в 2026: ОАЭ, Португалия, Италия

Лиссабон остаётся в фокусе: что меняет рынок недвижимости Португалии

Недвижимость Португалии продолжает привлекать иностранных покупателей несмотря на закрытие программы «золотая виза» в 2023 году. Мы изучили данные и мнения экспертов Sotheby’s, Christie’s и JLL, и видим явную смену спроса: покупатели всё чаще выбирают брендированные и премиальные проекты в городе, где качество жизни, климат и кухня остаются главными аргументами при покупке.

Вступление должно зацепить — и это работает: спрос есть, но он меняет форму. Брендированные резиденции, по данным партнёра Christie’s в Лиссабоне Porta da Frente, уже обеспечивают более 60% от всех продаж компании. Это ключевой индикатор того, как международные игроки и разработчики перераспределяют капитал в пользу новых, управляемых продуктовых формул.

Почему Лиссабон всё ещё привлекателен для иностранных покупателей

Лиссабон сохраняет набор факторов, которые важны для инвесторов и экспатов:

• Качество жизни: мягкий климат, доступ к морю и международная инфраструктура.
• Кулинарная сцена и культурная привлекательность, которые усиливают долгосрочный интерес покупателей, ищущих второе жильё или переезд.
• Наличие премиальных девелоперских проектов, включая брендированные резиденции от международных домов моды и студий дизайна.

Хоть программа «золотая виза» закрыта, спрос не ушёл. Это означает, что покупатели приходят за жильём, а не только за видом на получение резиденции. Для части инвесторов цель — сохранение капитала и личное использование, для других — ожидание капитализации по высоким сегментам.

Кто сейчас покупает в Лиссабоне

По данным Porta da Frente, основные покупатели брендированных проектов приходят из:

• Бразилии
• Майами (США)
• Европы

Для русскоязычных инвесторов это означает, что конкуренция идёт с рынками где присутствуют соотечественники и успешные диаспоры; спрос поддерживается глобальными потоками капитала.

Брендированные резиденции: что это и почему это важно

Брендированные резиденции — это жильё, связанное с международным брендом (мода, гостиничный оператор, дизайнерская марка), где собственник получает доступ к управлению, сервисам и узнаваемости. В Лиссабоне в ближайшие пять лет планируется запуск шести таких проектов, среди которых:

• Karl Lagerfeld Residences Lisboa
• Aroeira Collections by Missoni
• YOO Lisbon от YOO Studio

Ключевые следствия для рынка:

• Бренды привлекают покупателей, готовых платить премию за сервис и имидж.
• Девелоперы получают возможность пред-продать объекты на этапе проекта, снижая коммерческие риски при финансировании стройки.
• Продажа через аффилированные элитные агентства (в данном случае Porta da Frente — партнёр Christie’s) ускоряет привлечение международных HNW-покупателей.

Из практической точки зрения, мы видим, что брендированные проекты уже стали главной движущей силой в премиум-сегменте Лиссабона: >60% продаж у одного из ведущих продавцов города приходится именно на такие проекты. Для инвестора это означает, что доступ на премиальный рынок всё чаще возможен только через форматы с брендом.

Для инвестора: стратегии входа и что учесть

Мы делим подходы на три условные стратегии: покупка для личного пользования, покупка «под доход» (рента) и покупка под капитализацию. Каждая требует своего набора проверок.

• Покупка для личного пользования

  • Брендированные резиденции дают сервис и удобство, часто включают опцию краткосрочной сдачи через управляющую компанию.
  • Важно проверить сроки сдачи проекта, стандарты обслуживания и реальные права собственника на управление сдачей.

• Покупка под доход (аренда)

  • Доходность зависит от правил краткосрочной и долгосрочной аренды в муниципалитете; в некоторых районах ограничений больше.
  • Не всегда бренд означает высокую доходность; премия за бренд может съесть часть рентабельности.

• Покупка под капитализацию

  • Привлекательна для покупателей, ориентированных на сохранение стоимости и рост в премиум-сегменте.
  • Брендированные объекты часто обладают меньшей ликвидностью на вторичном рынке, но цену они держат лучше в периоды стабильного спроса.

Практические шаги перед покупкой:

• Заказать юридическую и налоговую проверку (due diligence).
• Проверить контракт с управляющей компанией и реальные условия сервиса.
• Оценить сроки ввода проекта и возможные задержки.
• Проанализировать спрос на краткосрочную аренду в выбранном районе и сезонность.
• Согласовать с местным консультантом вопрос налогообложения и трансфера капитала.

Риски: где можно потерять в цене или времени

Любые инвестиции в недвижимость имеют риски; в случае Лиссабона и брендовых проектов отмечу несколько специфических моментов:

• Концентрация предложения. Если рынок насыщается брендовыми проектами, конкуренция на аренду и перепродажу усилится.
• Сроки строительства и сдачи. Девелопер может задержать ввод проекта и отложить получение дохода.
• Изменение регуляции в сфере аренды и туризма. Муниципальные ограничения на короткие сроки сдачи способны снижать доходность.
• Валютные и политические риски для иностранцев, особенно если расчёты ведутся в евро при доходах в другой валюте.

Мы советуем инвесторам иметь план «Б» — сценарий выхода из проекта через 3–5 лет с учётом возможной скидки при быстрой продаже.

Как это всё относится к покупателям из России и русскоязычным экспатам

Для инвесторов из России ситуация выглядит так:

• Закрытие «золотой визы» означает, что простая покупка недвижимости больше не гарантирует вид на жительство; многие покупатели теперь оценивают Лиссабон по другим критериям — климат, удобство перелётов, школы, качество жизни.
• Покупатели из России конкурируют с бразильцами, американцами и европейцами в премиум-сегменте. Это влияет на цены и требует быстрой подготовки документов.
• Необходимо прорабатывать альтернативные варианты получения резидентства (иммиграционные консультации), но конкретные советы по визам должен давать профильный юрист.

Конкретные рекомендации для русскоязычных покупателей:

• Прежде чем покупать, получить финансовое и налоговое заключение у местного консультанта.
• Если ключевой мотив — долгосрочная иммиграция, изучать другие легальные пути проживания в Португалии.
• Рассмотреть брендированные проекты, если хочется минимизировать операционные сложности: управление и сервис часто входят в пакет.

Сравнение: старые районы vs новые брендовые проекты

• Старые исторические квартиры часто привлекают любителей архитектуры и тех, кто хочет жить в центре с характером.