Будущее инвестиций в дома престарелых: возможности и риски

Среди пожилых людей существует значительная доля тех, кто не имеет близких, способных позаботиться о них. Из-за этого многие граждане пожилого возраста выбирают проживание в специализированных учреждениях, которые предоставляют необходимое медицинское сопровождение. В Германии, по последним прогнозам, к 2020 году возникнет потребность в десятках тысяч новых мест для проживания пожилых людей в домах престарелых. Исследования, проведенные HPS Research, показывают, что с 2007 по 2020 годы спрос на такие услуги увеличится на 50%, а в период с 2020 до 2050 года ожидается рост аж на 100%. Эти факторы становятся причиной привлечения инвесторов в сферу создания услуг для пожилых людей, что, в свою очередь, вызывает растущий интерес к данному типу проектов.

Процесс инвестирования

Механизм инвестирования в данную отрасль выглядит следующим образом: потенциальный инвестор покупает здание дома для пожилых, которое затем передается в управление специализированному оператору. Этот оператор отвечает за организацию услуг для пожилых людей, получение арендных поступлений и распределение прибыли от аренды. Преимущества таких инвестиций включают постоянный спрос со стороны арендаторов, а также длительные арендные контракты, которые обеспечивают стабильный доход.

Типы домов для пожилых в Европе

В рамках европейского рынка можно выделить три основных типа домов для пожилых:

• Лицензируемый сектор: для конструирования и управления такими учреждениями требуется специальное разрешение от государственных органов. Такой подход типичен для стран, таких как Бельгия, Италия и Франция.
• Нерегулируемый рынок: здесь компании имеют возможность создавать и управлять учреждениями без необходимости получения разрешений. Примером могут служить такие страны, как Великобритания, Германия и Испания.
• Аутсорсинговый сектор: в этот сектор входят сценарии, когда органы местной власти передают управление частным фирмам через контракты, как правило, сроком от 3 до 10 лет. Эта модель распространена в Норвегии, Финляндии и Швеции.

Типы недвижимости для пожилых людей

Кроме этого, в Европе можно выделить три вида недвижимости, предназначенные для пожилых:

• Обычные квартиры или дома, адаптированные для комфортного проживания пожилых арендаторов (например, без порогов и с широкими дверными проемами для людей на инвалидных колясках).
• Специализированные комплексные учреждения, предоставляющие услуги по уходу и организации питания.
• Дома для престарелых, где предлагается полный набор медицинских услуг.

Типы учреждений для пожилых в Соединенных Штатах

В Соединенных Штатах выделяют несколько типов учреждений для людей пожилого возраста:

• Дома для пенсионеров, в которых государство предоставляет субсидии для проживания в многоквартирных домах с минимальными удобствами.
• Assisted living: это нечто среднее между домом и медицинским учреждением, которое сочетает в себе питание и медицинскую помощь.
• Boarding house — небольшие пансионаты, рассчитанные на 10-15 жильцов.
• Nursing home: заведения, которые фокусируются на предоставлении медицинских услуг.
• Adult daycare facility — центры дневного пребывания для пожилых людей.

Преимущества инвестирования в дома престарелых

При обсуждении преимуществ и недостатков инвестиций в дома престарелых важно отметить, что такие вложения обладают рядом достоинств:

• Высокий уровень заполняемости: достигающий порядка 90%. В некоторых странах, например во Франции, этот показатель может достигать 98%.
• Постоянный интерес со стороны арендаторов: обусловленный тенденцией к старению населения, особенно в Европе, а также увеличением средней продолжительности жизни. По прогнозам ООН, к 2050 году количество людей старше 60 лет на планете возрастет до двух миллиардов.

Таким образом, инвестиции в данную сферу представляют собой перспективное направление с высокой долей стабильности и возможностью получения длительного и благоприятного дохода для инвесторов.

Демографические изменения в Европе

К 2040 году ожидается, что в таких странах, как Германия, Франция и Швейцария, люди старше 65 лет будут составлять более 40% от общего числа населения. В среднем по всей Европе доля граждан этой возрастной категории достигнет около 30%, причем свыше 11% из них будут старше 80 лет.

Особенно высокий уровень пожилых людей старше 80 лет зарегистрирован в Японии, Италии, Швеции, Германии, Франции и Норвегии. Кроме того, к 2020 году заметное увеличение количества пожилых людей прогнозируется в Южной Корее, Швейцарии, Австрии и Нидерландах.

Инвестиции в учреждения для пожилых людей

Говоря об инвестициях в учреждения для пожилых, следует отметить, что такие вложения часто осуществляются на длительные сроки, что обеспечивает стабильный доход. Георгий Качмазов, управляющий компанией «Транио», подчеркивает, что такие объекты обычно арендуются по долгосрочным контрактам, срок действия которых может составлять пять лет и больше.

Ключевым моментом является то, что арендатор не имеет права прекратить аренду и уклоняться от платежей в течение всего срока контракта.

Риски инвестиций

Однако инвестиции в дома престарелых сопряжены и с определенными рисками. «Существуют предположения, что через 15-20 лет потребуется серьезный ремонт или переоснащение жилищ для пожилых людей, что негативно отразится на доходах. Кроме того, нельзя исключать возможность быстрого развития технологий, что может привести к тому, что современные заведения для пожилых людей будут существенно отличаться по качеству, что в свою очередь отразится на рентабельности уже существующих объектов», — говорит Георгий Качмазов.

Стратегии минимизации рисков

Некоторые эксперты считают, что использование таких механизмов, как аренда и гарантия от застройщика, может снизить инвестиционные риски. Марк Сигал, ведущий специалист отдела инвестиционной недвижимости Allgemeine Immobilien-Börse, отмечает:

• Инженерные системы зданий действительно становятся устаревшими со временем.
• Если договор аренды составлен на 20 лет, а срок службы инженерных систем составляет 25-30 лет, это создает некоторый резерв.
• В Германии предусмотрена пятилетняя гарантия от застройщика на полностью готовый объект.
• После этого срока производится повторная проверка состояния здания, и если будут обнаружены недостатки, застройщик должен устранить их за свой счет.

Заключение

Таким образом, несмотря на потенциальные риски, которые могут возникнуть в будущем, грамотно составленный договор аренды и поддержка со стороны застройщика могут существенно снизить негативные последствия и обеспечить устойчивый доход от инвестиционных проектов в учреждения для пожилых людей.

Это формирует возможности для устойчивого развития сектора, связанного с уходом за пожилыми, и улучшает качество жизни этой категории граждан. С учетом растущих демографических тенденций такие инвестиции представляют собой не только финансовую выгоду, но и имеют значительное социальное значение.

Ключевые аспекты инвестирования в учреждения для пожилых людей

Для минимизации рисков инвестирования в учреждения для пожилых людей следует обратить внимание на определенные аспекты объектов. Ключевым критерием является количество мест в учреждении, которое должно быть не менее 100, что позволяет обеспечивать возможность расширения услуг и значительно облегчает изменения в планировке.

Оптимальным считается, если около 80% всех комнат являются одноместными, что создает комфортные условия для проживания постояльцев. При этом минимальная площадь для одноместных комнат должна составлять минимум 18 квадратных метров, а для двуместных – не менее 25 квадратных метров. Также важно, чтобы уровень заполняемости учреждений оставался на отметке не ниже 90%.

Опыт персонала и длительность аренды

Контингент с опытным персоналом не менее десяти лет – это критически важный аспект, так как предпочтение отдается либо новым строениям, либо полностью обновленным, чтобы избежать будущих расходов на капитальный ремонт. Договоры аренды должны иметь минимальный срок не менее 20 лет.

Оптимальные регионы для расположения объектов

Что касается географического расположения объектов, наилучшие варианты включают такие страны, как:

• Австрия
• Великобритания
• Германия
• США
• Франция

Рекомендуется выбирать крупные городские центры и университетские городки средних размеров, а также их окрестности. Учреждения должны находиться в регионах с высоким процентом пожилого населения и значительной долей работников бюджетной сферы и бизнеса.

Развитие инфраструктуры

Необходима хорошо развита инфраструктура, которая включает в себя:

• учреждения бытового обслуживания
• медицинские учреждения
• реабилитационные центры
• надежную транспортную сеть

Сотрудничество с авторитетными медицинскими учреждениями и специализированными домами престарелых является важным аспектом успешной работы.

Финансовые показатели

Финансовые показатели также играют значимую роль. Прибыль до налогообложения, процентов, амортизации и аренды (EBITDAR) должна составлять:

• 20% для частных операторов (при условии, что инвестиционная доля составляет 8%)
• 15-17% для некоммерческих организаций (при инвестициях 3%)

Распределение рисков достигается путем работы с несколькими надежными операторами и заключением портфельных сделок.

Структура затрат

Затраты на приобретение и обслуживание учреждений для пожилых людей составляют примерно 50% от всех инвестиционных средств. Остальные средства идут на:

• проектные работы
• покупку земельного участка
• сопутствующие расходы
• непредвиденные затраты

На более детализированное планирование и архитектурный надзор выделяется 3,5%, на земельный участок – 3,7%, на сопутствующие расходы при покупке – 0,4%, на строительство – 10,3%, а на непредвиденные расходы – 0,3%. В итоге общие затраты составляют около 18,2%.

Кадровые расходы и прибыль

Согласно исследованиям, половина доходов от функционирования домов для пенсионеров используется на оплату труда сотрудников.

Экономика домов престарелых в Великобритании

В Соединенном Королевстве, учреждения для пожилых людей, рассчитанные на 60–80 мест, способны приносить годовой доход на уровне приблизительно 650 000 фунтов стерлингов. Это означает, что в расчете на одно место результат составит около 9 000 фунтов.

Если говорить о частных домах престарелых, их средняя стоимость для проживания составляет 27 872 фунта стерлингов в год, что эквивалентно 536 фунтам в неделю. Для учреждений с медицинским уходом эта сумма значительно выше и достигает 38 376 фунтов в год, то есть 738 фунтов в неделю.

Сравнение расходов в Европе

В сравнении с Германией и Австрией, где средние затраты на жизнь в домах престарелых без предоставления медицинских услуг колеблются от 36 до 40 тысяч евро в год, в пересчете это составляет 3–3,5 тысячи евро в месяц. Эти расходы, как правило, включают в себя:

• Услуги по уборке раз в неделю
• Полное питание
• Коммунальные платежи

Говоря о Европе в целом, можно отметить, что стоимость жизни в домах престарелых варьируется от 3 000 до 4 500 евро в месяц. При составлении адекватного бюджета можно выделить такие основные статьи расходов:

• За проживание: 1 800 евро
• Трехразовое питание: 368 евро
• Коммунальные услуги: 192 евро
• Телефон: 15 евро
• Интернет: 8 евро
• Уборка: 265 евро

Общая сумма составит 2 648 евро.

Строительство и доходность в Европе

Что касается строительства новых домов, в странах Европейского Союза действуют строгие правила, касающиеся переоборудования обычных зданий в дома престарелых. Поэтому, как правило, легче возводить новые комплексы. Однако важно подчеркнуть, что проектирование и строительство таких специализированных учреждений обходится примерно в полтора раза дороже обычного.

В Великобритании доходность таких проектов варьируется от 5 до 7,5%. Германия демонстрирует аналогичные показатели, где аренда учреждений для пожилых людей приносит около 7% в год.

Например, компания «Транио» на данный момент выставила на продажу дом престарелых в Бранденбурге, расположенный всего в 20–30 километрах от Берлина. Комплекс, построенный в 2015 году, имеет цену в 10,3 миллиона евро и генерирует годовой доход от аренды в 690 185 евро, что соответствует 6,7% доходности. Если для его приобретения используется кредит (при ставке ниже 2% с 70% LTV на 10 лет), с учетом всех расходов можно получить около 12% годовых в чистой прибыли на капитал (IRR). Срок аренды составляет 20 лет, а управление требует 2% от арендных поступлений.

Перспективы домов престарелых в США

В Соединенных Штатах также наблюдается значительный рост в сегменте учреждений для пожилых людей. Как отмечает Вадим Чердак, управляющий партнер Business Services International, доходность от подобных домов в США может варьироваться от 5 до 15% в год.

Если инвестор просто сдает свои объекты управляющей компании, то доходы могут оказаться даже выше в случае активного участия инвестора в организации услуг и покрытии операционных затрат. К примеру, в экономически насыщенном штате Нью-Джерси создание дома престарелых с возможностью дневного пребывания потребует от 2 до 4 миллионов долларов.

При этом управляющая компания, успешно функционирующая на рынке, вполне может генерировать доход в диапазоне от 1,5 до 2 миллионов долларов. Стоимость приобретения предприятия в данной области колеблется от 5 до 8 миллионов долларов.

Заключение

В заключение статьи о рынке домов престарелых и инвестиционных возможностях в этой сфере, я хочу подчеркнуть важность данного вопроса в условиях глобального старения населения. Как я уже упоминал, количество пожилых людей, которые нуждаются в специализированном уходе, будет стремительно расти. Этот процесс требует внимания как со стороны государства, так и со стороны частного сектора, который способен предложить необходимые решения.

Инвестиционные возможности

Инвестиции в дома престарелых имеют свои плюсы и минусы. С одной стороны, мы наблюдаем высокий спрос на такие объекты, что создает возможности для стабильных доходов. С другой стороны, необходимо учитывать риски, связанные с потенциальными изменениями в сфере технологий и требований к инфраструктуре. Однако правильный подход к вложениям, соблюдение долгосрочных контрактов и наличие гарантий со стороны застройщиков могут существенно минимизировать эти риски.

Социальная ответственность

На этом фоне не стоит забывать о социальной ответственности. Инвестиции в дома для пенсионеров — это не только коммерческая выгода, но и возможность помочь людям, которые в этом нуждаются. Комфорт, забота и медицинская поддержка для пожилых граждан должны быть в приоритете, а бизнес, построенный на этих принципах, может стать не только прибыльным, но и социально значимым.

Призыв к действиям

Таким образом, я призываю инвесторов и предпринимателей обратить внимание на рынок домов престарелых как на перспективное направление для вложений. Мы все знаем, что благополучие старшего поколения — это отражение уровня цивилизации общества в целом. В конечном итоге, успех таких инициатив будет зависеть от нашей способности заботиться о наиболее уязвимых слоях населения и создавать условия, которые позволят им чувствовать себя комфортно и безопасно.